Sprzedaż mieszkań hamuje po rekordach

W ciągu pierwszych trzech kwartałów br. 15 deweloperów z rynku kapitałowego znalazło nabywców na 20,4 tys. umów, o 43 proc. więcej wobec analogicznego okresu osłabionego lockdownem ubiegłego roku. W samym III kwartale sprzedali 6,66 tys. mieszkań, o 23 proc. więcej niż rok wcześniej, gdy rynek odbudowywał się po wymuszonej administracyjnie przerwie. Okres lipiec–wrzesień wygląda też solidnie względem rozgrzanej I połowy br.: sprzedaż była lekko wyższa niż w I kwartale i o 6,6 proc. niższa niż w wyśmienitym II kwartale.

Jeśli chodzi o wyniki poszczególnych spółek, boom rozkłada się nierównomiernie. Część deweloperów szczyt sprzedaży zanotowało w okresie styczeń–marzec. W II kwartale sprzedaż kwartał do kwartału wzrosła o 8 proc., ale „zrobiły" go Atal z Robygiem. W III kwartale Atal utrzymał wysoki wolumen, a Robyg z Murapolem zanotowały nowe maksima. Z wyników innych spółek wyraźnie, choć z różną dynamiką, uszło powietrze.

Jak to interpretować? Zdaniem ekspertów przede wszystkim kłopotami po stronie podaży, choć pojawiają się symptomy schłodzenia popytu.

Gra popytu i podaży

– Na pierwszy rzut oka wyniki za III kwartał wydają się nadspodziewanie dobre, by nie powiedzieć rewelacyjne, wzrost o ponad 20 proc. rok do roku nie wynika już z niskiej bazy (jak w II kwartale br.), bo w III kwartale ub.r. sprzedaż wróciła do średnich poziomów sprzed pandemii – wskazuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Tymczasem porównując kwartał do kwartału, pojawiły się wyraźne spadki sprzedaży. Wydaje się raczej pewne, że nie wynika to z cofającego się popytu – bo ten dalej napiera z dużą determinacją – ale z braku dostatecznej i satysfakcjonującej podaży. Pytanie, czy ta już od dłuższego czasu intensywnie komunikowana nierównowaga popytowo-podażowa w kolejnych miesiącach będzie się pogłębiać, czy przeciwnie – ustąpi miejsca powracającej rynkowej równowadze. W pierwszym przypadku oznaczałoby to ryzyko koniunkturalnego przegrzania zwłaszcza w środowisku rosnących niemal z dnia na dzień cen mieszkań. Pozostaje nadzieja na drugi wariant zakładający, że popyt już niebawem nieco odpuści w reakcji na szybujące ceny, podaż się odbuduje, a cała sytuacja się w miarę szybko zrównoważy – dodaje.

Zdaniem Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments, dane za III kwartał nie są zaskoczeniem.

– Sprzedaż wyraźnie wyższa niż przed rokiem była jak najbardziej oczekiwana po części jako efekt niskiej bazy, a spadek w ujęciu kwartał do kwartału jest pokłosiem niewystarczającej podaży. Chętnych bowiem na zakup mieszkań nie brakuje. Coraz bardziej palący jest za to brak mieszkań w ofertach i to przez niedostateczną ofertę – liczba sprzedawanych mieszkań nie zwiększyła się wobec II kwartału – dodaje. W górę poszły za to ceny. – Na taki stan rzeczy składają się: brak możliwości zaoferowania odpowiedniej liczby mieszkań przez deweloperów, a z drugiej strony wysokie zapotrzebowanie. Na to drugie składają się nabywcy indywidualni, ale też zagraniczne fundusze inwestycyjne, które skupują sporą część mieszkań, zanim te trafią na rynek – wskazuje Turek.

Agnieszka Mikulska, ekspert w dziale mieszkaniowym w CBRE, ocenia, że na tle wcześniejszych lat wyniki za III kwartał wyglądają bardzo dobrze, choć zwraca uwagę, że dla większości deweloperów miniony kwartał okazał się słabszy od poprzedniego.

– Jednym z czynników ograniczających sprzedaż są nadal problemy z zapewnieniem odpowiedniej podaży, czyli ograniczony bank ziemi, przedłużające się przygotowanie inwestycji i procedury administracyjne. Pewien wpływ na kształtowanie podaży mają również rosnące koszty budowy i problemy z dostępnością materiałów – komentuje Mikulska. – Jednocześnie dynamicznie rosnące ceny stopniowo zaczynają oddziaływać na wielkość popytu, ograniczając zdolność nabywczą potencjalnych kupujących i wydłużając podejmowanie decyzji – dodaje.

Mikulska zaznacza, że nowym elementem gry popytu i podaży stają się zakupy dokonywane przez inwestorów z sektora PRS (najem instytucjonalny mieszkań). – Budowa relacji z inwestorami instytucjonalnymi i przeprowadzanie pierwszych transakcji mają znaczenie nie tylko dla bieżących rezultatów spółek, ale również mogą okazać się istotne w przypadku ewentualnego pogorszenia koniunktury na rynku detalicznym – mówi Mikulska. – Z drugiej strony efektem ubocznym tych transakcji w warunkach silnego popytu indywidualnego i ograniczonej podaży mogą być trudności z odbudową wielkości oferty skierowanej do Kowalskich – dodaje.

Dane umowne

Dane o sprzedaży przez spółki z rynku kapitałowego zawsze należy traktować poglądowo, bo firmy mają różne systemy raportowania. Część uwzględnia tylko umowy deweloperskie i przedwstępne, część również łatwiejsze do zerwania rezerwacyjne. Apele o ujednolicenie formatu nie przynoszą skutku.