Umowę trzeba zgłosić i dbać o lokal

Właściciel mieszkania zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Terminowe spełnienie tego obowiązku ma niezwykle istotne znaczenie. Jedynie w przypadku dokonania tego zgłoszenia do najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów [link=http://]ustawy o ochronie praw lokatorów[/link] (z pewnymi wyjątkami wymienionymi szczegółowo w art. 19e tej [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=176767]ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego – DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.)[/link].

Do umowy najmu okazjonalnego, która nie została zgłoszona naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego, stosuje się wszystkie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

[srodtytul]Ważny termin [/srodtytul]

Nie jest jasne, jakie są skutki zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego po upływie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W takiej sytuacji od momentu zgłoszenia do najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów z powołanymi już wyjątkami przewidzianymi w art. 19e ustawy z 21 czerwca 2001 r.

Celem zgłoszenia jest bowiem ujawnienie przychodów z najmu dla celów podatkowych. Cel ten zostaje osiągnięty w chwili dokonania zgłoszenia naczelnikowi urzędu skarbowego, nawet jeżeli to zgłoszenie zostało dokonane z opóźnieniem. Kwestia jest jednak kontrowersyjna, więc lepiej się nie spóźniać ze zgłoszeniem umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

[srodtytul]Warunki mieszkaniowe [/srodtytul]

Właściciel powinien wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu, z wyłączeniem drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem lokalu, które obciążają najemcę. Najemca powinien przez czas trwania umowy używać lokalu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu, tj. do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego. Powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się, że wymagane są naprawy, które obciążają właściciela, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie. Jeżeli w czasie trwania najmu konieczne są naprawy, które obciążają właściciela, a bez których trudno korzystać w pełni z wynajmowanego lokalu, najemca może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać napraw na koszt właściciela.

Jeżeli lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania lokal miał wady, które uniemożliwiają jego używanie albo jeżeli wady takie powstały później, a właściciel mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie albo nie można było ich usunąć, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, który w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Jeżeli jednak usterki lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jest to możliwe, nawet gdy w chwili zawarcia umowy najemca wiedział o wadach.

[srodtytul]Niewielkie naprawy [/srodtytul]

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Chodzi w szczególności o: niewielkie naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Bez zgody właściciela najemca nie może czynić w lokalu zmian sprzecznych z umową lub jego przeznaczeniem. Najemca może jednak założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie właściciela, najemca może się domagać tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

[ramka][b]Przykład[/b]

Dwaj studenci, Adam i Wojciech, razem wynajmują niewielkie mieszkanie od małżeństwa M. Studenci postanowili powiększyć wynajmowaną przestrzeń poprzez wyburzenie jednej ze ścian pomiędzy kuchnią a pokojem, o czym wspomnieli panu M. w rozmowie telefonicznej. Pan M. może się temu sprzeciwić. [/ramka]

[srodtytul]Udostępnienie lokalu [/srodtytul]

W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody najemca jest zobowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do niego w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność najemcy lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia najemcy, a z czynności tych sporządza się protokół.

[b]Po wcześniejszym ustaleniu terminu najemca powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:[/b]

- okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania,

- zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Jeżeli lokal uległ zniszczeniu z powodu okoliczności, za które właściciel odpowiedzialności nie ponosi, nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

[ramka][b]Przykład[/b]

Teresa Z. wraz z dziećmi wynajmowała lokal na poddaszu starej kamienicy należącej do Krzysztofa C. W zimie z powodu opadów śniegu zawaliła się część dachu. Teresa Z. zabezpieczyła pomieszczenie, w którym doszło do zawalenia, usunęła z niego wszystkie swoje rzeczy i poinformowała o wypadku Krzysztofa C. Krzysztof C. zaproponował Teresie obniżenie czynszu o 100 złotych, jednakże Teresa Z. stwierdziła, że dalsze przebywanie przez nią i jej dzieci w kamienicy zagraża ich życiu, w związku z czym wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym.

Krzysztof C. zagroził, że pozwie Teresę Z. o zapłatę czynszu za trzymiesięczny okres wypowiedzenia, jednak po konsultacji ze znajomym dowiedział się, że Teresa Z. miała pełne prawo do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, i zrezygnował z pomysłu jej pozywania. [/ramka]

[ramka][b]Kaucja, opłaty i inne postanowienia [/b]

Mimo że nie jest to niezbędne do ważności umowy najmu okazjonalnego, ze względów praktycznych w tej umowie warto wyraźnie wskazać m.in.:

- czy najemca jest obowiązany do zapłaty na rzecz właściciela kaucji, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości,

- która ze stron pokrywa opłaty za dostawy energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów, nieczystości ciekłych itp., koszty usług telekomunikacyjnych, koszty zarządu nieruchomością wspólną itp., a także zasady rozliczania tych opłat za okresy obejmujące dzień rozpoczęcia i wygaśnięcia lub rozwiązania najmu,

- która ze stron powinna ubezpieczać lokal i ponosić koszt tego ubezpieczenia, a także jakie rodzaje ryzyka powinny być ubezpieczone i jakie parametry powinno spełniać ubezpieczenie,

- za jakie naprawy poszczególnych elementów lokalu i jego wyposażenia odpowiada każda ze stron,