Gdy zmienia się koncepcja dachu bądź elewacji

Publikacja: 13.01.2011 01:43

Bardzo często budujący rezygnuje z różnych powodów ze swoich pierwotnych planów, bo okazuje się np., że brakuje mu środków na ich realizację lub wręcz przeciwnie – chce pójść na całość i choćby zwiększyć powierzchnię stawianego sklepu. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]Prawo budowlane[/link] pozwala na zmiany w projekcie budowlanym.

Czasem wymaga to modyfikacji pozwolenia na budowę, czasem można pominąć te formalności. Niektórzy jednak podchodzą do tego lekkomyślnie, wtedy mogą mieć kłopoty z powodu samowolnie wykonanych istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego i warunków pozwolenia na budowę.

[ramka][b]Uwaga![/b]

Czym innym jest odstępstwo i odstąpienie. Pierwszego dotyczy art. 9 prawa budowlanego, zgodnie z którym w szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.

Natomiast o odstąpieniach mówi art. 36a prawa budowlanego. Najpierw więc wyjaśnimy, o co chodzi z tymi odstąpieniami.[/ramka]

[srodtytul]Co to jest istotne odstąpienie[/srodtytul]

Wszystko zależy od tego, czy dane odstąpienie jest istotne czy też nie. Niestety prawo budowlane nie ustala precyzyjnie i jednoznacznie granicy pomiędzy nimi.

Na podstawie art. 36a można jedynie ustalić, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany:

1) zagospodarowania działki lub terenu (np. inwestor chce inaczej usytuować sklep względem sąsiednich działek),

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji (np. inwestor planuje nadbudować piętro lub zwiększyć powierzchnię magazynu),

3) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

4) zamierzonego sposobu użytkowania budowlanego lub jego części (np. zamiast budynku gospodarczego ma powstać punkt usługowy),

5) warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne (to wymóg stawiany obiektom użyteczności publicznej, np. szkołom i budynkom mieszkalnym wielorodzinnym – zapewnienie dostępu dotyczy tylko wybranych kondygnacji).

Jeżeli dochodzi do jednej ze wspomnianych zmian, trzeba wstrzymać prace budowlane niezgodne z zatwierdzonym projektem budowlanym i złożyć wniosek do starosty o zmianę pozwolenia na budowę.

Do wniosku trzeba dołączyć nowy – zamienny projekt budowlany i czekać, aż dojdzie do zatwierdzenia i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas można kontynuować prace zgodnie z nowym zamiennym projektem budowlanym.

[ramka][b]Uwaga![/b]

Zanim inwestor wystąpi do starosty, projektant (autor projektu budowlanego) musi dokonać kwalifikacji planowanego odstąpienia.

Kwalifikacja projektanta wiąże inwestora, ale już nie starostę lub powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.[/ramka]

[srodtytul]Jaka procedura[/srodtytul]

Jeżeli inwestor chce wprowadzić zmiany, powinien najpierw wezwać projektanta, który jest uprawniony do kwalifikacji zamierzonych odstąpień. Jeżeli projektant uzna, że proponowane zmiany w sposób istotny odbiegają od zatwierdzonego projektu, winien zawiadomić inwestora o konieczności uzyskania w trybie art. 36a ust. 1 prawa budowlanego decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Jeżeli projektant uzna, że proponowane zmiany nie odstępują w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, po wprowadzeniu zmian na kopiach rysunków projektu budowlanego i uzupełnieniu opisu budowa może być legalnie kontynuowana.

W takim przypadku w momencie dokonywania zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie załącza się kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także dołącza się uzupełniający opis.

Oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami powinno być uzupełnione o informacje o wprowadzonych za zgodą projektanta nieistotnych zmianach. W sytuacji ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego powinien on również potwierdzić charakter i zakres wprowadzonych zmian.

Weryfikacja prawidłowego uznania przez projektanta odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego za nieistotne lub istotne może być dokonywana:

1) przez starostę przy wydaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, o którą wystąpił inwestor z uwagi na planowane odstąpienie w trybie art. 36a ust. 1 ustawy. Starosta ma prawo wydać zamienne pozwolenie na budowę tylko w przypadku, gdy uzna odstąpienie za istotne. W przeciwnym przypadku umarza postępowanie,

2) przez nadzór budowlany w trakcie kontroli budowy. Inspektor, stwierdziwszy, że miało miejsce istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę, wydaje postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót,

3) przez nadzór budowlany po dokonaniu przez inwestora zawiadomienia o zakończeniu budowy na podstawie przedłożonych dokumentów lub

4) przez nadzór budowlany w trakcie obowiązkowej kontroli budowy po złożeniu wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Zgodnie z art. 55 ustawy obowiązkowe kontrole, o których mowa w art. 59a do 59g ustawy, będą przeprowadzone w stosunku do obiektów zaliczonych do kategorii V, IX, XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII, XXVIII i XXX (więcej na temat nielegalnego użytkowania w rozdz. 1).

Jeżeli nadzór budowlany w trakcie przeprowadzania obowiązkowej kontroli obiektu ustali, że inwestor dokonał istotnego odstąpienia od zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu budowlanego, wydaje postanowienie o nałożeniu kary za nielegalne istotne odstąpienia i w konsekwencji decyzję o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu (art. 59f ust. 6 prawa budowlanego).

Nadzór budowlany podejmie wówczas automatycznie z urzędu postępowanie w trybie art. 51 ust. 7 w związku z art. 51 ust. 1 prawa budowlanego z 1994 r.

[srodtytul]... a co nie jest odstąpieniem istotnym[/srodtytul]

Zmiany, które nie mieszczą się we wskazanym wcześniej katalogu (np. dotyczące zmian elewacji budynku), można wprowadzić bez wcześniejszej modyfikacji pozwolenia na budowę. Wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje na ich temat.

Nie oznacza to jednak, że inwestor może się czuć całkowicie bezpieczny. Ostateczna decyzja należy do urzędników, jeżeli zmiany jeszcze nie zrobiono – do starosty, a gdy ją wprowadzono – do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Opinia tego ostatniego będzie wiążąca w wypadku obiektów oddawanych do użytkowania.

Inspektor nadzoru budowlanego może dane odstępstwo potraktować inaczej niż projektant. Wówczas ma prawo wstrzymać roboty budowlane i nakazać wykonanie projektu zamiennego. Natomiast w przypadku gotowego już obiektu może odmówić pozwolenia na użytkowanie lub wnieść sprzeciw do zawiadomienia o zakończeniu budowy.

[ramka][b]Przykład[/b]

Zmiana usytuowania osłony śmietnikowej nienaruszająca przepisów techniczno-budowlanych przez jednych inspektorów będzie oceniana jako istotna, bo dotyczy planu zagospodarowania działki, inni nie zwrócą w ogóle na to uwagi.

Podobnie jest ze zmianą kształtu terenów utwardzonych czy też dokładnych wymiarów budynków (o kilka centymetrów).[/ramka]

[srodtytul]Co może inspektor[/srodtytul]

Inwestor, który nie dostosuje się do wymagań ustawowych i będzie budował, chociaż doszło do istotnego odstąpienia od projektu, naraża się na kontrolę powiatowego nadzoru budowlanego. Inspektor może wstrzymać roboty. W tym celu wydaje postanowienie. Podaje w nim przyczynę wstrzymania robót i ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń (na ten temat także w rozdziale 3).

Takie postanowienie jest ważne dwa miesiące. W tym czasie inspektor wydaje decyzję, w której określa już obowiązki inwestora oraz termin ich wykonania (m.in. nakaże wykonać projekt zamienny). Ta decyzja trafia nie tylko do inwestora, ale także do starosty. Następnie budujący musi przedstawić zmieniony projekt budowlany, a inspektor nadzoru budowlanego, jeżeli go zaakceptuje, wydaje decyzję zatwierdzającą projekt zamienny i zezwala na wznowienie robót budowlanych.

W decyzji tej nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie po zakończeniu budowy (nie ma znaczenia, do której kategorii zaliczony jest obiekt). Może być i tak, że budowa, na której doszło do istotnych odstąpień, została już zakończona (postępowanie jest prowadzone po odmowie pozwolenia na użytkowanie albo po sprzeciwie do zawiadomienia o zakończeniu budowy).

Wówczas inspektor może zatwierdzić projekt budowlany zamienny i nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Gdyby jednak inwestor nie dostosował się do nakazów nadzoru, grożą mu poważne konsekwencje. Jest to wówczas klasyfikowane jako samowola budowlana, która może się zakończyć nakazem przywrócenia obiektu do stanu zgodnego z pierwotnym pozwoleniem, a nawet rozbiórką obiektu w całości.

Trzeba też pamiętać, że możliwość wprowadzania istotnych odstąpień jest ograniczona. Czasami znaczny zakres zmian może być potraktowany jako inny obiekt i wtedy nie można mówić o nielegalnym istotnym odstąpieniu, tylko o samowolnej budowie innego obiektu.

[ramka][b]Przykłady[/b]

Inwestor otrzymał pozwolenie na budowę parterowego garażu dwustanowiskowego, a wybudował piętrowy pensjonat.

Inwestor otrzymał pozwolenie na budowę budynku jednorodzinnego na działce po jednej stronie ulicy, a wybudował go po przeciwnej jej stronie.

To ewidentne przykłady, gdzie nie mamy do czynienia z odstąpieniem, tylko z samowolną budową. Bywają przypadki mniej oczywiste. [b]Przykładowo:[/b] nadbudowa obiektu o kolejne kondygnacje. Kiedy więc jest to samowola, a kiedy istotne odstąpienie?

Można tu przyjąć kryterium podziału budynków z uwagi na wysokość i liczbę kondygnacji określone w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych dla budynków.

Jeśli w wyniku zmiany wysokości lub liczby kondygnacji dojdzie do zakwalifikowania go do różnych kategorii, może to przemawiać za tym, że mamy do czynienia z innym budynkiem, a więc i z samowolą budowlaną.[/ramka]

[ramka]§ 8[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=166033] rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.[/link]

W celu określenia wymagań technicznych i użytkowych wprowadza się następujący podział budynków na grupy wysokości:

1) niskie (N) – do 12 m włącznie nad poziomem terenu lub mieszkalne o wysokości do czterech kondygnacji nadziemnych włącznie,

2) średniowysokie (SW) – ponad 12 m do 25 m włącznie nad poziomem terenu lub mieszkalne o wysokości ponad cztery do dziewięciu kondygnacji nadziemnych włącznie,

3) wysokie (W) – ponad 25 m do 55 m włącznie nad poziomem terenu lub mieszkalne o wysokości ponad dziewięć do 18 kondygnacji nadziemnych włącznie,

4) wysokościowe (WW) – powyżej 55 m nad poziomem terenu. [/ramka]

[ramka][b]Z wokandy[/b]

- Art. 36a prawa budowlanego wskazuje jednoznacznie, że został on wprowadzony jedynie w celu dyscyplinowania procesu inwestycyjnego. Inwestor dysponujący nieruchomością do celów budowlanych jest uprawniony podczas robót budowlanych do zmian, przeróbek i istotnych odstępstw, jeśli nie pozostaje w kolizji z przepisami prawa.

Jednakże nie może doprowadzić do powstania innej nowej inwestycji pozbawionej charakterystycznych parametrów i cech właściwych dla obiektu zatwierdzonego w pierwotnym pozwoleniu na budowę[b] (wyrok z 22 listopada 2005 r., VII SA/Wa 600/05)[/b].

- Projekt zamienny musi nawiązywać w swej treści do decyzji, której przedmiot rozstrzygnięcia zmienia[b] (wyrok z 8 lutego 2007 r., VII SA/Wa 2235/06).[/b]

– Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę wydana na podstawie art. 36a ust. 1 może dotyczyć wyłącznie zamierzonych, a nie dokonanych przez inwestora istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków tego pozwolenia [b](wyrok NSA z 8 grudnia 2006 r., II OSK 44/06)[/b].

- Dla oceny, czy odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia budowlanego są istotne i skutkują wstrzymaniem robót budowlanych, nie ma znaczenia stopień zawinienia inwestora [b](wyrok NSA z 9 sierpnia 2001 r., SA /Bk 494/01)[/b].

- Nie można akceptować legalizacji samowoli budowlanej w trybie art. 51 polegającej na istotnym odstąpieniu od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, stosownie bowiem do art. 36 ust. 1 takie odstąpienie jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianę pozwolenia na budowę [b](wyrok NSA z 10 lutego 2000 r., II SA/Lu 1623/98).[/b][/ramka]

[ramka][srodtytul]Zobacz cały poradnik [link=http://www.rp.pl/temat/576331.html]"Jak zalegalizować samowolę budowlaną"[/link][/ramka][/srodtytul]