Tworzenie prawa ponad głowami rynku to błąd

Według rządu wsparcie rynku nieruchomości to m.in. program „Pierwsze mieszkanie”, reforma systemu planowania, walka z patodeweloperką czy wsparcie dla budownictwa komunalnego. Zdaniem Waldemara Budy, ministra rozwoju i technologii, są to największe od lat przedsięwzięcia realizowane przez administrację państwową. Czy jednak są oparte na jakiejkolwiek strategii? Nad tym zastanawiali się uczestnicy dyskusji „W gąszczu legislacji”.

Prawo dla konsumenta

Zdaniem dr. Łukasza Bernatowicza, prezesa Związku Pracodawców BCC, system prawny przygotowany dla działalności deweloperskiej od wielu lat jest całkiem dobry. Ustawa deweloperska bardzo dobrze zabezpiecza interesy nabywców. Ale jego zdaniem można odnieść wrażenie, że rząd skupił się wyłącznie na nabywcach. Tymczasem druga strona rynku jest zupełnie zaniedbana.

– O zmianę tej sytuacji walczymy od lat – my, tj. BCC i Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) czy Rada Przedsiębiorczości. Spotykamy się z premierem i ministrami. Ale w odpowiedzi nie dostajemy tego, czego branża by oczekiwała – mówił dr Bernatowicz. – I o ile w poprzednich latach siłą rozpędu i dobrej koniunktury przedsiębiorcy dawali sobie radę, o tyle teraz, gdy wysoka inflacja i rekordowo wysokie stopy procentowe zabiły akcję kredytową, branża domaga się wsparcia ze strony rządu – dodał. I podkreślał, że nie chodzi wcale o wsparcie materialne, ale o przygotowanie takich aktów prawnych, które umożliwią branży dalsze funkcjonowanie.

Jak wskazywał, budownictwo to setki tysięcy miejsc pracy, a dziś branża nie dostaje żadnego wsparcia. Wręcz przeciwnie, otrzymuje takie projekty, jak rozporządzenie dotyczące tzw. patodeweloperki. Tymczasem dzięki, jak mówił, „dobrym pomysłom”, takim jak np. lex deweloper+, zmierzającym do uwolnienia niezagospodarowanych nieruchomości przeznaczonych w planach pod magazyny czy usługi, można by w szybkim tempie uwolnić te tereny na budownictwo mieszkaniowe.

– Ale pojawiają się takie dziwne nowelizacje (specustawa deregulacyjna – red.) przewidujące półtora miejsca parkingowego na każde mieszkanie. I wszyscy zastanawiają się, o co tu chodzi. Czy słynna ustawa walcząca z PRS. Mieszkania na wynajem w ramach PRS stanowią 0,7 promila spośród 15 mln mieszkań w Polsce. No to z czym tu walczymy? Nie tu mamy problemy – uważa dr Bernatowicz.

Zdaniem Agnieszki Hryniewieckiej-Jachowicz ze Stowarzyszenia Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) rząd ma inne priorytety.

– Już przy tarczach covidowych zostaliśmy całkowicie pominięci. Więc strategii dla rynku nieruchomości nie widzę. Ale żeby nie tylko krytykować, to muszę przyznać, że projekt ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z długimi prekonsultacjami pozwolił nam wszystkim wypowiedzieć się i to jest na plus. Ale w innych tematach jest kiepsko. Np. reforma przekształcenia użytkowania wieczystego pod budynkami komercyjnymi. To w ogóle nie jest przekształcenie, lecz jedynie terminowa możliwość wykupu gruntu na roszczenie właściciela, do tego możliwe tylko przez rok. Gdy tymczasem olbrzymim problemem jest scalanie i podział gruntów w użytkowaniu wieczystym. Na to potrzebna jest zgoda właścicielska, która nigdzie nie jest uregulowana. Czyli za rok wrócimy do problemów, które dzisiaj mamy – uważa Agnieszka Hryniewiecka-Jachowicz.

Jak mają wyglądać miasta

Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich przypomniał, że w Polsce nie ma krajowej strategii planowania przestrzennego. A gminy muszą wiedzieć, jak planować przestrzeń z uwzględnieniem zmian demograficznych czy cywilizacyjnych.

– Nie mamy dziś systemu, ale kilkadziesiąt systemików, w których różne branże próbują wrzucać do legislacji rozwiązania im potrzebne. Dobrym przykładem są parkingi z ustawy deregulacyjnej. A my, jako gminy, prosimy o to, aby strona rządowa pozwoliła nam autonomicznie decydować o tym, jak mają być zorganizowane miasta. Tymczasem mamy takie wrzutki legislacyjne, jak słynna ustawa wiatrakowa – podkreśla samorządowiec.

W jego ocenie, co donośnie wybrzmiało podczas dyskusji, problemem jest brak dialogu np. między branżą i samorządami. – Nam nieprawdopodobnie brakuje bezpośrednich rozmów z branżą. Nie mamy w ogóle płaszczyzny dyskusji, wszystko jest załatwiane ponad naszymi głowami. A my mamy ten sam interes i możemy się dogadać także w procesie legislacyjnym – mówił Marek Wójcik.

Ważna w procesie legislacyjnym jest też strona administracyjna, która przygotowuje akty prawne. Ale prawo musi być zrozumiałe, użyteczne, spełniające potrzeby tych, dla których jest pisane. Tymczasem, jak przyznał podczas dyskusji Jarosław Szatański, dyrektor Departamentu Podatków Dochodowych w Ministerstwie Finansów (MF), źródeł dobrego prawa szukałby w konsultacjach społecznych. W jego opinii są one podstawą każdej zmiany. Rzecz w tym, że do wielu projektów, zwłaszcza dotyczących finansów, zakrada się za dużo polityki.