Ustawa o ustroju rolnym pełna absurdów

Pod koniec czerwca Sejm uchwalił nową ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, która zastąpi ustawę o tym samym tytule z 2003 r. 12 lat jej funkcjonowania powinno pozwolić dostrzec jej niedostatki i uchwalić nową, pozbawioną wad poprzedniczki. Pośpiech jednak nie przysłużył się jakości.

Podstawowy zarzut dotyczy definicji nieruchomości rolnej. Zgodnie z art. 2 pkt 1 jest to nieruchomość rolna w rozumieniu kodeksu cywilnego (k.c.), z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Powtórzenie definicji z poprzedniej ustawy rodzi te same problemy.

Domy na polu

Przytłaczająca większość nieruchomości w Polsce nie jest objęta jakimikolwiek planami. Nawet jeśli plany są, to ustalenie na ich podstawie, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną, jest bardzo trudne. Wiele jest objętych planami tylko w części, czasami są one przeznaczone pod budownictwo w pewnej odległości od drogi, a w dalszej części pod uprawy rolne. K.c. definiuje jako nieruchomość rolną taką, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Skoro dla danej nieruchomości brak planu, to możliwość jej wykorzystania w celach prowadzenia działalności rolniczej da się obiektywnie ustalić wyłącznie na podstawie danych z ewidencji gruntów. Jeśli została ona sklasyfikowana jako użytek rolny, to należy przyjąć, że jest to nieruchomość rolna. Nietrudno w centrach dużych miast, dla których nie ma planu, znaleźć nieruchomości, które w ewidencji gruntów oznaczone są jako użytki rolne „R". Ponieważ produkcja rolna nie musi być wielkoobszarowa, należy wtedy przyjąć, że jest to nieruchomość rolna w rozumieniu nowej ustawy.

Prowadzi to do absurdów, kiedy nabywca nieruchomości, np. 500 mkw., położonej na osiedlu nowych domów jednorodzinnych dowiaduje się, że nabywa nieruchomość rolną, co oczywiście nijak ma się do możliwości jej zabudowy, a często utrudnia jej kredytowanie. Na domiar złego ustawa wprowadza nowelizację art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nowy ust. 2a, mówi, że suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości tej nieruchomości określonej przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Zatem nabywca nie ustanowi na nieruchomości hipoteki, jeśli kredytuje więcej niż połowę jej ceny. Praktyką banków jest bowiem ustanawianie hipoteki na nieruchomości na 200 proc. sumy kredytu. Ponadto każda taka nieruchomość będzie musiała być wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Ustawodawca nie wsłuchał się w głosy postulujące wprowadzenie rozsądnej normy obszarowej, poniżej której nie mamy do czynienia z nieruchomością rolną. Podobne rozwiązanie znalazło się w dotychczas obowiązującej ustawie, co skutkowało prawem pierwokupu po stronie Agencji Nieruchomości Rolnych działek, które spełniały definicję nieruchomości rolnej, ale które trudno było uznać za zdatne do działalności rolniczej. Ustawodawca dostrzegł ten problem i znowelizował ustawę, wprowadzając normę obszarową 5 ha. W nowej ustawie też ona jest, ale obniżona do 1 ha i tylko w sytuacji prawa pierwokupu przysługującego Agencji. Norma ta nie obowiązuje przy hipotece, zatem nawet najmniejsza nieruchomość uznana za rolną będzie podlegała art. 68 ust. 2a. Negatywnie należy ocenić pozostawienie poza kręgiem osób bliskich w rozumieniu ustawy zięcia i synowej. Wobec dominującego w polskich warunkach ustawowego ustroju majątkowego rodzi to wątpliwości, jak zakwalifikować umowę nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy za środki objęte wspólnością ustawową.

Kłopotliwe obowiązki

Ustawa wprowadza kryterium zamieszkania w danej gminie jako przesłankę uznania nabywcy za rolnika indywidualnego. Dowodem to potwierdzającym jest zaświadczenie o zamieszkaniu wydane przez organ właściwy w sprawach ewidencji ludności. Niestety, ustawodawca przeoczył fakt, że organy nie wydają takich zaświadczeń. Obecnie można uzyskać jedynie zaświadczenie o zameldowaniu, co nie potwierdza zamieszkania. Co więcej, ulega likwidacji rejestr mieszkańców oraz obowiązek meldunkowy. W tej sytuacji nie będzie możliwe uzyskanie dokumentu potwierdzającego zamieszkanie w danej gminie.

Art. 15 ust. 2 nakłada na notariusza obowiązek przekazania do właściwego dyrektora oddziału ANR odpisu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Brak określenia „rolnej", powoduje, że dotyczy to umowy zbycia każdej nieruchomości, w tym lokalowej.

Wprowadzono bardzo rygorystyczne wymagania dopuszczające podział gospodarstwa rolnego, łącznie z tym, że będzie można zbyć część gospodarstwa rolnego, tylko jeśli nabywca powiększy swoją nieruchomość rolną użytkami zbywcy i należący do niego obszar będzie większy niż to, co pozostanie zbywcy, a ponadto nieruchomości będą do siebie przylegały. Dopuszczalność podziału gospodarstwa rolnego stwierdzi w drodze decyzji dyrektor oddziału ANR. Wymagać to będzie zbiurokratyzowanego postępowania administracyjnego oraz znacząco przedłuży procedurę nabycia.

Ustawa wprowadza nową kategorię osób uprawnionych do pierwokupu nieruchomości rolnej, co należy podkreślić – każdej, bez względu na obszar. Jeśli brak uprawnionego dzierżawcy, prawo pierwokupu przysługuje rolnikowi indywidualnemu będącemu właścicielem (a zatem nie dzierżawcą, wieczystym użytkownikiem lub posiadaczem samoistnym) nieruchomości rolnej graniczącej z nieruchomością sprzedawaną, a w przypadku wielu uprawnionych – w pierwszej kolejności prawo pierwokupu może wykonać ten, którego wskazał sprzedający.

Nie dość, że wprowadza to drugą kategorię rolników indywidualnych, innych niż zdefiniowani w art. 4 ust. 1, to jeszcze powstaje kolejność wykonywania prawa pierwokupu, a zatem de facto wielość praw pierwokupu. W jakim terminie prawo pierwokupu ma wykonać drugi w kolejności uprawniony? Czy ma to być miesiąc od otrzymania zawiadomienia o treści umowy warunkowej, czy też miesiąc od uzyskania wiedzy, że uprawniony w pierwszej kolejności nie wykonał prawa pierwokupu? Notariusz ma powiadomić wszystkich uprawnionych o treści umowy warunkowej, ale czy ma powiadomić kolejnych, że poprzednik nie skorzystał z prawa pierwokupu?

To tylko najbardziej jaskrawe przykłady. Pozytywnie należy ocenić jedynie konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej w każdym przypadku zbywania nieruchomości rolnej.