Architekci mają pomysł na paraliż

Choć po kwietniu Warszawa była czerwoną wyspą na rynku mieszkaniowym, to w maju przyszło potężne odbicie. Po czterech miesiącach, na rosnącym rynku, liczba mieszkań w rozpoczynanych przez deweloperów projektach w stolicy była o 16,5 proc. niższa rok do roku, a liczba lokali z pozwoleniem na budowę o 10 proc. – a przecież ubiegłoroczne wyniki osłabiła pandemia.

Maj to eksplozja: przypada na niego 33 proc. mieszkań w inwestycjach rozpoczętych w ciągu pięciu miesięcy, a dla pozwoleń udział to 38 proc.

Nadzwyczajna kumulacja czy trwała poprawa? Według Mazowieckiej Okręgowej Izby Architektów RP w stolicy jest wiele do poprawienia.

Gdzie kucharek sześć

– Członkowie naszej organizacji, zamiast projektować i tworzyć przestrzenie mające wpływ na jakość życia i pracy mieszkańców Warszawy, codziennie wydeptują ścieżki w korytarzach urzędów, „produkują" kolejne dokumenty do segregatorów – mówi Urszula Szabłowska, wiceprzewodnicząca rady MaOIA RP. – Z naszych obliczeń wynika, że średniej wielkości inwestycja (15 tys. mkw. powierzchni użytkowej) buduje się dwa razy szybciej, niż wynosi czas wydawania pozwolenia na jej realizację. Bez przyspieszenia tego procesu nie powstanie nowoczesne, przyjazne i ekologiczne miasto, a dziura w jego budżecie będzie się pogłębiać – podkreśla.

Zdaniem ekspertki na wydłużenie czasu realizacji inwestycji składają się dwa kluczowe elementy. – Od kilku lat zwiększa się liczba urzędów i organizacji, od których inwestorzy i architekci są zobowiązani uzyskać pozwolenia na prowadzenie i realizację projektów. Poza Urzędem Miasta i jego lokalnymi oddziałami to również: Biuro Ochrony Środowiska, Biuro Zarządzania Ruchem Drogowym, Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego, Biuro Mienia Miasta i Skarbu Państwa, Biuro Infrastruktury czy Biuro Stołecznego Konserwatora Zabytków – wylicza Szabłowska. – Choć te organy funkcjonują w ramach jednego Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, nie są w stanie skoordynować działań. Każda z tych instytucji prowadzi własną, niezborną politykę wydawania uzgodnień i decyzji, co ma niebagatelny wpływ na inercję w stołecznym budownictwie – ocenia.

Zwraca też uwagę na błędne koło nadobowiązkowych przepisów. – Co roku inwestorzy i wykonawcy muszą zmierzyć się z nowymi, dodatkowymi i coraz bardziej restrykcyjnymi wymogami prawa: budowlanego, ustawy o planowaniu przestrzennym, ustawy o ochronie przyrody itp. Dobre prawo w zamyśle ma chronić, tymczasem utrudnia, bo im bardziej skomplikowane przepisy, tym większa zachowawczość urzędników. Wygląda na to, że urzędnicy pracują głównie na rzecz samego przestrzegania prawa, rzadko na korzyść inwestycji. Notorycznie domagają się dodatkowych dokumentów, a nawet gdy je otrzymają, proszą o kolejne. A proces mający doprowadzić do wydania pozwolenia na budowę nie ma końca – mówi Szabłowska.

A jakie organizacja proponuje remedium? MAOiA i warszawski oddział Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP) od półtora roku pracują nad udrożnieniem procesu wydawania pozwoleń na budowę.

– Jednym z proponowanych przez nas rozwiązań jest powołanie wydzielonego w strukturze miasta zespołu koordynującego, zajmującego się wyłącznie sprawami uzgodnień między biurami miasta. Osoby z tej grupy monitorowałyby proces obiegu dokumentów dla poszczególnych inwestycji i dbały o szybkie ich przekazywanie. Tak jak ma to miejsce np. w Łodzi, gdzie do istotnych, dużych inwestycji, przydzielani są koordynatorzy. Kolejnym pomysłem jest stworzenie punktu przyjmującego inwestora, prowadzącego sprawę w urzędach miasta, gromadzącego dokumenty konkretnych projektów – od momentu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę do wydania decyzji na jej realizację – mówi Szabłowska.

Ekspertka przyznaje, że jak dotąd rozmowy z decydentami nie przyniosły rezultatów. – Impas w realizacji inwestycji jest tym bardziej niepokojący, że zbiegł się w czasie z doświadczeniem pandemii i zawirowaniami politycznymi, w wyniku których, jak ogłosił prezydent Rafał Trzaskowski, wpływy do stołecznego budżetu będą mniejsze o 2 mld zł. To właśnie w dużej mierze za sprawą większej liczby nowych inwestycji Warszawa może podreperować swój budżet. Dzięki temu miasto będzie w stanie kontynuować rozpoczęte projekty infrastrukturalne, nie wspominając o projektach ułatwiających życie mieszkańcom. Jeśli Warszawa nie udrożni procedur, to inwestorzy przeniosą się do innych miast. Bo tam łatwiej i szybciej się buduje. Jak choćby we Wrocławiu czy Poznaniu – które są trzy razy mniejsze pod względem liczby mieszkańców – a liczba pozwoleń wydanych na budowę jest prawie taka sama jak w stolicy. Jesteśmy w punkcie zwrotnym – nie możemy wypaść z drogi prowadzącej do stworzenia nowoczesnego miasta w Europie – konkluduje Szabłowska.

Spory kompetencyjne

– W stolicy istotnym problemem są spory kompetencyjne, które znacznie wydłużają czas potrzebny na realizację kwestii formalnych i administracyjnych. Utrudnieniem są też niewspółmierne oczekiwania miasta co do zaangażowania inwestorów w rozbudowę infrastruktury na terenie albo w pobliżu prowadzonej inwestycji – zwraca uwagę Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

– Problem z pozwoleniami to przede wszystkim znaczące opóźnienia w zakresie dostępu do infrastruktury: dróg, mediów, kanalizacji, i tu są największe opóźnienia. Procesy pozyskania mediów są bardzo długotrwałe, zwłaszcza w zakresie otrzymania warunków podłączenia – dodaje Waldemar Wasiluk, wiceprezes spółki Victoria Dom.

Budowa Domu Remonty