Zmiana planów i projektu budowalnego w trakcie budowy

Przedsiębiorcy, którzy  podchodzą  lekkomyślnie do zmiany planów inwestycyjnych,  mogą mieć kłopoty z powodu samowolnie wykonanych robót, niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym.

Co to jest istotne odstąpienie

Wszystko zależy od tego, czy dane roboty budowlane mają  charakter istotnych odstąpień czy nie. Art. 36a ust. 1 prawa budowlanego zawiera definicję tego pojęcia. Nie jest ona precyzyjna, dlatego w praktyce sporo jest z jej stosowaniem  kłopotów.

Komentuje Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana

Z istotnymi odstąpieniami od projektu budowlanego w praktyce jest wiele problemów, o czym świadczy bogate orzecznictwo sądów administracyjnych. W wypadku budowy sieci sporo kłopotów nastręcza ustalenie, czy doszło do zmian w zagospodarowaniu działki, czy nie.

Bardzo często z mapy wynika, że w miejscu zaprojektowania sieci nie ma ani rur, ani kabli. Tymczasem w trakcie realizacji robót okazuje się, że jest zgoła inaczej.  Trzeba poprowadzić sieć inaczej, niż to wynika z projektu budowlanego, żeby zachować odległości wymagane w przepisach. Powstaje wówczas pytanie, czy jest to istotne odstąpienie, czy  nie.

Moim zdaniem jest to istotne odstępstwo, choć nadzór budowlany w większości przypadków ocenę uzależnia od wpisu geodety w dzienniku budowy, a nie od powykonawczej inwentaryzacji geodezyjnej. Inny problem dotyczy zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu lub jego części. Powstają zawsze wątpliwości, co jest, a co nie jest zamierzoną zmianą sposobu użytkowania na etapie realizacji obiektu budowlanego.

Jeżeli zmiana sposobu użytkowania ma charakter czysto funkcjonalny i nie wymaga wykonania dodatkowych robót budowlanych, np. zamiast zwykłego sklepu spożywczego powstanie sklep z ekologiczną żywnością, to wtedy nie jest to istotne odstąpienie.  Zmienia się tylko funkcja i trudno w tej sytuacji mówić o konieczności wykonania zamiennego projektu budowlanego.

Sporo też problemów przysparza konieczność uzyskiwania nowych zgód, pozwoleń i uzgodnień. Bywa bowiem, że w trakcie robót inwestor musi uzyskać nową zgodę wojewódzkiego konserwatora zabytków np. na zmiany w elewacji (sama zmiana elewacji jest odstąpieniem nieistotnym, ale konieczność uzyskania nowej zgody WKZ wskazuje na istotny charakter takiej zmiany) albo też decyzja lokalizacyjna na zjazd z drogi traci ważność.

Jest bowiem ważna trzy lata, a czasami budowa trwa dłużej  (konieczność uzyskania nowej lokalizacji na zjazd wskazuje na istotny charakter zmiany,  choć często nowa lokalizacja jest tożsama z pierwotną).

Zdarza się też, że istotne odstąpienie może być potraktowane jako samowolna budowa. W jednym z  konkretnych przypadków, gdy realizowane były roboty budowlane polegające na przebudowie dachu, w znacznym zakresie poszerzono dach od szczytu budynku, podpierając go dodatkowymi słupami.

W postępowaniu administracyjnym zostało to ocenione jako samowolna dobudowa wiaty do budynku, w którym według pozwolenia na budowę przebudowywano tylko dach.

A co mówi przepis?

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany dotyczącej:

- zagospodarowania działki lub terenu, np. inwestor chce inaczej usytuować sklep  w stosunku do sąsiednich działek,

- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji, np. inwestor planuje nadbudować piętro lub zwiększyć powierzchnię magazynu,

- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- zamierzonego sposobu użytkowania budowlanego lub jego części, np. zamiast budynku gospodarczego ma powstać punkt usługowy,

- warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne – to wymóg stawiany obiektom użyteczności publicznej, np. szkołom oraz budynkom mieszkalnym wielorodzinnym.

Do istotnego  odstąpienia dochodzi także wtedy, gdy inwestor musi uzyskać nowe opinie, uzgodnienia, pozwolenia lub  inne dokumenty wymagane przez przepisy szczególne.

Uwaga!

Decyzja o zmianie pozwolenia na budowę wydana na podstawie art. 36a ust. 1 może dotyczyć wyłącznie zamierzonych, a nie dokonanych przez inwestora istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków tego pozwolenia

(wyrok NSA z 8 grudnia 2006, II OSK 44/06).

Co powinien zrobić inwestor, który obawia się, że naruszył ten przepis? Przede wszystkim powinien skonsultować się z projektantem, który jest uprawniony do kwalifikacji zamierzonych odstępstw.

Jeżeli projektant uzna, że proponowane zmiany znacząco odbiegają od zatwierdzonego projektu, powinien zawiadomić inwestora o konieczności sporządzenia zamiennego projektu budowlanego i uzyskania w trybie art. 36a ust. 1 prawa budowlanego decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Inwestor wtedy nie musi wstrzymywać prac budowlanych,  choć nie może wykonywać robót niezgodnych z zatwierdzonym projektem budowlanym. Powinien  przede wszystkim złożyć wniosek do starosty o zmianę pozwolenia na budowę.

Do wniosku  dołącza  nowy, zamienny projekt budowlany. Musi on nawiązywać w swej treści do decyzji, której przedmiot rozstrzygnięcia zmienia (wyrok WSA z 8 lutego 2007, VII SA/Wa 2235/06).

Następnie inwestor ma obowiązek  poczekać, aż dojdzie do zatwierdzenia i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas może kontynuować prace zgodnie z nowym, zamiennym projektem budowlanym.

Uwaga!

Inwestor może się czuć bezpieczny. Ostateczna decyzja należy do urzędników, jeżeli zmiany jeszcze nie zrobiono, to do starosty, a gdy ją wprowadzono, do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Opinia tego ostatniego będzie wiążąca w wypadku obiektów oddawanych do użytkowania a także w razie kontroli budowy w czasie realizacji robót budowlanych.

Co nie jest odstąpieniem istotnym

Nieistotne odstąpienia to zmiana:

- konstrukcji obiektu,

- materiałów budowlanych,