Możliwość dojazdu do ulicy przez drogę wewnętrzną, a służebność drogi koniecznej

Droga wewnętrzna musi wystarczyć, jeśli tylko jest odpowiedniej szerokości i umożliwia ogółowi nieprzerwany i nieskrępowany dostęp do drogi publicznej. Zdecydował tak Sąd Najwyższy.

Prawo do ustanowienia drogi koniecznej dla nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, jest zagwarantowane w art. 145 kodeksu cywilnego. Sądy prawo to w praktyce respektują. Okazuje się jednak, że nie musi być to bezpośredni dostęp do drogi państwowej czy samorządowej, czasem wystarczy inna „dostępna" droga, np. wewnętrzna.

Jeżdżą przez wspólne, więc powinni płacić

Z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej przez sąd wystąpili Wojciech i Waleria P., właściciele domu jednorodzinnego położonego na terenie osiedla domków jednorodzinnych jednej z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych. Oboje do drogi publicznej dojeżdżają przez drogę wewnętrzną położoną na działce spółdzielni bramą otwieraną za pomocą pilota. Nie są członkami tej spółdzielni i nie mają z nią żadnej umowy. Na tle wyjazdów (wjazdów) dochodzi jednak czasami do zadrażnień.

Sąd Rejonowy, do którego wystąpili z wnioskiem, a następnie Sąd Okręgowy w Warszawie odmówiły jednak ustanowienia drogi. Sądy obu instancji wskazały, że sytuację prawną powodów reguluje art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Stanowi on, że właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Z tego obowiązku wynika ich prawo do korzystania z drogi wewnętrznej.

Dostęp zapewniony

Sąd okręgowy dodał, że gdyby uwzględnić wniosek powodów, uniknęliby oni uiszczania opłat na drogę wewnętrzną.

Sąd Najwyższy, do którego Wojciech i Waleria P. wystąpili ze skargą kasacyjną, przyznał, że art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przyznaje wyraźnie właścicielom „prywatnych" domów prawa do korzystania z mienia spółdzielni przeznaczonego do wspólnego użytku, w tym wypadku z drogi wewnętrznej. Prawo to można jednak wywieść z całokształtu przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

– Nałożenie na właścicieli domów jednorodzinnych obowiązku uiszczania opłaty za korzystanie z elementów mienia spółdzielni niezbędnego do prawidłowego korzystania z nieruchomości wynika z założenia ustawodawcy, że korzystanie z tej infrastruktury powinno być zagwarantowane – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Tadeusz Wiśniewski. Dodał, że podobne uprawnienie można wyprowadzić z art. 26 ust. 2 tej ustawy w odniesieniu do właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku na obszarze spółdzielni. O braku odpowiedniego dostępu do drogi można mówić, gdy nieruchomość nie ma dostępu ani do drogi publicznej, ani też do drogi innego rodzaju, w tym tzw. drogi wewnętrznej, gdy jest ona odpowiedniej szerokości i umożliwia nieprzerwany i nieskrępowany dostęp ogółowi osób.

Droga wewnętrzna spółdzielni spełnia te wymagania. Nie zmienia tej oceny fakt, że spółdzielnia ograniczyła korzystanie z niej poprzez zamontowanie bramy zamykanej na pilota. ?Ustanowienie drogi koniecznej dla powodów wprowadziłoby dodatkowe komplikacje, choćby co do kosztów za to korzystanie.

Są dwie racje

Orzeczenie Sądu Najwyższego (sygn. akt I CSK 434/12) ?jest ostateczne. Prawnicy zajmujący się nieruchomościami nie są jednak zgodni w ocenie tego werdyktu.

– Droga wewnętrzna to droga prywatna. Spółdzielnia może ją zwęzić, przesunąć, ograniczyć, to element małej architektury łatwy do zmiany – mówi adwokat Stefan Jacyno. – Właściciel nieruchomości ma prawo do nieskrępowanego i prawnie bezpiecznego, pewnego dojazdu do swojej posesji. Trudno się więc zgodzić z orzeczeniem SN.

Innego zdania jest Bartosz Rakoczy, prof. Uniwersytetu Mikołaja Kopernika, zajmujący się problematyką służebności.

– Każda służebność to ograniczenia własności innej osoby, musi być więc ustanawiana restrykcyjnie. Jeśli więc SN znalazł podstawę zapewnienia dostępu do posesji w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, to słusznie odmówił ustanowienia drogi koniecznej – podkreśla.

Co mówią przepisy

Służebność drogi koniecznej

- Nieruchomość lub należące do niej budynki gospodarskie powinny mieć odpowiedni dostęp do drogi publicznej, a jeśli go nie mają,b właściciel może żądać od sąsiadów ustanowienia potrzebnej służebności drogowej, za wynagrodzeniem.

- Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości bez drogi oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które ma prowadzić.

- Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu, a zainteresowani nie porozumieją się, sąd wyznaczy, o ile to możliwe, drogę przez grunty, które były przedmiotem transakcji.