Reprezentacja to zadanie wspólnoty mieszkaniowej

Takie wnioski płyną z jednego z najnowszych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Krakowie.

Zmiana użytkowania niemieszkalnego poddasza

Sprawa dotyczyła bardzo życiowej sytuacji, bo kością niezgody była adaptacja strychu jednej ze wspólnot mieszkaniowych. Zaczęło się od tego, że w maju 2024 r. prezydent miasta zatwierdził projekt architektoniczno-budowlany i udzielił pozwolenia na przebudowę i zmianę użytkowania niemieszkalnego poddasza na cele mieszkalne. Inwestycja obejmowała m.in. przebudowę stropu i konstrukcji więźby oraz połaci dachowej w zakresie montażu okien połaciowych, kominów w istniejącym budynku wielorodzinnym. Co finalnie miało doprowadzić do powstania czterech nowych mieszkań.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Sąsiad nie może zignorować nakazu

Nadzór budowlany musi reagować na zagrożenia bezpieczeństwa, nawet gdy wymaga to prac na cudzej własności.

Radość inwestorów nie trwała jednak długo, bo wydane pozwolenia skutecznie oprotestowali sąsiedzi z ostatniego piętra, nad którym zaplanowano prace. Wojewoda skasował decyzję, uznając, że w sprawie nieprawidłowo został ustalony krąg osób będących stroną postępowania.

Wojewoda zauważył, że w budynku, w którym planowana jest przebudowa, który składa się z pięciu wyodrębnionych lokali, funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa. I tylko ona została uznana za stronę.

Urzędnicy nie kwestionowali, że w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę dotyczącego budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, to jej co do zasady przysługuje przymiot strony. Niemniej w ich ocenie nie oznacza to braku możliwości przypisania statusu strony także właścicielowi lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, gdy wykaże on swój indywidualny interes, podlegający ochronie w oparciu o przepisy prawa.

Jak tłumaczył wojewoda, chodzi m.in. o negatywne, oparte na konkretnym przepisie oddziaływanie na dany lokal. W szczególności na sposób korzystania z niego, np. gdy realizacja inwestycji mogłaby spowodować naruszenie chronionych przepisami prawa materialnego warunków korzystania z mieszkania czy mogłaby spowodować naruszenie jego substancji.

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że zakres projektowanych robót budowlanych ingeruje w strukturę poddasza budynku. Dotyczy przebudowy stropu nad piętrem i zmiany sposobu użytkowania poddasza. I zdaniem wojewody założenia projektowe przesądzają, że właścicielom dwóch mieszkań usytuowanych pod stropem podlegającym przebudowie przysługuje status strony. Z uwagi na roboty budowlane istnieje bowiem potencjalna możliwość nie tylko ograniczenia swobodnego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem lokali usytuowanych pod częścią budynku podlegającego przebudowie i zmianie sposobu użytkowania.

Wojewoda dopatrzył się też prawdopodobieństwa naruszenia chronionej prawem własności. Na poddaszu, dotychczas nieużytkowym, zaprojektowano cztery mieszkania. Planowane roboty zaś w sposób realny spowodują ograniczenie prawa do niezakłóconego korzystania z nieruchomości, tj. spowodują zmianę warunków technicznych, które z kolei determinować będą ich sytuację prawną.

Inwestorzy nie złożyli broni. Poszli do sądu i wygrali. Krakowski WSA uznał, że zaskarżona decyzja zasadza się na błędnej wykładni prawa materialnego.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jeden sąsiad storpedował legalizację garażu

Właściciel mieszkania, które wchodzi w skład wspólnoty, może wykazywać własny, odrębny od niej interes prawny.

Sąd zauważył, że w spornej sprawie niezwykle ważna jest definicja obszaru oddziaływania obiektu – art. 3 pkt 20 prawa budowlanego. Status strony w postępowaniu o pozwolenia na budowę mają bowiem właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. W obowiązującym stanie prawnym obszarem oddziaływania obiektu jest teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.

W takim kształcie definicja obowiązuje od 19 września 2020 r., kiedy to weszły w życie przepisy zastępujące „ograniczenia w zagospodarowaniu terenu” – „ograniczeniami w zabudowie terenu”. A zdaniem WSA „ograniczeń w zabudowie terenu” nie sposób odnieść do nieruchomości lokalowej. Okoliczność, że lokal sąsiaduje bezpośrednio z lokalem inwestycyjnym, nie wystarcza do uznania, że jego właścicielom przysługuje status strony w świetle art. 3 pkt 20 prawa budowlanego. Bliskość nieruchomości lokalowych nie jest przesądzająca.

Członek wspólnoty jako strona postępowania 

Sąd zgodził się, że samodzielna reprezentacja indywidualnego interesu właściciela – członka wspólnoty mieszkaniowej – jest swoistym wyjątkiem od zasady reprezentowania interesu wszystkich członków przez wspólnotę mieszkaniową jako podmiot zbiorowy. Rozwiązanie takie jest przejawem zasady szybkości postępowania, zaś wspomniany wyjątek wymaga szczególnego uzasadnienia, którego na gruncie rozpoznawanej sprawy nie udało się wykazać.

Jak przypomniał sąd, w postępowaniu administracyjnym do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego – ogółu właścicieli odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową – co do zasady legitymację ma wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni członkowie tej wspólnoty. Członek wspólnoty niezależnie od niej może występować jako strona postępowania tylko w wyjątkowych sytuacjach. Może to mieć miejsce wyłącznie wtedy, gdy wykaże on swój indywidualny, własny interes.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Na domowe spa musi być pozwolenie

Murowany budynek z przeciętną ilością roślin, którego dużą część zajmuje wanna z hydromasażem, to nie oranżeria.

WSA przyznał co prawda, że ogólne założenie, iż stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę powinien być właściciel mieszkania, który nie zgadza się na inwestycję w innym „nad jego głową”, może wydawać się rozsądne. Zwłaszcza gdy prezentuje w tym zakresie inne stanowisko niż wspólnota mieszkaniowa. Niemniej w ocenie sądu z woli ustawodawcy takie założenie bez wykazania indywidualnego interesu prawnego nie może zostać zrealizowane w obowiązującym stanie prawnym. Wyrok prawomocny.