Trudno się pozbyć sklepu monopolowego z bloku

Sklepy z alkoholem w blokach to stały element polskiego krajobrazu, zwłaszcza w dużych miastach. I choć taka działalność podlega reglamentacji, a do tego nie każdy mieszkaniec jest zadowolony z takiego sąsiedztwa, pozbyć się go nie jest łatwo.

Gdy sklep z alkoholem zadomowił się już w bloku, protesty jednego lokatora, a nawet całej wspólnoty, go nie storpedują. Potwierdza to niedawny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Olsztynie.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jeden sąsiad storpedował legalizację garażu

Właściciel mieszkania, które wchodzi w skład wspólnoty, może wykazywać własny, odrębny od niej interes prawny.

Sklep kontra właściciel mieszkania w bloku

W sprawie chodziło o zezwolenie na sprzedaż napojów alkoholowych do 4,5 proc. i piwa w sklepie ogólnospożywczym. Wystąpiła o nie spółka i prezydent miasta udzielił go na kolejne cztery lata od czerwca 2021 r.

Wszystko szło dobrze do stycznia 2023 r., gdy do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) wpłynął wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji prezydenta. Domagała się tego właścicielka mieszkania w bloku, gdzie zlokalizowany był sklep.

Wskazała, że decyzja prezydenta rażąco narusza art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Wynika z niego bowiem, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie jest uprawniony do wyrażania zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Zgoda taka musi zostać wyrażona uchwałą wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem, jak tłumaczyła kobieta, wie, że taka uchwała nie została podjęta, bo jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, co do której terenu udzielono zezwolenia.

Te argumenty wystarczyły do przekonania SKO, które stwierdziło nieważność decyzji prezydenta. Kolegium również bowiem doszło do przekonania, że wydanie zezwolenia bez uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli budynku wielorodzinnego stanowi rażące naruszenie prawa.

Spółka próbowała podważyć unieważnienie, ale bez skutku. SKO przypomniało, że zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, jeżeli punkt sprzedaży będzie zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych należy dołączyć zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku.

W sprawie do wniosku załączono tylko umowę najmu sklepu z kwietnia 2013 r. Spółka nie przedstawiła jednak zgody wspólnoty mieszkaniowej na udzielenie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu znajdującym się jej budynku.

Spółka nie zgadzała się z unieważnieniem zezwolenia. W skardze do sądu administracyjnego przekonywała, że niedołączenie do wniosku o wydanie zezwolenia uchwały wspólnoty powinno być potraktowane jako brak formalny. Nie doszło więc do rażącego naruszenia spornego przepisu, lecz raczej przeoczenia braku kompletności wniosku. Zatem nie było podstaw, by sięgać aż po unieważnienie.

Do podobnych wniosków doszedł WSA. Podkreślił, że stwierdzenie nieważności decyzji jest nadzwyczajnym trybem wzruszenia, stanowiącym odstępstwo od zasady trwałości. Instytucja ta nie jest środkiem, za pomocą którego można wzruszać każdą wadliwą decyzję ostateczną, abstrahując od stopnia tej wadliwości.

WSA zauważył, że kolegium unieważniło zezwolenie, bo w jego ocenie zostało wydane bez zgody podmiotu wymienionego w art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy. Ale doszło do tego bez uprzedniej weryfikacji, czy zgoda załączona do wniosku o wydanie zezwolenia wynikająca z treści umowy najmu pochodzi od uprawnionego.

Sąd nie kwestionował też, że brak spornej zgody jest wadą postępowania w sprawie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych. Jednak z orzecznictwa wynika, że jego wydanie pomimo braku zgody nie może być kwalifikowane jako rażące naruszenie prawa. A przemawia za tym dodatkowo rozbieżność w orzecznictwie, jaka pojawia się na tym tle. Jak bowiem tłumaczył WSA, rażące naruszenie prawa nie występuje, gdy na tle tych samych przepisów możliwe jest wyrażenie rozbieżnych poglądów.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nowe wyjście na balkon bez zgody to samowolka

Poszerzenie drzwi balkonowych w mieszkaniu w bloku wymaga pozwolenia na budowę. A jeśli go nie było, do zalegalizowania takiej samowoli budowlanej konieczna jest wyraźna zgoda wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały.

Zgoda na sprzedaż alkoholu w budynku mieszkalnym

WSA zauważył także, że wyrażenie spornej zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, niezależnie od podmiotu, który jej udziela, nie zawsze mieści się w czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Ma to miejsce jedynie wówczas, gdy prowadzi ona do zmiany dotychczasowego sposobu użytkowania tej nieruchomości. W ocenie sądu za stanowiskiem tym przemawia art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali, który wśród czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymienia zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej.

WSA doszedł więc do przekonania, że w postępowaniu o wydanie zezwolenia w przypadku kontynuowania sprzedaży alkoholu w dotychczasowym punkcie sprzedaży, nie jest wymagane przedłożenie uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności. Czasowy charakter zezwoleń na sprzedaż alkoholu nie rodzi więc konieczności, w przypadku kontynuowania tej działalności w dotychczasowym lokalu, uzyskania zgody właścicieli lokali we wskazanej formie.

W spornej sprawie wniosek spółki był kolejnym o udzielenie zezwolenia i miał na celu kontynuowanie dotychczasowej działalności gospodarczej. Zdaniem WSA nie można więc przyjąć, że sposób korzystania z tej części nieruchomości w konsekwencji udzielenia zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych uległ zmianie. Wyrok jest nieprawomocny.