Podziałem nie da się obejść rygorów

Budowa centrum handlowego to nie lada wyzwanie. Wymaga od inwestora nie tylko ogromnych środków, ale przede wszystkim dopełnienia szeregu formalności. A to po zaostrzeniu wymogów prawnych może być jeszcze trudniejsze.

Co gorsza, akceptacja urzędnika na jednym etapie inwestycji nie oznacza, że inny na kolejnym nie może jej już pokrzyżować. Potwierdza to jeden z najnowszych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Kielcach.

Budowa centrum handlowego. Urzędnicze korowody

Sprawa dotyczyła spółki, która postanowiła zainwestować w budowę centrum handlowego. Początkowo wszystko szło gładko. W lutym 2022 r. prezydent miasta wydał jej decyzję o warunkach zabudowy na cztery budynki handlowo-usługowe, z parkingiem do 238 miejsc postojowych, totemem reklamowym oraz infrastrukturą towarzyszącą.

Schody zaczęły się pod koniec 2023 r., kiedy starosta odmówił jej zatwierdzenia projektów zagospodarowania terenu oraz architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Podstawą prawną był art. 35 ust. 5 pkt 1 prawa budowlanego. A główną przyczyną uznanie, że projektowana inwestycja jest obiektem handlu wielkopowierzchniowego i może być lokalizowana wyłącznie na podstawie planu miejscowego. Do tego starosta dorzucił nieprawidłowe obliczenia powierzchni sprzedaży, a także brak kilku oświadczeń i uzgodnień.

Spółka nie zgodziła się z taką oceną. W odwołaniu zarzucała przede wszystkim bezpodstawne uznanie, że projektowany obiekt handlowy przekracza powierzchnię 2 tys. mkw. A tym samym, że może być zrealizowany jedynie na podstawie regulacji planu miejscowego. W ocenie inwestora decyzja odmowna została wydana wbrew treści ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy.

Nic to jednak nie dało. Wojewoda nie tylko utrzymał odmowę w mocy. Do tego wystąpił do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) o rozważenie stwierdzenia nieważności decyzji prezydenta ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji spółki jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa.

Z ustaleń wojewody wynikało, że inwestycja dotyczy m.in. budowy czterech budynków handlowo-usługowych, każdy o powierzchni sprzedaży do 1999 mkw. Dla terenu brak jest obowiązującego miejscowego planu.

Jednak w ocenie wojewody trzy budynki planowanej inwestycji zostały usytuowane tak, że tworzą jedną bryłę. Są wzajemnie połączone elewacją, częściowo do siebie przylegają i są oddzielone od siebie dylatacją. W sumie powierzchnia sprzedaży wynosi zaś prawie 6,5 tys. m.kw.

W tej sytuacji wojewoda nie miał wątpliwości, że sporna inwestycja dotyczy obiektu handlu wielkopowierzchniowego, a dotycząca go zmiana zagospodarowania terenu, przy powierzchni sprzedaży przekraczającej 2 tys. mkw., może być realizowana wyłącznie na podstawie planu miejscowego. Spółka poszła do sądu, ale przegrała.

Oddalając skargę inwestora, kielecki WSA nie miał wątpliwości, że badanie czy projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu, a w przypadku jego braku z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu mieści się w kompetencjach organu architektoniczno-budowlanego.

Zdaniem WSA mimo wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można uznać, aby można w oparciu o nią zrealizować sporną inwestycję. Na etapie decyzji o warunkach zabudowy inwestor nie wskazał bowiem sposobu usytuowania budynków. Ograniczył się wyłącznie do określenia linii rozgraniczających teren inwestycji oraz wskazania powierzchni sprzedaży w poszczególnych budynkach, z których każda z tych powierzchni nie przekraczała 2 tys. mkw.