Otoczenie makro w regionie sprzyja centrom handlowym

Rekordowe wyniki finansowe, bardzo dobre wskaźniki wynajęcia, odwiedzin, płatności czynszów - przeglądając sprawozdanie finansowe za 2023 r. i prezentacje można stwierdzić, że sytuacja jest bardzo dobra i po pandemii nie ma już śladu. Czasy są jednak dalej niespokojne - jak wygląda dziś otoczenie w Polsce i w regionie Europy Środkowo-Wschodniej?

Jedną z naszych najważniejszych miar efektywności jest dywidenda na akcję i tu pobiliśmy rekord z 2019 roku, czyli ostatniego przed pandemią. Można odnieść wrażenie, że pandemii nie było, jednak ona była i w mojej opinii bez niej moglibyśmy osiągnąć jeszcze lepsze wyniki. Na to, że przepłynęliśmy na drugą stronę tej rwącej rzeki złożyło się kilka elementów. Firma zawsze prowadziła bardzo restrykcyjną politykę zarządzania strukturą kapitału i zawsze zaciągaliśmy relatywnie niedużo długu – wskaźnik LTV (stosunek wartości pożyczki do wartości zabezpieczenia pożyczki) był zawsze poniżej 35 proc. Mówię o tym dlatego, że większość kryzysów, jeżeli nie wszystkie, z którymi mamy do czynienia we współczesnym świecie, związanych jest z kryzysem zadłużenia, z kryzysem płynności sektora bankowego – tak jak w 2008 roku, gdy banki nagle przestały mieć do siebie nawzajem zaufanie i pożyczać sobie pieniądze. Obecna sytuacja, po pandemii, z wysoką inflacją i kryzysem na rynku nieruchomości, to nic innego jak kryzys drogiego pieniądza. I teraz firmy, które zostały postawione w sytuacji konieczności rolowania długu - a przecież nieruchomości to jedna z tych branż mocno korzystających z długu, bo to bardzo kapitałochłonny biznes - musiały pogodzić się z faktem, że albo są w stanie refinansować dług dużo wyższym kosztem, albo muszą się rekapitalizować, czyli np. emitować akcje, żeby obniżyć poziom zadłużenia. W takim otoczeniu akcje muszą być emitowane, jak możemy się domyślać, po bardzo niskiej cenie, co wiązało się z rozwodnieniem (zmniejszeniem udziału) pozostałych inwestorów

Jeśli chodzi o otoczenie makro, to w Polsce i regionie, w którym działamy, czyli Europie Środkowo-Wschodniej jest ono inne niż to, co dzieje się w Niemczech czy we Francji. Niemcy są w technicznej recesji, ceny nieruchomości spadają. Tymczasem wartość nieruchomości w naszym portfelu drugi raz z rzędu podniosła się: najpierw na koniec czerwca 2023 r., a drugi raz na koniec grudnia. Bez silnego otoczenia makro nie doszło by do tego. Po drugie, udało się podnieść czynsze, co pozwoliło zniwelować negatywny wpływ wzrostu rynkowych stóp procentowych na stopy kapitalizacji (yield czyli stosunek rocznych czynszów do wartości nieruchomości – red.), czyli presję na wartość nieruchomości.

Poza tym w naszym regionie Europy mamy bardzo niskie bezrobocie, bardzo mocny spadek inflacji przy bardzo wysokich dynamikach wzrostu płac w gospodarce, co powoduje, że różnica między wzrostem płacy minimalnej a wzrostem inflacji jest na tyle duża, że to przekłada się bezpośrednio na wielkość rozporządzonego przychodu na gospodarstwo domowe, a to z kolei przekłada się na wzrost konsumpcji. Co więcej, w Polsce nastąpiła indeksacja świadczenia 500+ na 800+ i to też ma wpływ na portfele konsumentów. Już od kilku miesięcy obserwujemy, że polska część naszego portfolio radzi sobie lepiej niż pozostałe, pewnie na skutek tych impulsów fiskalnych.

Podsumowując, otoczenie makro jest bardzo sprzyjające. Jeżeli dołożymy do tego fakt, że oczekuje się spadku stóp w strefie euro i dolarowej, to oznacza że finansowanie będzie tańsze i dostępniejsze. Chciałbym jednak podkreślić wyraźnie, że finansowanie nie jest dostępne dla wszystkich. Ci, którzy mieli LTV przekraczające 50-60 proc., na pewno będą mieli trudności, a z pewnością więcej będzie to kosztowało. Powtórzę, w latach boomu świadomie i konsekwentnie nie sięgaliśmy po więcej długu, choć był on łatwo dostępny i bardzo tani, ale wychodziliśmy z założenia, że cykl się zmieni i trzeba być na to gotowym. W efekcie tych wcześniejszych decyzji, na koniec 2023 r. jesteśmy grupą o zdrowym bilansie, zrolowanym długu zapadającym w 2024 r., z ambicjami rozwoju portfela nieruchomości, w tym poprzez kolejne zakupy.

Pozyskaliście finansowanie nie tylko od banków komercyjnych, ale w tym roku od 387 mln euro od Międzynarodowej Korporacji Finansowej, agendy Banku Światowego…

Tak, to specjalny fundusz, który inwestuje w rynki rozwijające się, jest to nasza kolejna transakcja, to zawsze budujące mieć takich partnerów.

Jak zatem planujecie się rozwijać? Pod koniec 2022 r. rynkowa sensacją był zakup dwóch dużych galerii w Polsce – Forum Gdańsk i Galerii Copernicus w Toruniu za 380 mln euro. Z drugiej strony inwestujecie w projekty deweloperskie: w Rumunii oddaliście centrum Promenada Craiova, największe w regionie. Co w samej Polsce jest jeszcze do osiągnięcia, biorąc pod uwagę nasycenie największymi obiektami?

W skali całego regionu, czyli dziewięciu rynków na których jesteśmy obecni, cały czas są białe miejsca na mapie handlowej, gdzie nie ma dużych, nowoczesnych obiektów i w takich miejscach jesteśmy skłonni wziąć na siebie budowę od podstaw. Im bardziej na północ regionu, tym rynki są dużo bardziej rozwinięte. Polska to faktycznie rynek nasycony, śmiem twierdzić, że są miasta, gdzie jest wręcz przesycenie galeriami handlowymi. To nie oznacza, że nie mamy planów kolejnych inwestycji: zarówno rozbudowy i przebudowy posiadanych centrów, jak i zakupów. Mamy listę obiektów, które nas interesują, spełniają nasze kryteria. W Polsce będziemy raczej rosnąć przez zakupy niż budowę od podstaw. Nie jesteśmy zainteresowani mniejszymi formatami, parkami handlowymi, ani mniejszymi miejscowościami – szukamy aktywów adekwatnych do naszej skali. To muszą być obiekty dominujące, dobrze zlokalizowane, które w dłuższej perspektywie będą konkurencyjne na rynku – bo wtedy takie centra mają perspektywę wzrostu, budowania wartości i rozwoju. Polska to rynek, gdzie nadal sporo właścicieli dużych centrów nie jest długookresowymi inwestorami instytucjonalnymi, dla których region Europy Środkowo-Wschodniej jest kluczowy.

Od zawsze padają pytania o funkcję dużych centrów w zmieniających się czasach, szczególnie po doświadczeniu pandemii, lockdownów i rozwoju handlu przez Internet. Jeśli spojrzymy na waszą prezentację, cały czas główny udział w strukturze przychodów najemców mają moda, ubrania, część gastronomiczna czy elektronika/AGD.

Tak, chociaż te dane pokazują również, że tempo wzrostu rok do roku jest mniejsze w tych wiodących segmentach, a bardzo duże w mniejszych: np. health and beauty przeżywa dziś boom. Widzimy, że wrócił popyt na rozrywkę w centrach handlowych, rozwijają się restauracje, food courty.

Jeśli chodzi o rozwój e-commerce, to zawsze powtarzałem, że ta część rynku rośnie. Z racji zbierania danych osobowych jest źródłem przeogromnej wiedzy o klientach, co pomaga handlowcom prowadzić skuteczniejszą politykę, ale niekoniecznie jest to centrum generowania zysku: ecommerce wiąże się z dużym koszty obsługi transportu i zarządzania, np. klienci są przyzwyczajeni do tego, że koszt zwrotu pokrywa sklep. Dla branż, które działają na mniejszych marżach, e-commerce jest po prostu nieopłacalny. Handel przez Internet będzie się rozwijać, ale uważam, że będzie uzupełnieniem tradycyjnego sposobu kupowania. Już teraz mówimy o omnichannelu – wielokanałowości, wzajemnym przenikaniu się online i offline w handlu.

Rynek handlowy cały czas się zmienia, zestaw marek jest zupełnie inny niż 15 lat temu, spodziewam się przetasowań w segmencie sklepów o niższym progu cenowym, bo konkurencja jest tam bardzo duża. Jedno się nie zmienia: istnieje popyt na centra handlowe. Dodam, że udaje się nam renegocjować wzrost czynszów ponad inflację, co świadczy o tym, że jest popyt na nowoczesne powierzchnie handlowe – bo nikt nie otwiera sklepu po to, żeby nie zarabiać. Nasi najemcy prowadzą zdrowy biznes i zarabiają w galeriach handlowych.

Jednak część najemców np. w ramach Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług apeluje, żeby czynsze były liczone w złotych, a nie w euro, że nie powinno być waloryzacji o inflację, że koszty funkcjonowania galerii nie powinny być przenoszone na najemców, zresztą w sposób uznaniowy - generalnie system opłat trzeba zmienić.

Rynek dużych centrów handlowych w Polsce powstał dzięki inwestycjom zagranicznych podmiotów i finansowaniu dłużnemu zaciągniętemu w walucie, najczęściej euro. Złoty raz się umacnia, raz osłabia. Gdyby inwestorzy chcieli finansować galerie w złotym, licząc na zwroty w złotym, to zwroty musiałyby być dużo wyższe, żeby odzwierciedlić wyższy koszt kapitału, a to oznacza, że czynsze musiałby być wyższe. Dodam jeszcze, że czynsze są indeksowane o inflację w strefie euro, a ta nijak ma się do inflacji w Polsce i wzrostu kosztów zarządzania nieruchomościami handlowymi. W Polsce znacznie wzrosła płaca minimalna, co ma wpływ na koszty np. ochrony czy rosnące ceny energii. Po drugie, widzimy, że samorządy, które zostały pozbawione części przychodów, szukają innych źródeł finansowania i widzimy dużą presję na podwyższanie stawek podatków od nieruchomości czy użytkowania wieczystego.

Co do zasady najemcy powinni kontrybuować w kosztach funkcjonowania galerii, bo przecież dzięki niej zarabiają. Ten wkład jest dla każdego różny, ale to wynika z konkretnych przesłanek: są najemcy, którzy są bardzo pożądani przez konsumentów, mają dużo większą siłę przyciągania, dlatego mają inne stawki, a czasem inne zasady rozliczania. To normalne zasady rynkowe.

Wraca temat niedziel handlowych w Polsce. Czy to jest coś, co jest potrzebne, czy już przyzwyczailiśmy się do tego? Jak niedziele wyglądają w innych państwach, w których jesteście?

Przedstawiony projekt nie jest satysfakcjonujący. Przewiduje on, że tylko część niedziel będzie handlowych, to zupełnie nieintuicyjne dla konsumentów, ale traktuję to jako krok w przód i możliwość dalszej dyskusji. Jestem przekonany, że można znaleźć taki kompromis w organizacji pracy, by wszystkie niedziele mogły być handlowe. Pytanie, czy jest taka wola polityczna. Patrząc na nasz cały portfel, na każdym rynku niedziela jest drugim najlepszym dniem w tygodniu. W Polsce ruch niedzielny rozłożył się na sobotę, piątek i trochę poniedziałek i oczywiście się do tego jakoś przyzwyczailiśmy, ale to nie jest przeniesienie ruchu 1 do 1. Niedziela jest więc bardzo potrzebna handlowcom, ale miałaby też pozytywny wpływ na budżet państwa – więcej handlu i usług to więcej wpływów podatkowych, co nie jest bez znaczenia wobec wyzwań, przed którymi stoi minister finansów.

Wspomniał pan o tym, że przebudowujecie część nieruchomości – czy chodzi o zwiększanie powierzchni, czy jakaś modernizację techniczną? Jaki będzie wpływ dyrektywy budynkowej na wasz portfel?

Uwielbiamy zwiększać powierzchnię, bo to zwiększa przychody naszych najemców. Przebudowa, modernizacja, to także sposób na optymalizację kosztów: zmieniamy np. systemy oświetlenia, systemy sterowania budynkami, instalujemy rozwiązania inteligentne. Robimy dużo dla najemców i dla odwiedzających, bo niektóre galerie w Polsce mają już ponad 20 lat i jest potrzeba zmian.

W naszej branży nie wolno sobie pozwolić na zaniedbanie jakości obiektu, bo to droga do utraty klientów i pogorszenia obrotów najemców. Dlatego wszystko to robiliśmy zanim ESG stało się tak popularnym tematem. Wszystkim powinno zależeć na dekarbonizacji – przez wzgląd na następne pokolenia – jest jednak trochę pułapek tak ambitnej polityki unijnej. Dla części budynków, które mają już ponad 20 lat, głównie biurowych, nałożenie kagańca wymogów będzie tak dużym obciążeniem finansowym, że te budynki będą po prostu nie do sprzedania i bez możliwości zainwestowania w nie. Nasz region to i tak młody rynek, bo nieruchomości komercyjne na zachodzie mają nawet po 40 lat.

Czy jeśli chodzi o te potencjalne zakupy obiektów nowych w Polsce, można się spodziewać czegoś w tym roku?

Przyglądamy się uważnie rynkowi, mamy ambicje i zasoby, żeby kupować kolejne obiekty. Jeżeli tylko oferowane obiekty spełnią nasze wymagania inwestycyjne, będziemy działać szybko.

NEPI to firma związana stricte z rynkiem handlowym, ale w Bukareszcie zrealizowaliście projekt mieszkaniowy, który bardzo dobrze się sprzedaje. Czy to jednorazowy wyskok?

Budynek mieszkalny jest zlokalizowany w sąsiedztwie naszej galerii handlowej. Działka pod galerię miała zapas, który postanowiliśmy wykorzystać właśnie w taki sposób. NEPI ma siedzibę w Rumunii, bardzo dobrze zna ten rynek, stad decyzja o podjęciu ryzyka deweloperskiego. To w żaden sposób nie jest zmiana strategii, raczej optymalizacja. Mamy jeszcze takie działki, a ziemia musi pracować a nie generować koszty, dlatego rozważamy różne możliwości - mogą to być mieszkania, biura, mixed-use.

Czy także w Polsce macie takie działki?

Tak, chociaż polski portfel już właściwie zoptymalizowaliśmy. Galeria Forum Gdańsk stoi na terenach, które po sąsiedzku mają niezagospodarowane działki i które mam przekonanie, można by zagospodarować funkcją niehandlową, uzupełniającą. Generalnie w Polsce takich terenów jest więcej niż by się mogło wydawać. W naszym portfelu mamy jeszcze galerię w Tomaszowie, gdzie w sąsiedztwie rozważamy budowę parku handlowego. Ambicje rozwoju naszego portfela nieruchomości są duże.