Ekologia i ekonomia, czyli zielone budowanie

Ósma edycja organizowanego przez „Rzeczpospolitą” i „Nieruchomości” wydarzenia Real Estate Impactor poświęcona była problemom rynku mieszkaniowego. Po pierwsze, w kontekście bieżącego zamieszania wywołanego niepewnością co do nowego rządowego programu dopłat do kredytów (relacja obok), a po drugie, w kontekście wyzwań natury ekonomicznej (koszty budowy, deficyt pracowników) i ekologicznej (unijny Zielony Ład). Uczestnicy panelu „Zielone budownictwo” próbowali odpowiedzieć na pytanie, czy prefabrykacja i certyfikacja mogą być czymś więcej niż niszami w przypadku budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Odpowiedź brzmi – tak.

Budynki z klocków

Prefabrykacja w Polsce jest jak najbardziej obecna, ma duże zastosowanie w budownictwie mieszkaniowym – ale nie w kraju. Produkowane u nas komponenty – zarówno z betonu, drewna, rzadziej stali – wyjeżdżają bowiem za granicę, głównie do Skandynawii czy Niemiec.

Nie inaczej wyglądały zalążki MOD21, spółki z grupy giełdowego Erbudu. Fabryka drewnianych modułów pod Toruniem została uruchomiona jesienią 2022 r., głównie z myślą o rynku za Odrą, gdzie jest duży nacisk na budownictwo ekologiczne, efektywne energetycznie, sprzyjające celom dekarbonizacji – i dotowane z funduszy unijnych. W tym roku strategia została zmodyfikowana i na radarze jest również krajowy rynek.

– Dlaczego w pierwszym kroku naszej działalności postawiliśmy na rynek niemiecki? Dlatego że lepsze były tam uwarunkowania rynkowe – powiedział Bartosz Wiśniewski, wiceprezes MOD21. – Obecnie 10 proc. wszystkich inwestycji budowlanych w Niemczech realizuje się w technologii drewnianej, modułowej. To duży rynek o wartości około 24 mld euro. W Polsce jeszcze takiego zapotrzebowania nie ma, ale widzimy rosnące zainteresowanie inwestorów czy biur architektonicznych. Dział ofertowy obsługujący rynek polski działa od dwóch miesięcy, a widzimy już pięć przetargów publicznych ogłoszonych na inwestycje w oparciu o obiekty modułowe w technologii drewnianej – podkreślił.

W tej chwili popyt w Polsce zgłaszany jest głównie na obiekty użyteczności publicznej, jak szkoły i przedszkola. W Niemczech to także biurowce, szpitale czy akademiki. MOD21 liczy też w dalszej kolejności na mieszkaniówkę.

Jakie przewagi nad tradycyjnym budowaniem ma prefabrykacja?

– Pierwsza korzyść to czas, a czas to pieniądz. Jest to dziś szczególnie ważne przy wykorzystaniu pozyskanych środków unijnych z Krajowego Planu Odbudowy. Tradycyjna budowa trwa od 18 do 24 miesięcy, my jesteśmy w stanie wznieść budynek w prefabrykacji drewnianej w ciągu 6–9 miesięcy. Druga kwestia to szeroko pojęta ekologia, redukcja śladu węglowego i lepsza efektywność energetyczna – powiedział Wiśniewski.

Damian Kaźmierczak, wiceprezes i główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, zwrócił uwagę, że prefabrykacja może mieć większe zastosowanie w budownictwie mieszkaniowym społecznym i komunalnym. To właśnie ten segment będzie beneficjentem funduszy z KPO.

– Inwestycje w oparciu o prefabrykacje betonową powstały m.in. na potrzeby programu Mieszkanie+. Prefabrykacja betonowa oczekuje na program budownictwa społecznego, który jest dzisiaj lansowany przez Lewicę. Na takie cele prefabrykacja nadaje się idealnie, bo mówimy o obiektach mocno wystandaryzowanych, powtarzalnych, które muszą powstawać szybko – powiedział Kaźmierczak.

Ekspert zwrócił uwagę na jeszcze jeden aspekt budownictwa z prefabrykatów.

– Prefabrykacja jest bardzo istotna z uwagi na brak rąk do pracy. Z tym deficytem polskie budownictwo już się boryka. Jesteśmy w fazie dekoniunktury, spowolnienia inwestycyjnego, a pracowników już dramatycznie brakuje, więc proszę wyobrazić sobie, co się stanie, kiedy po 2024 r. dojdzie do bardzo poważnej kumulacji prac na rynku inwestycyjnym w związku z rozkręcającymi się projektami infrastrukturalnymi – powiedział Kaźmierczak.

W Norwegii czy Szwecji koszty pracy są takie, że jeszcze do niedawna bardziej opłacało się zamawiać produkcję modułów w Polsce i przywozić moduły statkami przez Bałtyk – kryzysy spowodowane pandemią i rosyjską agresją na Ukrainę pomieszały szyki, windując koszty frachtu.

Czy komercyjni deweloperzy nad Wisłą zwiększą zainteresowanie prefabrykacją? Zdaniem Kaźmierczaka polscy konsumenci – inaczej niż Skandynawowie czy Niemcy – ową standaryzację odbierają raczej jako wadę, ale to postrzeganie powinno się zmieniać wraz ze wzrostem świadomości młodych pokoleń.

Na kwestie ekologii zwróciła też uwagę Dorota Bartosz, dyrektorka ds. zrównoważonego budownictwa w Polskim Stowarzyszeniu Budownictwa Ekologicznego PLGBC.

– A propos zalet prefabrykacji dodałabym oszczędność zasobów budowlanych w kontekście mniejszych odpadów przy produkcji oraz gospodarki o obiegu zamkniętym: przeniesienia budynku czy rozbiórki i ponownego wykorzystania poszczególnych elementów – powiedziała Bartosz. Zaznaczyła, że w dobie fali renowacji budynków, dyrektywy budynkowej, prefabrykacja drewniana daje nowe możliwości – np. dobudowania kondygnacji w starych blokach, której wynajem pozwoli finansować modernizację nieruchomości. Notabene taki projekt zdobył nagrodę Real Estate Impactor w ubiegłym roku.

Prezes Wiśniewski dodał, że w Niemczech nadbudowy w oparciu o prefabrykację to sposób na zwiększenie zasobu mieszkaniowego w zwartej zabudowie miejskiej.

Koszty i zdrowie

Certyfikaty środowiskowe w nieruchomościach komercyjnych to standard od lat, przede wszystkim w biurowcach, ale także magazynach czy centrach handlowych. Dla najemców i funduszy inwestujących w nieruchomości to element realizacji strategii ESG. Takich pretensji nie roszczą sobie użytkownicy mieszkań.

Działających w Polsce deweloperów mieszkaniowych, którzy dla wszystkich projektów pozyskują certyfikaty, jest jak na lekarstwo – to zazwyczaj spółki córki międzynarodowych grup, dla których jest to część strategii. Z danych gromadzonych przez PLGBC wynika, że przybywa firm decydujących się na certyfikowanie pojedynczych projektów – wygląda to na testowanie rynku. Doradcą, który pomagał największej grupie deweloperów, jest firma Go4Energy.

– Certyfikacja ma w pewien sposób poukładać proces budowlany, pomóc inwestorom, projektantom, generalnym wykonawcom, żeby budynek powstał w sposób zharmonizowany z otoczeniem, żeby był proekologiczny, a mieszkańcy byli szczęśliwi – powiedziała Zuzanna Sewerynik-Nieporęcka, szefowa zespołu w dziale dekarbonizacji w Go4Energy.

– Dla inwestorów, deweloperów certyfikacja daje też, tak jak w przypadku taksonomii, korzystniejsze finansowanie. Niemniej coraz częściej firmy skupiają się na odbiorcach końcowych. To cały czas dynamicznie rozwijająca się gałąź certyfikacji. Spółki, które u nas przecierały szlaki, pochodzą ze Skandynawii, certyfikaty potwierdzają, że budynek ma wysoki standard i warto w nim zamieszkać. Coraz więcej firm zgłasza się do nas i widzi w tym sens, a nie tylko smutny obowiązek – dodała.

Zdaniem Doroty Bartosz, ponieważ 90 proc. czasu spędzamy w budynkach, certyfikowane powinny być wszystkie – a nie tylko komercyjne.

– Oczywiście nie ukrywajmy, nikt nie chce dodatkowo płacić za zrównoważone rozwiązania. Moim zdaniem to wynika tylko z nieświadomości i braku edukacji jednej i drugiej strony rynku. Nie edukujemy konsumentów, że co prawda trzeba wydać więcej na zakup certyfikowanego mieszkania, ale z drugiej strony otrzymuje się korzyści w trakcie całego cyklu życia budynku – podkreśliła Bartosz.

To zarówno korzyści finansowe, wynikające z mniejszych kosztów eksploatacyjnych, z lepszej wyceny budynku względem standardowych nieruchomości, jak i korzyści dla zdrowia. Ekspertka dodała, że edukować trzeba nie tylko konsumentów, ale też projektantów czy deweloperów.