Przez wynajem na doby wspólnota zapłaci więcej

Czy wspólnota mieszkaniowa może mieć kosztowny problem przez właściciela, który krótkoterminowo wynajmuje swoje lokum za pośrednictwem portali rezerwacyjnych? Niestety tak, a potwierdza to sprawa, którą niedawno zajmował się Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Olsztynie.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mieszkańcy nie wyręczą samorządu

Wspólnota nie odpowie za naprawę tarasu i schodów przyległych do bloku, jeśli ich wyłącznym właścicielem jest gmina.

Jaka opłata za śmieci

Kością niezgody była wysokość opłaty za śmieci od jednej ze wspólnot mieszkaniowych. A zaczęło się od zakwestionowania jej deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi dla nieruchomości zamieszkałej. Na podstawie informacji z ogólnodostępnych stron i portali internetowych oraz CEIDG urzędnicy dopatrzyli się bowiem, że na nieruchomości prowadzona jest działalność polegająca na wynajmie krótkoterminowym. W tej sytuacji wezwali wspólnotę do złożenia deklaracji przeznaczonej dla nieruchomości niezamieszkałych.

Wspólnota zaprzeczyła, że występują w niej lokale niezamieszkałe, ale nic to nie dało.

W listopadzie 2023 r. urzędnicy i tak określili jej wysokość opłaty za śmieci z nieruchomości, na której nie zamieszkują mieszkańcy. A rachunek za prawie dwa lata wstecz okazał się słony, bo wynosił ponad 10 tys. zł.

Bezskuteczne okazało się też odwołanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) wyjaśniło, że jeżeli w nieruchomości wypełniającej potrzeby mieszkaniowe właściciela prowadzona jest również działalność, której skutkiem jest zwiększenie liczby przebywających osób, to z naturalnych przyczyn zwiększeniu ulega też ilość wytwarzanych odpadów. I zdaniem SKO nie ma żadnego znaczenia, czy działalność tę określi się jako usługi hotelarskie, czy najem prywatny. Istotne jest, aby wysokość opłaty dopasowana została do dodatkowego wykorzystania nieruchomości przez przebywających w niej, choćby czasowo, ludzi.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jeden sąsiad storpedował legalizację garażu

Właściciel mieszkania, które wchodzi w skład wspólnoty, może wykazywać własny, odrębny od niej interes prawny.

Kolegium nie miało wątpliwości, że zebrane dowody w pełni potwierdzają fakt wykorzystywania nieruchomości przez osoby, które nie są jej właścicielami, lecz czasowo w niej przebywają na podstawie zawartych z nimi umów.

Świadczą o tym zwłaszcza informacje pochodzące z urzędowych ewidencji i rejestrów, które potwierdzają, że w części lokali prowadzona jest działalność hotelarska. Także z oświadczeń niektórych właścicieli mieszkań wynika, że prowadzą działalność polegającą na wynajmie krótkoterminowym. A informacje zawarte w portalach internetowych zamieszczane są za wiedzą i zgodą właściciela nieruchomości.

Jak zauważyło SKO, informacje w sieci to typowa oferta handlowa z opisem warunków, terminów, wysokości odpłatności. Ponadto podkreśliło, że sporna opłata została określona tylko za te miesiące, w których potwierdzono przebywanie najemców.

Jak tłumaczyło kolegium, samo złożenie przez wspólnotę deklaracji i opłacanie przez nią opłat za nieruchomość zamieszkałą nie wyklucza powstania obowiązku uiszczania opłat z tytułu dodatkowego jej wykorzystywania.

Skarga wspólnoty

Wspólnota nie zgadzała się z taką oceną i wykładnią przepisów. W skardze nie kwestionowała co prawda, że informacje na portalach zamieszczane są za wiedzą i zgodą właściciela nieruchomości. Niemniej w jej ocenie stanowią one jedynie oferty handlowe, a nie potwierdzenie dojścia do skutku umowy najmu krótkotrwałego. Podobnie rejestry i ewidencje, które zawierają ogólne informacje na temat prowadzenia w danym lokalu działalności gospodarczej, w tym hotelarskiej. Nie odnoszą się zaś w żaden sposób do tego, czy w konkretnym miesiącu nieruchomość została wynajęta. Zdaniem skarżącej fakt, czy w danym miesiącu doszło do wynajęcia przez właściciela danego mieszkania, potwierdzić może tylko jego oświadczenie.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ogród zimowy bez zgłoszenia i uchwały do rozbiórki

Na własną oranżerię na dachu wspólnego garażu potrzebna jest m.in. zgoda wszystkich właścicieli lokali w budynku. Zadysponowanie bowiem częścią we współwłasności i wykonanie na niej jakichkolwiek robót budowlanych wymaga uchwały całej wspólnoty.

Olsztyński WSA uznał jednak, że zebrany w sprawie materiał dowodowy potwierdza wykorzystywanie części nieruchomości do wynajmu krótkoterminowego. A urzędnicy słusznie dali pierwszeństwo dowodom wynikających z rejestrów urzędowych przed innymi, w szczególności przed pisemnymi oświadczeniami właścicieli lokali, zaprzeczających prowadzeniu wynajmu krótkoterminowemu.

Niemniej zdaniem sądu dopuszczalne i wiarygodne były też dowody potwierdzające wynajem lokali, a uzyskane z portali rezerwacyjnych. Skarżąca nie podważyła bowiem ich wiarygodności. Zaś rezerwacje były potwierdzone, a na portalach zamieszczano także opinie najemców sporządzane po skorzystaniu z oferty wynajmu.

WSA zauważył, że w przypadku nieruchomości w części zamieszkałej, a w części niezamieszkałej opłata za śmieci to suma należności obliczonych dla każdej z nich. W konsekwencji w spornej sprawie były podstawy do wydania decyzji określającej opłatę w części nieobjętej deklaracją, a dotyczącą nieruchomości niezamieszkałej, na której organ wykazał powstawanie odpadów komunalnych.

Sąd nie zgodził się, że na sprawie mogła zaważyć procedura odebrania oświadczeń pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania. Nie można jej było zastosować do właścicieli poszczególnych mieszkań, bo w znaczeniu procesowym stroną postępowania była skarżąca wspólnota.