Branża deweloperska o projekcie ustawy podażowej. „Odblokowanie potencjału rynku nieruchomości”. Czy ceny spadną?

Resort rozwoju i technologii pokazał projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe zwanej ustawą podażową. Zidentyfikowano 13 barier i zaproponowano rozwiązania. Planowany termin przyjęcia projektu ustawy przez Radę Ministrów to I kwartał 2025 r.

Propozycje analizuje branża deweloperska. Radca prawny Przemysław Dziąg, wicedyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) ocenia, że założenia ustawy mogą być krokiem w stronę odblokowania potencjału rynku mieszkaniowego. Jego zdaniem proponowane rozwiązania to „kompleksowe podejście do wielu problemów”.

Trzeba pamiętać, że na razie mówimy o założeniach ustawy. - Dla pełnej oceny rozwiązań konieczna będzie analiza projektowanych przepisów – zastrzega ekspert PZFD.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Jest projekt ustawy, która ma uwolnić grunty pod mieszkania. Co proponuje resort rozwoju?

Resort rozwoju pokazał założenia projektu tzw. ustawy podażowej. Ma uwolnić grunty pod osiedla mieszkaniowe i ułatwić prowadzenie inwestycji. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to I kwartał 2025 roku.

Zapobiec rozlewaniu się miast

- Chodzi zarówno o rozwiązania mające zwiększyć dostępność gruntów, jak również te mające uprościć procedury czy zlikwidować bariery prawne w procesie inwestycyjnym. Co istotne, propozycje te uwzględniają potrzeby i inwestorów, i samorządów – podkreśla mec. Dziąg. - Choć jednak w przypadku samorządów padły też propozycje, które mogą uszczuplić ich majątek i te propozycje należy poddać dodatkowej analizie – zaznacza.

Mec. Dziąg za ważną zmianę uznaje postulat zniesienia ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast. - Rozwiązanie to jest spójne z nowoczesnymi trendami urbanistycznymi i może przeciwdziałać rozlewaniu się miast na obszary podmiejskie. Dziś w wielu polskich miastach tereny rolne stanowią wciąż istotny udział, choć prowadzenie na nich produkcji rolnej jest trudne do uzasadnienia – wyjaśnia.

Także Ewa Palus, główna analityczka Rednet Property Group, ocenia, że zniesienie ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast to krok w dobrą stronę. - To odpowiedź na realne potrzeby rynku. Wiele z tych terenów nie jest wykorzystywanych zgodnie z ich formalnym przeznaczeniem, a ich przekształcenie na cele mieszkaniowe pozwoli na lepsze zagospodarowanie miast – podkreśla.

Ekspertka podziela opinie, że rozwiązanie może zahamować rozlewanie się miast. – Ważne, by nowe inwestycje były powiązane z odpowiednią infrastrukturą komunikacyjną, by uniknąć sytuacji, w której osiedla powstają w miejscach z ograniczonym dostępem do transportu i usług – zaznacza.

Według mec. Dziąga ciekawą propozycją jest też koncepcja aktywizacji nieruchomości pozostających w zasobach spółek Skarbu Państwa oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na cele mieszkaniowe (KOWR).

Zgodnie z projektem minister właściwy do spraw budownictwa będzie miał kompetencje do nieodpłatnego przejmowania nieruchomości spółek Skarbu Państwa oraz KOWR i przekazania ich do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, którym gospodaruje starosta. Starosta zaś będzie uprawniony do rozdysponowania tych gruntów na poziomie lokalnym.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Polityka mieszkaniowa, czyli za dużo polityki, za mało strategii

Budowaniem mieszkań w Polsce zajmuje się sektor prywatny, 35 lat po transformacji nie ma jasności, jaka powinna być rola państwa w tej układance. Niestety, nic nie wskazuje, byśmy doczekali się stabilnych reguł gry.

- Jak słusznie zauważono, w gruntach należących do Skarbu Państwa drzemie duży potencjał, a tereny te często nie są w żaden sposób wykorzystywane. Przykład to chociażby poznańskie Wolne Tory, czyli ponad 100 hektarowy doskonale zlokalizowany teren znajdujący się we władaniu Polskich Kolei Państwowych. Choć proponowane rozwiązania należy uznać za pozytywne i mogące przyczynić się do rozwoju budownictwa tak prywatnego, jak i społecznego, to jak zwykle bywa diabeł może tkwić w szczegółach – podkreśla mec. Dziąg. - Nieodpłatne przejmowanie gruntów należących do państwowych spółek stanowić będzie uszczuplenie ich majątków. Ważne będzie również precyzyjne określenie procedur przekazywania takich gruntów oraz jasne kryteria ich wyboru.

Opłaty planistyczne i moratorium

Jak mówi mecenas Dziąg z punktu widzenia inwestorów rozwiązaniem, które może zwiększyć dostęp do działek, jest wprowadzenie moratorium na pobieranie opłaty planistycznej. Przypomnijmy, że opłata ta jest jednorazowym świadczeniem pobieranym przez gminy w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wzrasta w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany.

Zgodnie z przepisami, właściciel lub użytkownik wieczysty, który sprzedaje nieruchomość w ciągu pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu, zobowiązany jest do uiszczenia opłaty planistycznej. Jej wysokość określa plan miejscowy, a maksymalna stawka nie może przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z uchwalonych zmian.

- Założenia ustawy przewidują wprowadzenie dwuletniego moratorium na pobieranie opłat planistycznych w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem transakcji dokonanych w tym okresie. Dwuletnie zawieszenie opłat planistycznych eliminuje ekonomiczne bariery, które mogą opóźniać decyzje właścicieli ziemi o sprzedaży nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego – uważa ekspert PZFD. - Z drugiej jednak strony rozwiązanie to stanowić będzie uszczuplenie w dochodach gmin, dla których uchwalenie planów miejscowych jest znaczącym kosztem.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jak wyjść z kryzysu mieszkaniowego. Przed patologiami uchroni dostępność mieszkań

Ponad 1 mln mieszkań wybudowali deweloperzy w ciągu dekady, ale deficyt wciąż wynosi nawet dwa razy tyle. Zasypanie go jest trudne: inwestycja mieszkaniowa trwa średnio pięć lat, a powinna dwa.

Użytkowanie wieczyste. Czy jest sens przywracania prawa dla mieszkaniówki?

W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich nie ma jednak głębszego uzasadnienia do przywracania prawa ustanawiania użytkowania wieczystego gruntów na cele mieszkaniowe, które według reformy, zapoczątkowanej w 2018 roku, miało być w Polsce wygaszane. - Zaproponowane w założeniach ustawy propodażowej rozwiązanie nie będzie również opłacalne dla samorządów. Użytkowanie wieczyste pozwala inwestorom uzyskać tytuł prawny do gruntu, przy ponoszeniu jedynie części jego wartości w formie pierwszej opłaty (15-25 proc.), a następnie opłat rocznych (1 proc. wartości gruntu, jeśli grunt został oddany na cel mieszkaniowy) – przypomina Przemysław Dziąg. - W założeniach przewidziano (choć taki mechanizm już działa na gruncie ustawy z 2018 r.) natomiast automatyczne przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności po zrealizowaniu przez użytkownika wieczystego inwestycji mieszkaniowej (oddania budynku do użytkowania). Z punktu widzenia budżetów samorządów jest to rozwiązanie niekorzystne, bo szybko mogą one stracić dochody z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.

To gmina ustali współczynnik parkingowy

Inwestorów i budowniczych osiedli cieszy propozycja zmian w tzw. specustawie mieszkaniowej, której celem jest ponowne przekazanie gminom uprawnień o decydowania o współczynnikach parkingowych. - Dzięki temu zachowana zostanie spójność z obowiązującymi standardowymi procedurami planistycznymi. Dziś samorząd ustala wskaźniki parkingowe w planach miejscowych albo w drodze warunków zabudowy, a założenia ustawy przywracają uprawnienia do określania norm parkingowych w inwestycjach mieszkaniowych realizowanych w ramach tzw. specustawy mieszkaniowej – przypomina Przemysław Dziąg. - Aby jednak zmiana specustawy mieszkaniowej doprowadziła do ponownego odmrożenia tzw. projektów lexowych, konieczne jest przedłużenie jej obowiązywania. Zakładając, że ustawa propodażowa wejdzie w życie w połowie 2025 roku, inwestorzy dostaną sześć miesięcy na wystartowanie z inwestycjami w trybie specustawy mieszkaniowej, a to – biorąc pod uwagę czas realizacji inwestycji w Polsce – bardzo mało czasu. Dlatego warto zastanowić się nad wydłużeniem okresu obowiązywania do pierwotnie zakładanego terminu, czyli do końca 2027 roku.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Parkingi na specosiedlach. Zapis, który miał odblokować inwestycje, wypadnie z ustawy

Przepis znoszący obowiązek budowy określonej liczby miejsc postojowych na osiedlach powstających na mocy specustawy mieszkaniowej nieoczekiwanie znalazł się w projekcie ustawy powodziowej. - Będzie z niej wykreślony – zapowiada resort rozwoju.

Zintegrowane plany inwestycyjne i blokowanie budów

Jako wyraz wsłuchania się w głosy zarówno inwestorów, jak i samorządów, branża uznaje propozycje punktowych zmian w procedurze uchwalania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. - Likwidacja wymogu uzyskiwania wstępnej zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI, wprowadzenie maksymalnych terminów na uchwalenie planów oraz określenie zasad partycypacji inwestorów, uczynią tę instytucję bardziej przystępną i efektywną – ocenia Przemysław Dziąg.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Tymon Nowosielski: Zdrowa deweloperka przetrwa na każdym rynku i w każdych warunkach

Z punktu widzenia Grupy Eiffage rządowe programy wspierające zakup mieszkań nie są niezbędne. My chcemy tworzyć miejsca do życia odporne na rynkowe zawirowania – mówi Tymon Nowosielski, prezes Eiffage Immobilier Polska.

- Obecne przepisy dotyczące odwołań od decyzji administracyjnych pozwalają na składanie ich bez merytorycznego uzasadniania. W praktyce wystarczy jedynie stwierdzenie „nie zgadzam się”, aby wszcząć procedurę, co często bywa wykorzystywane do celowego opóźniania inwestycji mieszkaniowych, nawet przez wiele lat – podkreśla Przemysław Dziąg.