Tymon Nowosielski: Zdrowa deweloperka przetrwa na każdym rynku i w każdych warunkach

Oferta mieszkań puchnie, klienci nie palą się do zakupów, deweloperzy ogłaszają kolejne coraz bardziej agresywne promocje. Tak w wielkim skrócie można opisać dzisiejszy rynek mieszkań. Słychać głosy, że jesteśmy w przededniu pęknięcia bańki. Podziela pan te opinie?

Nie sądzę, by w najbliższym czasie na rynku nieruchomości miały nastąpić jakieś gwałtowne zjawiska, chyba że pojawią się czarne łabędzie. Nie chcę jednak spekulować.

Spójrzmy na Europę Zachodnią. Nasza firma buduje bardzo dużo we Francji i w Beneluksie, więc wiemy dobrze, co się tam dzieje. Ewidentnie nastąpiło spowolnienie, ale nie ma krachu polegającego na spektakularnym spadku wartości oferowanych mieszkań i lokali usługowych.

W Polsce potencjalnie największe wyzwanie stoi przed deweloperami, którzy kierują się filozofią monokultury, budując wyłącznie mieszkania na sprzedaż dla klientów indywidualnych, z pominięciem PRS, czyli lokali na wynajem, nie dostosowując swojej oferty do realnych potrzeb społeczeństwa. Na razie polski rynek jest w stanie wyczekiwania.

Na co?

Co będzie ze stopami procentowymi w Stanach. Jakie kroki poczyni bank europejski, a za nim nasz bank centralny, w myśl zasady naczyń połączonych. Być może 2025 rok przyniesie ożywienie na polskim rynku nieruchomości. Niewykluczone jednak, że będzie bardzo podobny do mijającego roku.

W tym roku rynek mieszkań zdestabilizowało zamieszanie z programem „Na start”. Dopłaty do kredytów miały popłynąć w lipcu. Część klientów postanowiła na nie czekać. Także deweloperzy zastanawiali się nad produkcją osiedli dostosowanych do programu. Tymczasem koalicjanci do dziś spierają się o sens programu, stanowisko stracił pracujący nad nim wiceminister. Nikt nie wie, co dalej. Takie programy są w ogóle potrzebne?

Eiffage stara się uniezależnić od tego typu kroplówek. Przykład znów idzie od naszej firmy matki – we Francji przez wiele lat działały bardzo mądre programy stymulujące rynek nieruchomości adresowane do klienta indywidualnego, który chce kupić nowe mieszkanie na wynajem.

W skrócie polegały one na obniżce podatku dochodowego przy zakupie nowych mieszkań przeznaczonych na rynek wynajmu długoterminowego. Na Zachodzie są też spółki i fundusze państwowe budujące mieszkania socjalne. Ta produkcja idzie w dziesiątki tysięcy mieszkań rocznie, co zaspokaja podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Jeśli już stymulować rynek mieszkań dla klienta indywidualnego, można iść tymi drogami.

Ale z punktu widzenia Grupy Eiffage rządowe programy wspierające zakup mieszkań nie są niezbędne. My się od nich uniezależniamy, chcemy tworzyć miejsca do życia odporne na rynkowe zawirowania.

Jakie mieszkania są odporne?

Mieszkalnictwo to złożony, szeroki temat. Potrzeby mieszkaniowe są przecież zaspokajane na wiele sposobów. Mieszkania na sprzedaż, mieszkania na wynajem, ale też akademiki, które są tymczasową formą mieszkalnictwa na pewnym etapie życia. Wreszcie – mieszkania socjalne i komunalne, które mają jednak bardzo mały udział w całym budownictwie.

Mieszkania odporne na zawirowania to mieszkania słoneczne, funkcjonalne, z dobrymi adresami w tzw. 15-minutowych miastach pełnych zieleni, z rozwiązaniami smart i elementami prawdziwej sztuki. Mieszkania, do których chce się wracać.

Szeroko rozumiane państwo nie ma wielkich sukcesów na rynku nieruchomości. Rządowe programy kończą się fiaskiem, dość wspomnieć „Mieszkanie+”. Samorządy, które odpowiadają za budownictwo komunalne, też nie budują za dużo.

Są chlubne wyjątki, ale generalnie produkcja nie jest duża. Mamy dwa rozwiązania problemu. Pierwsze to rozbudowywanie państwowej czy samorządowej spółki, która profesjonalnie zajmie się mieszkalnictwem: zaprasza najlepsze umysły z rynku, działa bez synekur, politruków.

Drugie rozwiązanie to tworzenie budownictwa socjalnego w formule PPP, czyli partnerstwa publiczno-prywatnego. Samorządy mają atrakcyjne duże tereny, także w centrach miast. Sprawdzą się tu konkursy urbanistyczne. Marzy mi się, by w ten sposób to działało. Wyobraźmy sobie, że państwowa czy samorządowa spółka ogłasza konkurs na zabudowę terenu, oczekując świetnego projektu, który spełnia wszystkie normy: zdrowotne, dotyczące środowiska, z certyfikatem, np. BREEAM. Takiego osiedla nie grodzimy. Stawiamy na 15-minutowe miasta.

Część wybudowanych mieszkań służy rynkowi prywatnemu, część trafia do zasobu państwa czy samorządu. Całość projektuje i buduje partner prywatny. Samorząd wnosi teren. Czyli socjal plus mieszkania prywatne. To naprawdę świetna formuła.

W ten sposób w nowoczesną dzielnicę można przemienić np. zdegradowany teren starego szpitala czy koszar. Takiego terenu nie sprzedaje się w przetargu publicznym, tylko ogłasza konkurs na jego zabudowanie.

Mieszkania za grunt? Taki program już przecież istnieje.

Nic z tego jednak nie wynika. Papierowe prawo. Ja mówię o sensownych konkursach, do których inwestorów zaprosi państwo czy samorząd. Przecież to państwo ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, nie deweloperzy. Tymczasem mało kto zauważa, że państwo nie ma sensownej polityki mieszkaniowej. Zawsze obrywa się deweloperom. Chcę tu jednak mocno podkreślić, że jako zarządzający spółką deweloperską wierzę w nasze państwo, wierzę w samorządy. Ale muszą mieć więcej odwagi, by skorzystać z jednego z dwóch rozwiązań, o których mówiłem – albo powoływanie państwowych profesjonalnych funduszy lub spółek, albo PPP wyłonione w konkursie.

Muszę dodać, że mieszkania na wynajem buduje już państwowa spółka PFR Nieruchomości. I naprawdę dobrze sobie radzi. Niech więc PFR buduje jak najwięcej, bo to dobry kierunek.

O mieszkaniach na wynajem instytucjonalny, czyli PRS, debatowaliśmy w „Rzeczpospolitej” w 2021 roku. Mówił pan wtedy, że państwa firma przestawia część taśm produkcyjnych na PRS. Jakie inwestycje tego typu realizuje?

Plany, o których mówiłem trzy lata temu, nasza firma w pełni zrealizowała. Strategię opracowaliśmy już w 2018 roku. Fundusze PRS są wciąż zainteresowane inwestowaniem w Polsce. Pamiętajmy, że działki pod budynki PRS to nie są te same parcele, na których powstają mieszkania na sprzedaż indywidualną.

PRS może powstawać także na terenach pod usługi.

Tak. Nasza firma wybudowała już ok. 200 lokali na wynajem przy ul. Białostockiej przy Koneserze na Pradze-Północ. Kupuje je jeden z dużych funduszy z Europy Zachodniej. Za chwilę zamykamy tę transakcję. Na Mokotowie świętowaliśmy ostatnio tzw. wiechę (zakończenie stanu surowego) – przy ul. Postępu powstaje 430 lokali.

W stolicy planujemy już kolejne inwestycje. Przygotowujemy też inwestycję PRS we Wrocławiu (ok. 800 lokali). Dostaliśmy pozwolenie na budowę 250 lokali w Krakowie, a w przygotowaniu jest tam 1 tys. następnych. Dobre rozpoznanie procesu daje nam nasz model współpracy na linii deweloper–generalny wykonawca. Ta synergia jest w DNA grupy Eiffage.

Nic tak nie chroni przed patologiami na rynku nieruchomości jak duża podaż. Jeśli klient – i kupujący, i wynajmujący mieszkania, będzie miał wybór, to wybierze dobry produkt. Więc budujmy, budujmy, budujmy.

Zdecydowanie. Podkreślam, że mieszkalnictwo to nie tylko mieszkania prywatne dostarczane przez deweloperów. To też lokale na wynajem długoterminowy PRS, akademiki, TBS, mieszkania spółdzielcze, mieszkania socjalne i mieszkania komunalne. Dziś odium spada na tych, którzy dostarczają mieszkania prywatne. A społeczeństwu należy dostarczyć mieszkania ze wszystkich segmentów, żeby każdy miał możliwość wyboru. Co do wyboru na rynku wynajmu, profesjonalne fundusze oferują przejrzyste reguły gry dla wynajmującego, co też jest dobre dla tego rynku.

Przewidywał pan, że rynek mieszkań na sprzedaż będzie przejmował dobre praktyki od PRS, że zniknie standard deweloperski. Ale nie znika.

Okazuje się, że to były nadmiernie optymistyczne prognozy. Z pakietów wykończeniowych chce u nas korzystać maksymalnie 20 proc. klientów. Większość zamierza urządzić mieszkanie po swojemu. Na pakiety decydują się osoby, które nie mają czasu na szukanie i pilnowanie ekipy, na wybór materiałów, a także inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem. Pomyliłem się co do tempa, ale trend jest.

W jakim tempie będzie w Polsce rósł PRS?

Być może rozwój tego segmentu jeszcze bardziej przyspieszy, jeśli stopy procentowe w UE czy w Stanach spadną. Koszt pieniądza będzie niższy, fundusze ruszą na większe zakupy. Choć barierą w powstawaniu nowych inwestycji PRS będzie pewnie podaż działek.

Nie ma jednak żadnych wątpliwości, że polski rynek jest dla PRS bardzo atrakcyjny, tym bardziej, że największe miasta mają pozytywne prognozy demograficzne. Dodatkowo mamy do czynienia ze zjawiskiem „nomadyczności”: młodzi ludzie, profesjonaliści, naukowcy są dziś bardzo mobilni, nie chcą kupować mieszkań. Chcą je wynajmować od profesjonalnych instytucji.

Wspomniał pan o problemach z gruntami. Deweloperzy konkurują o tereny budowlane. Jak duży bank ziemi ma państwa firma?

Są firmy, które wchodzą na rynek i skupują tereny, agresywnie budując bank ziemi. My zaś kupujemy grunty dopiero po starannej selekcji, w najlepszych lokalizacjach, po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Jesteśmy w stanie zapłacić właścicielowi więcej, podpisując z nim korzystną dla obu stron umowę przedwstępną.

Czy reforma planistyczna pokrzyżuje plany deweloperom budującym osiedla w dużych miastach? Gminy mają obowiązek opracowania planów ogólnych do końca 2025 r. Samorządy alarmują, że czasu jest za mało, że może dojść do paraliżu inwestycji.

Generalnie uważam, że reforma i jej założenia są dobre. Ale jest kilka kwestii do poprawy. Co jest dobre? Ustawodawca skutecznie zwalcza chaos przestrzenny wywołany brakiem planów i powszechność tzw. wuzetek (decyzji o warunkach zabudowy), które nie muszą nawet być zgodne ze studium zagospodarowania. Ustawodawca próbuje również walczyć z tzw. rozlewaniem się miast na peryferiach. Podpisuję się pod tymi postulatami.

Co można poprawić? Po wejściu w życie planu ogólnego przy wydawaniu wuzetek zmieni się analizowany obszar zabudowy. Ustawodawca zakłada, że wuzetkę będzie można wydać tylko na tzw. obszarze uzupełnienia zabudowy, tj. dla terenu, na którym coś już stoi, jakiś klocek na planszy – tak to nazwijmy. Nie pomyślano jednak o infrastrukturze, czyli o tym, co jest pod planszą. W miastach mamy rejony z dobrą infrastrukturą techniczną, np. linią tramwajową. Ale na tej planszy nie ma żadnych klocków, czyli żadnych budynków. Zgodnie z nową ustawą ten teren nie będzie mógł być zagospodarowany. Z drugiej strony są miejsca, gdzie stoi kilka klocków, ale nie ma żadnej infrastruktury. I tam będzie można budować.

Jestem jednak umiarkowanym optymistą, wierzę, że to się da naprawić. Reforma planistyczna może rzeczywiście na początku ograniczyć podaż mieszkań. Możemy się spodziewać chaosu przez pewien czas, ale to chyba cena każdej wielkiej zmiany.

Bardzo dobrym instrumentem są z kolei ZPI, czyli zintegrowane plany inwestycyjne. Są one uchwalane przez gminę na wniosek inwestora po zawarciu umowy urbanistycznej, która określa warunki inwestycji.