Polityka mieszkaniowa, czyli za dużo polityki, za mało strategii

Niedawna dymisja wiceministra rozwoju Jacka Tomczaka wywołała nową falę komentarzy, w tym polityków koalicji, że państwo powinno postawić na budownictwo społeczne i komunalne, a nie wspierać sektor prywatny w postaci dopłat do kredytów mieszkaniowych. Po trzech i pół dekady od transformacji to deweloperzy odpowiadają za gros budownictwa wielorodzinnego.

Czytaj więcej

Gospodarka

Wiceminister rozwoju Jacek Tomczak złożył dymisję

Pilotujący między innymi prace nad ustawą o dopłatach do kredytów mieszkaniowych Jacek Tomczak zrezygnował z funkcji. Mówi o czarnym PR i wojnie hybrydowej wymierzonej w ministerialne projekty.

I tak jak powracają postulaty o roli państwa w kreowaniu zasobu mieszkaniowego, tak wraca pytanie, dlaczego do tej pory nie udało się wypłynąć na szersze wody. W końcu szeroko rozumiane państwo (instytucje centralne i samorządowe) ma w swoich rękach ziemię, ma podmioty tworzące portfele mieszkań na wynajem (PFR Nieruchomości), kontroluje nawet duże spółki budowlane (Polski Holding Nieruchomości, Polimex Mostostal). Mowa także o TBS-ach i SIM-ach. Portfele mieszkaniowe PFR Nieruchomości, niegdysiejszego pioniera i lidera rynku PRS, zostały już przegonione przez prywatne platformy. Fiasko programu „Mieszkanie+” pokazało, że mimo całego tego potencjału – i woli politycznej – państwo nie jest w stanie zapewnić podaży mieszkań na dużą skalę. Dlaczego? I skąd przekonanie, że miałoby się to kiedykolwiek zmienić? Co jest prawdziwym problemem?

Idzie nowe?

Ale najpierw dygresja. O komentarz poprosiliśmy ekspertów, m.in. dr. Adama Czerniaka, ekonomistę związanego z SGH, byłego głównego analityka Polityki Insight. Czerniak odmówił, tłumacząc się objęciem nowej funkcji. Niedawno okazało się, że został zastępcą prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości.

„Wspólnie z prezesem Łukaszem Bałajewiczem chcemy rozwinąć pełny potencjał tej instytucji. Chcemy podnieść efektywność zarządzania państwowymi nieruchomościami, aby zwiększyć dostępność mieszkań dla Polek i Polaków. Plany i pomysły, jak to osiągnąć, mam bardzo ambitne. W nowej funkcji będę próbował moją teoretyczną wiedzę oraz wnioski i rekomendacje z prowadzonych badań przekuć w praktyczne rozwiązania, które pomogą zmienić nasze mieszkalnictwo na lepsze” – napisał Czerniak na LinkedIn.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Adam Czerniak wiceprezesem Krajowego Zasobu Nieruchomości

Akademicki badacz rynku nieruchomości przekuje wiedzę w czyn w państwowym podmiocie. Celem zwiększenie dostępności mieszkań.

Kto w Polsce buduje?

Według danych GUS w ciągu trzech kwartałów 2024 r. deweloperzy oddali do użytkowania blisko 90 tys. mieszkań, ruszyli z budową 117 tys. i uzyskali pozwolenia na budowę 154 tys. Dla inwestorów indywidualnych – głównie osób budujących domy na własny użytek – te wartości to odpowiednio prawie 52 tys., 61 tys. i ponad 60 tys. Trzeci filar to budownictwo spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe. Ta nisza to w sumie 4,1 tys. lokali oddanych, 3,1 tys. w budowie i 4,8 tys. z pozwoleniami na budowę.

Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, podkreśla, że dane GUS całej prawdy o inwestycjach na rynku mieszkaniowym nie mówią. Największa grupa inwestorów wyszczególniona w statystykach to bowiem nie tylko deweloperzy rozumiani jako spółki, ale wszelkie inne podmioty budujące mieszkania na sprzedaż lub wynajem dla zysku.

– Większość mieszkań w budynkach wielorodzinnych w Polsce jest budowana na sprzedaż i wynajem przez podmioty działające dla zysku i GUS nazywa je deweloperami. Zakładanie, że tylko firmy deweloperskie tworzą budynki wielorodzinne, to pewien błąd patrzenia, głównie właśnie dużych spółek deweloperskich. Bo na sprzedaż budują również spółdzielnie mieszkaniowe, niektóre TBS-y, spółki gminne i dużo małych firm, nawet jednoosobowych – mówi Hanna Milewska-Wilk. – Owszem sektor budownictwa wielorodzinnego „nie dla zysku” jest mały i jego rozwój z punktu widzenia polityki mieszkaniowej jest konieczny. To jednak przeważnie nie jest tylko budowanie, ale też wieloletnie zarządzanie i utrzymywanie. Trudno jest porównywać z typowym deweloperem spółkę TBS Warszawa Południe, budującą ok. 200 mieszkań rocznie i jednocześnie zarządzającą 3,5 tys. mieszkań z najemcami.

Rola centrali, rola samorządów

Grzegorz Kubalski, zastępca dyrektora biura w Związku Powiatów Polskich, ocenia, że nieefektywność dotychczasowych działań publicznych ukierunkowanych na usunięcie luki mieszkaniowej jest elementem szerszego kryzysu gospodarki mieszkaniowej i braku realnego pomysłu na jego zażegnanie.

– Wiara w to, że może być inaczej wynika z założenia, że skończymy z pozorowaniem działań, a zamiast tego wprowadzone zostaną zmiany prawne dotykające istoty problemu – mówi Grzegorz Kubalski. – Warto sobie uświadomić, że liczba oddanych do użytkowania mieszkań nie jest dobrym wskaźnikiem ograniczania luki mieszkaniowej. Dlaczego? Luka mieszkaniowa maleje, gdy na szeroko rozumianym rynku pojawia się mieszkanie wykorzystywane do długotrwałego zamieszkania przez osoby niedysponujące do tej pory własnym lokalem. Mieszkania przeznaczane na najem krótkoterminowy czy kupowane jako lokata kapitału nie mają na lukę mieszkaniową żadnego wpływu – ocenia.

Zdaniem Kubalskiego, administracja centralna – w tym jej wyspecjalizowane podmioty – będzie mało efektywna, jeśli będzie próbowała samodzielnie budować. Nie ma ona bowiem ani odpowiedniej znajomości lokalnych uwarunkowań – jak jednostki samorządu lokalnego – ani nie podlega ekonomicznym czynnikom – jak podmioty gospodarcze.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Parkingi na specosiedlach. Zapis, który miał odblokować inwestycje, wypadnie z ustawy

Przepis znoszący obowiązek budowy określonej liczby miejsc postojowych na osiedlach powstających na mocy specustawy mieszkaniowej nieoczekiwanie znalazł się w projekcie ustawy powodziowej. - Będzie z niej wykreślony – zapowiada resort rozwoju.

– Administracja centralna powinna się skoncentrować na czymś innym – stworzeniu właściwego otoczenia prawnego, począwszy od urealnienia podatków od budynków mieszkalnych (z preferencjami dla budynków faktycznie zamieszkanych), poprzez jednoznaczne skończenie z perspektywą taniego dojścia do własności lokali czynszowych, po system finansowy wpierający komunalne budownictwo czynszowe – mówi Grzegorz Kubalski. – Gminy w ograniczonym stopniu realizowały obecnie to zadanie z kilku powodów. Gmina to wspólnota zaspokajająca samodzielnie swoje potrzeby. Działania podejmowane przez władze gminy są odzwierciedleniem z jednej strony poglądów dotychczasowych mieszkańców, a z drugiej – możliwości finansowych. Gdy ci pierwsi wolą inwestycje podnoszące ich komfort życia, a budżety ledwo się dopinają w zakresie wydatków – ofiarą pada budownictwo mieszkaniowe. Zwłaszcza gdy istnieje ryzyko, że osoba, która otrzyma przydział mieszkania, zostanie tam już na zawsze i za chwilę będzie się domagała możliwości preferencyjnego wykupu zajmowanego lokalu – dodaje.

Podkreśla, ze wiara w zmianę nie jest zatem bezpodstawna, z kolei wiara we wszechmoc rynku jest zdecydowanie nadmierna.

– Dziesiątki tysięcy powstałych mieszkań nie rozwiązały problemu luki rynkowej, gdyż niekoniecznie trafiły do grupy najbardziej potrzebującej – tych, którzy są za bogaci na tradycyjne mieszkanie komunalne, a za biedni na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego na 20 czy 30 lat – podkreśla Grzegorz Kubalski. – Na koniec warto zaznaczyć, że istnieją pewne obiektywne bariery. I nie chodzi tutaj o przywoływaną tradycyjnie długość procedur czy problem z brakiem terenów pod inwestycje. Obecnie istotnym problemem staje się brak pracowników budowlanych na rynku pracy, co przekłada się na ograniczenie liczby inwestycji możliwych do zrealizowania. Tym bardziej powinny być one skierowane do tych, którzy nie mają obecnie gdzie zamieszkać na stałe – podsumowuje.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Na rynku mieszkań nadchodzi lekkie odbicie

Stabilizacja to oczekiwany scenariusz rozwoju rynku mieszkaniowego. Nie ma podstaw, by wieszczyć krach.

Nie superurząd, ale koordynacja

Hanna Milewska-Wilk zaznacza, że w Polsce nie ma jednej instytucji, która mogłaby kompleksowo rządzić mieszkaniówką i miałaby w swoim ręku decydujące elementy w tej polityce. – Ministerstwo Aktywów Państwowych kontroluje PFR. Grunty są w posiadaniu różnych podmiotów – część zweryfikowanych i nadających się pod mieszkaniówkę jest w Krajowym Zasobie Nieruchomości podlegającemu Ministerstwu Funduszy i Polityki Regionalnej. TBS-y i nowsze SIM-y są zarządzane lokalnie, niektóre TBS-y są w pełni prywatne. W Ministerstwie Finansów znów trwają prace nad REIT-ami: fundusze mające oferować mieszkania na wynajem mają być elementem budowy rynku kapitałowego. Zatem realizacja mieszkalnictwa społecznego jest rozproszona na wielu poziomach i pomiędzy podmiotami mającymi różne cele i interesy (czyli np. niemal rynkowe zasady w funduszach PFR Nieruchomości i w nowych SIM-ach budujących dla małych gmin, na małą skalę) – mówi Hanna Milewska-Wilk.

Czy zatem należałoby stworzyć superurząd? Ministerstwo Mieszkalnictwa? – Sprawy dotyczące mieszkalnictwa są bardzo różnorodne i mam wrażenie, że zabieranie ich z różnych resortów nie ułatwiłoby sprawy. Jak zabrać Ministerstwu Sportu i Turystyki regulacje dotyczące hoteli i miejsc noclegowych, w tym najmu na doby? Jak wyjąć z Ministerstwa Klimatu wspieranie OZE, eliminację budownictwa niskoemisyjnego (projekty NFOŚiGW) i gospodarowanie wodami, w tym opadowymi? Jak przenieść z Ministerstwa Rodziny sprawy związane z usługami mieszkaniowymi, ich rozwojem i finansowaniem? Warto jednak pamiętać, że wciąż istnieje Rada Mieszkalnictwa w Kancelarii Premiera, tylko nie była już dość dawno zwoływana. Może warto ją reaktywować? – wskazuje Hanna Milewska-Wilk.

Zdaniem ekspertki to, że program „Mieszkanie+” poniósł klęskę, nie jest wcale oczywistą tezą. – Wola polityczna polegała tu niestety na tym, że konstrukcję finansowo-organizacyjną zmieniono na ofertę dla wyborców i obiecano dojście do własności – drogie tak samo jak kredyt hipoteczny, bo nie było w pierwotnych planach opcji wykupu dla najemców – mówi Hanna Milewska-Wilk. – Istniejące i pracujące na pierwotnych zasadach budynki po usunięciu usterek przez firmy budowlane radzą sobie, a najemcy są zadowoleni, bo dostają dopłaty od 300 do nawet ponad 1 tys. zł miesięcznie.

Zdaniem ekspertki problemem polskiej mieszkaniówki jest pomijanie rynku najmu, oczekiwania dojścia do własności w budownictwie społecznym, ale także negatywne postrzeganie najmu z zasobów gminnych. Ze strony podmiotów realizujących politykę mieszkaniową widać niechęć do wydawania pieniędzy na mieszkania, pomijanie faktu, że jest to element polityki społecznej i przestrzennej. Z kolei politycy jako ci, którzy ustalają cele, charakteryzują się niestabilnością, podatnością na argumenty lobbystów i wyborców.

– Wszyscy zdecydowanie przeceniamy wartość własności i rolę możliwą do odegrania przez rynek – podkreśla Hanna Milewska-Wilk.

Wspierać, nie wyręczać

Dr Radosław Cyran z Katedry Badań Strategicznych i Regionalnych Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach zaznacza, że od wejścia Polski do Unii Europejskiej w 2004 r. gospodarka mieszkaniowa przeszła znaczną ewolucję – od niewystarczającej liczby mieszkań w zasobie do nadwyżki mieszkań w relacji do liczby gospodarstw domowych.

– Mieszkanie, które traktowane było jako dobro zaspokajające potrzeby mieszkaniowe właściciela, stało się również dobrem inwestycyjnym, zabezpieczając inwestorom zarówno kapitał przed negatywnymi skutkami inflacji, pozwalając osiągnąć zysk kapitałowy, jak również osiągać przychody czynszowe z usługi wynajmu. Niestety, mimo przyrostu zasobu mieszkaniowego w Polsce o niemal 2 mln lokali w ciągu ostatnich dziesięciu lat, nie zniknęły problemy mieszkaniowe. Podobnie jak w wielu innych państwach, aktualnym wyzwaniem nie jest niewystarczająca liczba mieszkań w zasobie, ale dostępność podażowa i cenowa mieszkań na sprzedaż i wynajem dla młodych gospodarstw domowych, w szczególności o średnich dochodach – wskazuje Radosław Cyran. – Uznaje się, że państwo nie powinno zastępować, lecz wspomagać obywateli w ich wysiłkach zmierzających do pozyskania prawa do mieszkania, zarówno w formie najmu, jak i własności, a środki publiczne transferowane na programy wsparcia powinny być jedynie dopełnieniem środków gospodarstw domowych oraz środków pochodzących z rynku kapitałowego.

Wskazuje, że w 2024 r. zasób mieszkaniowy będzie liczył około 16 mln lokali, co przy liczbie gospodarstw domowych na poziomie 15,2 mln mamy nadwyżkę mieszkań na poziomie 800 tys. jednostek. W 2023 r. liczba ludności wyniosła 37,6 mln, a przeciętna liczba osób osób w gospodarstwie domowym w 2022 r. wynosiła według GUS 2,47.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Państwo z dala od mieszkaniówki

Państwo nie powinno ani dopłacać do kredytów, ani budować mieszkań na wynajem. Wsparcie powinno mieć inne formy – ocenia Marcin Drogomirecki, ekspert rynku mieszkaniowego, pośrednik i doradca.

– Mamy jednak 1,8 mln pustostanów, przy czym znacząca liczba pustostanów nie jest pustostanami do odzyskania dla rynku, tylko drugimi mieszkaniami wakacyjnymi. Problemem jest to, że mieszkań nie budują gminy oraz TBS/SIM, które w większości są spółkami gminnymi. To byłaby alternatywa nie tylko dla rynku sprzedaży mieszkań, ale również dla rynku wynajmu w oparciu o czynsz rynkowy – mówi Radosław Cyran. – Gdyby powstawało więcej mieszkań komunalnych i w ramach społecznego budownictwa czynszowego z pewnością zwiększona byłaby dostępność mieszkaniowa dla drugiego i trzeciego kwintyla dochodowego. Czwarty i piąty kwintyl dochodowy poradzi sobie na rynku w oparciu o cenę rynkową i czynsz rynkowy. Pierwszy kwintyl to osoby najuboższe, których potrzeby mieszkaniowe w ramach zadań własnych powinna zaspokoić gmina poprzez najem socjalny lub komunalny – dodaje. Szacuje, że gminy w ciągu dziesięciu lat wybudowały 15,2 tys. lokali komunalnych, co w przeliczeniu na gminę daje wskaźnik 0,6 mieszkania rocznie, przy zapotrzebowaniu ogółem na lokale z mieszkaniowego zasobu gminy na poziomie 143,3 tys. na koniec 2022 r.

– Co istotne, gminy na realizację budownictwa komunalnego mogą pozyskać z Banku Gospodarstwa Krajowego bezzwrotne wsparcie do 80 proc. kosztów przedsięwzięcia. Ponadto gminy mogą uzyskać dodatkowe wsparcie udzielane w ramach planu rozwojowego na przedsięwzięcia o zwiększonej efektywności energetycznej. Należy podkreślić, że zasób mieszkaniowy gmin na koniec 2022 r. stanowił jedynie 5 proc. ogółu zasobu, podczas gdy 20 lat wcześniej ponad 10 proc. Na koniec 2022 r. zasób gminny tworzyło 778,8 tys. mieszkań, o 17 proc. mniej niż dekadę wcześniej. Dodatkowo niekorzystnym faktem jest duży poziom zużycia technicznego wynikający ze struktury wiekowej zasobu: 58 proc. mieszkań zostało wybudowanych przed 1945 r., a znaczący odsetek zasobu nie został dostosowany do stawianych wymogów uchwał antysmogowych w województwach, ponieważ nadal w dużej części zasobu stosowane jest ogrzewanie piecowe, a niespełna 43 proc. mieszkań wyposażonych jest w centralne ogrzewanie.

– Mimo dużych potrzeb mieszkaniowych wśród gospodarstw domowych o niskich dochodach, dostępnych instrumentów bezzwrotnego wsparcia do 95 proc. kosztów przedsięwzięcia, efekty rzeczowe były śladowe. Dlatego też należy uznać za złą praktykę niewielką aktywność gmin w zakresie tworzenia warunków dla realizacji potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, pomimo stworzonych bezzwrotnych form wsparcia z BGK – mówi Cyran.

Czytaj więcej

Banki

Popyt na kredyty mieszkaniowe w październiku wyraźnie w górę

Październik to najlepszy w tym roku miesiąc pod względem liczby złożonych wniosków. Rynek stracił nadzieję na program „Na start”?

Perspektywa kadencji i społeczne dylematy

– Pole manewru obecnego rządu w zakresie polityki mieszkaniowej jest wyjątkowo wąskie. Z jednej strony jest on zakładnikiem obietnicy Donalda Tuska o kredycie za zero procent, rzuconej w lutym 2023 r. i potem wielokrotnie przypominanej w kampanii wyborczej. Z drugiej zaś dwie partie koalicyjne są także zakładnikami kategorycznych deklaracji, że „programu dotowania zysku deweloperów za pieniądze podatników” nie poprą. Ustępstwo jednej ze stron tego sporu będzie traktowane jako słabość, także w kontekście wyborów prezydenckich – ocenia Kazimierz Kirejczyk, ekspert rynku mieszkaniowego w JLL.

Zwraca uwagę, że polityka mieszkaniowa to jedna z wielu społecznie ważnych dziedzin, gdzie decyzje polityczne i społeczne są spolaryzowane, podporządkowane kalendarzowi wyborczemu oraz logice zarządzania emocjami elektoratu.