Na rynku mieszkań nadchodzi lekkie odbicie

Około 40–41 tys. mieszkań w całym 2024 r. powinno znaleźć nabywców w sześciu największych aglomeracjach – zakłada scenariusz bazowy analityków JLL. W ciągu dziewięciu miesięcy sprzedaż sięgnęła około 30 tys. lokali, co oznacza, że w IV kwartale oczekiwany przez ekspertów JLL wynik powinien sięgnąć 10–11 tys., a więc być bliższy I kwartałowi br.

JLL jako sprzedaż przyjmuje umowy rezerwacyjne, więc „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie miał wpływu na te statystyki. W najsłabszym w tym roku III kwartale sprzedaż wyniosła 9,2 tys., co oznacza dołek znacznie łagodniejszy niż podczas kryzysu kredytowego w III kwartale 2022 r., kiedy deweloperzy znaleźli nabywców na 6,6 tys. lokali.

Czytaj więcej

Budownictwo

Mieszkaniowi maruderzy liczą na poprawę

Kilku deweloperskim spółkom III kwartał br. przyniósł sprzedaż gorszą niż dołek pandemii czy kryzysu kredytowego. Menedżerowie oczekują lepszej końcówki roku.

Dołek w mieszkaniówce za nami

Jak podkreśliła Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, na rynku w ostatnim czasie mamy kakofonię informacji i dezinformacji. Słychać o narastającej bańce, nadchodzącym krachu wraz z głębokimi spadkami cen. Na cenzurowanym znalazł się najem krótkoterminowy, wrócił temat podatku od pustostanów.

Dane rynkowe nie dają jednak podstaw do stawiania tez o krachu czy rychłych przecenach. 9,2 tys. lokali sprzedanych w III kwartale br. nie jest dramatycznym wynikiem, biorąc pod uwagę, że część popytu jest w uśpieniu, czekając na program „Na start”, część inwestorów odpuściła rynek nieruchomości (słaba relacja czynszów do ceny lokalu, brak wiary we wzrost cen). Popyt na kredyty jest oczywiście mniejszy niż w 2023 r., kiedy działał program, ale też większy niż w 2022 r., kiedy zdolność kredytowa była na deskach. Aktywni są też nabywcy gotówkowi kupujący na własne potrzeby (często tacy, którzy zamieniają mniejsze lokum na większe, szukają wyższego standardu).

Czytaj więcej

Opinie Ekonomiczne

Adam Roguski: Deweloperzy uciekają spod topora, a klient płaci

Na horyzoncie już niektórzy widzą obniżki stóp procentowych, które ponownie rozruszają rynek kredytowy i mieszkaniowy. Jak dotąd żaden kryzys powodujący spadek popytu nie trwał na tyle długo, by przełożyć się na cięcie cen przez deweloperów.

Jeśli nawet politycy dojdą do porozumienia w sprawie nowego programu, jego wejście w życie to kwestia II połowy 2025 r. Słychać też o limitach cenowych i innych czynnikach, które ograniczą pulę beneficjentów.

Spadek cen miałby też wynikać z przerostu oferty nad sprzedażą. Faktem jest, że od czterech kwartałów liczba mieszkań wprowadzanych jest większa niż w tym czasie sprzedanych. Jednak biorąc pod uwagę wskaźniki wyprzedaży oferty – czyli to, w jakim czasie zeszłyby wszystkie lokale, gdyby tempo sprzedaży się utrzymywało, a deweloperzy niczego nowego nie dodawali – cztery rynki są we względnej równowadze. W książkowym przedziale czterech–pięciu kwartałów są Warszawa i Trójmiasto. Kraków i Wrocław są bliżej sześciu kwartałów, za to Poznań i Łódź odpowiednio ponad osiem i ponad dziewięć – tak mocno spadła tam sprzedaż.

Aleksandra Gawrońska zaznaczyła, że lokali gotowych w ofercie jest bardzo niewiele, a projekty z terminem oddania w II połowie br. są wyprzedane w zależności od miasta w 70–90 proc. W I połowie 2025 r. to 60–70 proc. – poza Łodzią, gdzie to 45 proc. W II połowie 2025 r. to 40–60 proc., poza Poznaniem, gdzie wskaźnik sięga nieco ponad 30 proc.

Wniosek: z takimi poziomami sprzedaży deweloperzy nie mają powodu redukować cen. Trudniej mogą mieć projekty w Łodzi i Poznaniu, ale pytanie, czy firmy będą cięły cenniki, czy raczej pozostaną przy upustach i promocjach.

Koniunktura na rynku mieszkaniowym jest w dużym stopniu uzależniona od stóp procentowych. Te prawdopodobnie w przyszłym roku zaczną być obniżane, choć prognozy ekonomistów mówią o redukcji rzędu 0,5 pkt proc., czyli do 5,25 proc., a dopiero w 2026 r. o mocniejszym ruchu rzędu 0,75–1 pkt proc., czyli do 4,25–4,5 proc. Powrotu do ultraniskich poziomów z 2021 r. nie ma co oczekiwać.