Reforma planistyczna a inwestycje deweloperskie

24 września ub.r. zmieniono system planowania i zagospodarowania przestrzennego zarówno w zakresie uchwalania aktów planowania przestrzennego (np. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego), jak i wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Do końca 2025 r. obowiązuje okres przejściowy.

Dotychczas podstawowym dokumentem planistycznym w gminie było studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (dalej: studium). Tę rolę przejmą: strategia rozwoju gminy albo strategia rozwoju ponadlokalnego (uchwalana przez gminy sąsiadujące powiązane ze sobą funkcjonalnie), która będzie określała politykę przestrzenną i przesądzała o wielu jej elementach ustalanych dotychczas w studium; plan ogólny gminy – m.in. w zakresie ustalenia stref planistycznych i gminnych standardów urbanistycznych.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Zdjąć blokadę z lex deweloper

Na mocy specustawy może powstać kilkadziesiąt tysięcy lokali. Część inwestycji jest jednak sparaliżowana.

Strategia rozwoju gminy lub rozwoju ponadlokalnego

Docelowo planowanie przestrzenne w gminie ma rozpoczynać się od uchwalenia strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego. Ma ona m.in. zawierać ustalenia i rekomendacje w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej w gminie dotyczące np. kierunków zmian w strukturze zagospodarowania terenów, w tym określenia szczególnych potrzeb w zakresie nowej zabudowy mieszkaniowej.

W przypadku procedowania przez gminę strategii na nowych zasadach deweloperzy powinni brać udział w pracach nad dokumentem, bo plan ogólny gminy (dalej: plan ogólny) będzie musiał być zgodny ze strategią rozwoju gminy lub strategią rozwoju ponadlokalnego.

Plan ogólny. Jakie parametry zabudowy ustali? 

Wbrew pozorom plan ogólny nie będzie taki ogólny, bo co do zasady przesądzi o przeznaczeniu i istotnych parametrach zabudowy, które zostaną skonkretyzowane w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy. Będzie w takim samym stopniu wiążący dla ustaleń planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy, jednocześnie wyznaczając fakultatywnie obszary uzupełnienia zabudowy, na których wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie dopuszczalne (z pewnymi wyjątkami). Może też określać obszary zabudowy śródmiejskiej, dla których będą obowiązywały szczególne zasady zagospodarowania zawarte w przepisach techniczno-budowlanych.

W ramach 13 stref planistycznych (dalej: strefy) 2 z nich będą istotne dla deweloperów mieszkaniowych – strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną i strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Będą dla nich określane wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy. Z pewnymi wyjątkami minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ma dla tych stref wynosić 30 proc. Plan miejscowy będzie musiał zachować zgodność z tymi parametrami.

Plan ogólny może zawierać fakultatywne gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, które obejmują zasady zapewnienia dostępu do publicznej szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej. Mogą także określać zasady dostępu do innych obiektów infrastruktury społecznej (np. przedszkola, żłobka). W przypadku ich ustalenia można w planie miejscowym wyznaczyć teren o przeznaczeniu umożliwiającym realizację funkcji mieszkaniowej, jeżeli każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia te standardy poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu uchwalenia planu miejscowego lub możliwe do realizacji na podstawie tego lub innego planu miejscowego.

Analogiczny wymóg będzie dotyczył decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, przy czym dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia muszą istnieć w dniu wydania tej decyzji.

W wielu gminach rozpoczęto prace nad planami ogólnymi. Deweloperzy powinni w nich aktywnie uczestniczyć, w tym składać wnioski, brać udział w konsultacjach społecznych (także poprzez wnoszenie uwag do projektu planu ogólnego). Rozpatrzone wnioski i uwagi mają zawierać uzasadnienie, co ma wzmocnić kontrolę nad rozstrzygnięciami dokonywanymi przez włodarzy. Dla przyszłych inwestycji istotne może być określenie terenu jako przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Za legislacyjne zmiany ostatecznie zapłaci klient

Branża narzeka na sposób i tempo wprowadzania zmian przepisów o warunkach technicznych budynków czy planowaniu przestrzennym.