Ile kosztuje wynajem mieszkania. Czy stawki wzrosną?

Studenci ruszają na poszukiwania mieszkań na nowy rok akademicki. Autorzy raportu Expandera i Rentier.io analizują, jak od ubiegłego roku zmieniły się stawki najmu lokali w dziesięciu miastach akademickich (Gdańsk, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Toruń, Warszawa i Wrocław).

Najem mieszkań najdroższy w Warszawie

- Najgorsze wiadomości mamy dla osób studiujących w Rzeszowie i Toruniu. Przeciętne stawki najmu mieszkań w lipcu tego roku były odpowiednio o 9,8 i 7,5 proc. wyższe niż przed rokiem – wskazują autorzy raportu Expandera i Rentier.io. - Nie ma niestety ani jednego miasta, gdzie czynsze spadły poniżej poziomu sprzed roku. Najmniejsze wzrosty odnotowaliśmy w Gdańsku (1,5 proc.), Lublinie (1,7 proc.) i Wrocławiu (1,8 proc.) – wskazują analitycy, zwracając uwagę na Warszawę, gdzie studiuje najwięcej osób. (ok. 250 tys.).

– W stolicy przeciętna stawka najmu mieszkań jest najwyższa, wynosi 77 zł za mkw. W ciągu roku czynsze wzrosły o 2,8 proc. – podają eksperci. - Kolejne kluczowe miasta akademickie to Kraków, Poznań i Wrocław, w których liczba studentów przekracza 100 tys. Tam stawki wzrosły odpowiednio o 5,6, 4,6 i 1,8 proc.

Biorąc pod uwagę wszystkie analizowane miasta, stawki we wszystkich były wyższe niż przed rokiem. Przeciętna zmiana to 4,6 proc.

Koszty najmu mieszkań w lipcu 2024 r.

Foto: Mat.prasowe

Duży skok czynszów za wynajmowane mieszkania

W ciągu ostatnich pięciu lat koszty najmu zwykle wzrosły o 30-50 proc. – Ostatnie pięć lat to przede wszystkim okres bardzo mocnego wzrostu stawek w II kw. 2022 r., czyli po rozpoczęciu inwazji Rosji na Ukrainę. Poza tym w tym czasie mamy przewagę niewielkich wzrostów czynszów. Warto jednak dodać, że nawet niewielki wzrost liczony od wysokiego poziomu powoduje znaczące zmiany w stosunku do wcześniejszych niższych poziomów – zaznaczają autorzy raportu.

Jak dodają, odnotowane od II kwartału 2019 r. zwyżki czynszów są bardzo duże zwłaszcza z punktu widzenia studentów. - Trzeba jednak dodać, że wzrost stawek najmu jest mniejszy niż wzrost przeciętnego (62 proc.) czy minimalnego wynagrodzenia (100 proc.) w tym czasie – zaznaczają. - Sytuacja pracujących najemców w ostatnich pięciu latach teoretycznie więc się poprawiła. Na najem wydają mniejszą część pensji. W praktyce dużo zależy oczywiście od tego, jak zmieniło się wynagrodzenie konkretnej osoby.

Zmiany stawek najmu mieszkań od II kw. 2019 r. do II kw. 2024 r.

Foto: Mat.prasowe

Autorzy raportu analizują też dane obejmujące drugi kwartał 2024 roku. Sprawdzili koszty najmu mieszkań o powierzchni 30 mkw., 50 mkw. i 70 mkw. - W ujęciu kwotowym najmocniej zdrożały duże mieszkania w Gdyni (plus 313 zł) i Częstochowie (plus 233 zł). Na kolejnych miejscach mamy lokale wszystkich typów w Rzeszowie – średniej wielkości (206 zł), małych (plus 145 zł) i dużych (plus 125 zł). - W przeciwieństwie do danych za sam lipiec, w zestawieniu za II kwartał mamy nieco spadków, ale w większości przypadków nie przekraczają one 50 zł. Najmocniej spadły koszty najmu dużych mieszkań w Bydgoszczy (-92 zł), małych w Toruniu (-90 zł) i Łodzi (-64 zł) oraz dużych w Białymstoku (-60 zł) – wskazują.

Foto: Mat.prasowe

Jakie zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem

Rentowność wynajmu mieszkań ostatnio nieco wzrosła. Nadal jednak jest niższa niż przed rokiem.

- Zastój na rynku sprzedaży mieszkań, jaki odnotowujemy w ostatnim czasie, oraz wzrosty stawek najmu, delikatnie poprawiły rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem – mówią analitycy Expandera i Rentier.io. - W maju br. rentowność była najniższa w tym roku, wynosiła 4,66 proc. netto. W lipcu było to już 4,77 proc. netto. Te poziomy to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej ze stawkami 5,75 i 5,89 proc. Rentowność wciąż jest jednak znacznie niższa niż przed rokiem, gdy wynosiła 5,3 –proc. netto — to odpowiednik lokaty na 6,5 proc. Za ten spadek odpowiada oczywiście mocny wzrost cen mieszkań przy nieznacznym wzroście przychodów z wynajmu.

Taką rentowność można uzyskać, wynajmując pełne 12 miesięcy w roku 50-metrowe mieszkanie kupione na rynku wtórnym bez kredytu, za gotówkę. Uwzględniono takie koszty jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na remonty i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5 proc.).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie na wynajem i odpowiednik oprocentowana lokaty (zakup bez kredytu, mieszkanie jest wynajmowane 12 miesięcy w roku)

Foto: Mat.prasowe

Co czeka rynek najmu w kolejnych miesiącach

- Ze względu na obniżenie rentowności wynajmu mieszkań w ostatnim roku oraz wysokie stopy procentowe popyt inwestycyjny znacząco wyhamował. Nowa podaż na rynku mieszkań na wynajem z tego źródła w najbliższym czasie jest więc mało prawdopodobna – czytamy w raporcie. - Można mówić o względnej stabilizacji podaży mieszkań na wynajem. Biorąc to pod uwagę, a także informacje o odroczeniu wprowadzenia programu dopłat do kredytów co najmniej do początku 2025 r. (co mogłoby wpłynąć pozytywnie na kontynuację przeprowadzek z mieszkań wynajmowanych do własnych), nie należy się spodziewać istotnych zmian na rynku najmu do końca roku. W podstawowym scenariuszu możliwe są krótkoterminowe wzrosty stawek, w szczególności bliżej tzw. sezonu, czyli w okresie sierpień-wrzesień – przewidują analitycy.