Koszyk kosztów inwestycji (czyli tzw. capex) jest jednym z kluczowych zagadnień na etapie realizacji projektu deweloperskiego. Dotyczy to inwestycji nastawionych na powstanie środków trwałych (nieruchomości na wynajem), a więc z punktu widzenia kosztów wytworzenia środka trwałego. To samo zagadnienie dotyczy również projektów na sprzedaż, tj. m.in. inwestycji mieszkaniowych, dla których kategorią kosztową są bezpośrednie koszty uzyskania przychodów.
Podejście organów podatkowych
Przepisy nie precyzują konkretnych rodzajów wydatków, które mogą stanowić capex. Regulacja odnosi się ogólnie do „bezpośredniego związku” między wydatkiem a inwestycją. Praktyka jest w istotnym stopniu kształtowana przez interpretacje indywidualne organów podatkowych oraz orzecznictwo. A zagadnienie to nie ma jedynie technicznego znaczenia dla deweloperów. Moment rozpoznania kosztu (z perspektywy etapu procesu inwestycyjnego) może bowiem decydować o tym, czy efektywnie spółka deweloperska będzie mogła odliczyć taki wydatek.
Nabycie gruntu powoduje konieczność ponoszenia kosztów podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste, które mogą być bardzo znacznym wydatkiem. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste może wynosić nawet 3 proc. wartości nieruchomości. W tym zakresie od wielu lat organy podatkowe nakazują traktować te wydatki jako koszty bieżące (czyli tzw. opex) rozliczane w dacie poniesienia. U wielu deweloperów prowadzi to do sytuacji, w której nie mogą oni efektywnie potrącić tych kosztów od przychodów, gdyż te osiągają relatywnie późno (w tym po upływie pięcioletniego okresu na rozliczenie strat podatkowych). Powoduje to wzrost kosztów inwestycji, co ma przełożenie na cenę, np. lokali mieszkalnych oferowanych osobom prywatnym. Finalnie więc podejście organów obciąża budżet Kowalskiego.
Niezależnie od aspektu ekonomicznego i biznesowego podejście organów podatkowych jest wątpliwe prawnie. Jak już wspomniano, definicja kosztu wytworzenia jest nieprecyzyjna i ma charakter otwarty. Z kolei kategoria bezpośrednich kosztów uzyskania przychodów nie posiada żadnej definicji. W obu zatem przypadkach istnieje przestrzeń interpretacyjna, zwłaszcza na uwzględnienie kontekstu funkcjonalnego. Skoro spółki celowe są powołane do realizacji konkretnego zamierzenia biznesowego, to zasadniczo wszystkie koszty, które ponoszą, są związane z takim projektem (np. deweloperskim). Już to mogłoby być wystarczającym argumentem do kwalifikowania kosztów podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste jako capex. W szczególności kategoria bezpośrednich kosztów uzyskania przychodów, właściwa dla projektów mieszkaniowych, jest wysoce otwarta na taką interpretację.
Zapadły już wyroki, które dają nadzieję
Niewiele spraw tego typu trafiało w ostatnich latach do sądów administracyjnych, co może być wynikiem założenia o ugruntowanej już praktyce. Nie oznacza to jednak, że wszyscy podatnicy złożyli broń. W wyroku WSA w Warszawie z 16 marca ub.r. (III SA/Wa 1992/22), sąd uchylił interpretację nakazującą traktować koszty opłat za użytkowanie wieczyste jako opex przy projektach mieszkaniowych. Sprawa trafiła do NSA i można mieć nadzieję, że druga instancja przychyli się do nowego spojrzenia na to zagadnienie, które oznaczałoby pewien zwrot akcji przy kwalifikowaniu tego typu kosztów. Ponadto w wyroku WSA w Warszawie z 13 marca br. (III SA/Wa 2491/23) wskazano, że tego typu koszty są kosztem bezpośrednim inwestycji (na podstawie uzasadnienia ustnego), co daje więcej powodów do optymizmu.
