Małe miasta wciąż mają potencjał, ale trampoliną są aglomeracje

Budlex to bodaj najstarszy deweloper mieszkaniowy w Polsce – działa od 1987 r. Inwestorzy giełdowi mogą pamiętać, że w latach 2007–2016 r. firma należała do Grupy Erbud. Jak upłynęły lata po zakupie Budleksu od Erbudu?

W 2016 r. dostrzegłem możliwość zakupu od Erbudu relatywnie niewielkiego dewelopera działającego lokalnie – w Toruniu i Bydgoszczy. Przy 45–50 mln zł przychodów rocznie Budlex miał niewielki wpływ na obroty Erbudu, ta grupa była zainteresowana rozwijaniem się w innych segmentach budownictwa. Kupiliśmy Budlex wspólnie z moim partnerem biznesowym, którego udziały wykupiłem wiosną 2020 r., czyli na początku pandemii i lockdownu, więc sytuacja była trudna. Byłem jednak zdeterminowany, żeby zamknąć transakcję. Od tamtej pory jestem udziałowcem większościowym i liderem projektu, zaangażowanym także operacyjnie.

Pod koniec 2023 r. zebraliście z dwóch emisji obligacji odpowiednio 20 mln i 22 mln zł. Ze względu na duży popyt na papiery redukcja zapisów wyniosła 20 i 28 proc. Czym skusiliście inwestorów, jaki jest plan rozwoju spółki?

Kiedy kupowaliśmy Budlex od Erbudu, mieliśmy ambicje, aby mocno zwiększyć skalę i mimo pandemii to się udało, bo 2021 r. był dla całej branży doskonały i spółka doszła do sprzedaży 580 mieszkań. Potem przyszły perturbacje: rosyjska agresja na Ukrainę, podwyżki stóp i zapaść na rynku kredytów, co przełożyło się na spadek sprzedaży w 2022 r. do 340 mieszkań. W 2023 r. rynek zaczął się powoli odbudowywać i sprzedaliśmy 400 lokali.

Jesteśmy w trakcie prac nad strategią pięcioletnią, chcemy dojść w tym czasie do sprzedawania tysiąca mieszkań rocznie i uważamy, że to jest osiągalne. Oczywiście przy założeniu, że nie będzie kolejnych czarnych łabędzi. Mamy strukturę i skalę pozwalające na prowadzenie tylu inwestycji i taką sprzedaż, ale nie da się tego uzyskać, finansując się tylko ze środków własnych, dlatego jesteśmy od dawna aktywni na rynku obligacji korporacyjnych. Owszem, dopiero ostatnia emisja, która odbyła się w ramach oferty publicznej, będzie pierwszą notowaną na Catalyst, ale pozyskujemy środki od inwestorów od lat i myślę, że zdobyliśmy duże zaufanie rynku, o czym świadczą chociażby redukcje. Będziemy dalej aktywni na rynku długu.

Po zapaści w 2022 r., w 2023 r. popyt na mieszkania odżył, m.in. na fali „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Czy ten program miał duże przełożenie na waszą sprzedaż? Wyczekujecie na „Kredyt na start”?

Zakładamy wzrost sprzedaży w tym roku o 20 proc., czyli do około 480 mieszkań. Zauważyliśmy zwiększony wpływ „Bezpiecznego kredytu” między początkiem lipca a końcem września w Warszawie – tam akurat mieliśmy ofertę najbardziej pasującą do kryteriów, widzimy też trochę inne podejście klientów. Na lokalnych rynkach popyt jest stabilniejszy, ludzie nie kupują mieszkań oportunistycznie, biznesowo, łapiąc okazje.

Co do koniunktury – wszyscy się zastanawiamy, jaka będzie dynamika rynku. Nie sądzę, by rynek miał szybko wrócić do takiej formy, jak w gorącym 2021 r. W jakiś sposób trzeba wspierać rynek, czemu służył „Bezpieczny kredyt” i „Kredyt na start” będzie tego kontynuacją, chociaż skala tego drugiego ma być, według deklaracji, znacznie mniejsza. Nie wiadomo jeszcze, czy uda się uruchomić nowy program w tym roku. Mnie bardziej niepokoi retoryka, jakiej używa w wywiadach wiceminister Krzysztof Kukucki wobec deweloperów: że ciągle chcą więcej, mają za duże marże, że trzeba się im postawić. Nie rozumiem tego podejścia, działamy jak każdy inny przedsiębiorca, dostarczamy mieszkania. Padła też deklaracja, że państwo zbuduje 100 tys. mieszkań na tani wynajem, około 25 tys. rocznie, tymczasem najwięksi deweloperzy, mając strukturę i kadry, są w stanie budować i sprzedawać po 3–4 tys. rocznie...

Działacie w Toruniu, Bydgoszczy i Olsztynie, a od niedawna w Warszawie. Czy dojście do sprzedaży rzędu tysiąca lokali wymaga ekspansji, czy może się opierać na tych lokalnych rynkach?

Cały czas analizujemy, jaką jeszcze chłonność mają Toruń, Bydgoszcz i Olsztyn. Zapotrzebowanie na mieszkania jest tam regularne, ale czy pozwala to na ekspansję? Niewątpliwie skalę łatwiej budować w największych aglomeracjach, ale tu jest też większa konkurencja, jeśli chodzi o akwizycję działek. Przyznam, że kupując Budlex od Erbudu, miałem pomysł, żeby skorzystać z doskonałego know how zespołu i rozwinąć działalność w Warszawie, stać się w stolicy średniej wielkości graczem. Życie szybko zweryfikowało te ambicje, bo okazało się, że marże, które osiągaliśmy w Toruniu i Bydgoszczy, są wyższe niż te, które osiągnęliśmy w Warszawie. W 2020 r. weszliśmy do rozdrobnionego dewelopersko Olsztyna, gdzie zbudowaliśmy sensowną pozycję pod kątem postrzegania marki i produktu. W Toruniu i Bydgoszczy, dla dużej części klientów, jesteśmy deweloperem pierwszego wyboru, konsumenci wiedzą, że dowieziemy projekty, wiedzą, jakiej jakości można się spodziewać.

Podsumowując, będziemy dalej budować na tych lokalnych rynkach i realizować inwestycje w dużych aglomeracjach. W Warszawie mamy na koncie kilka projektów i szykujemy kolejne. Kupiliśmy też grunt w Gdańsku, to naturalny kierunek rozwoju, bo jesteśmy deweloperem z północy kraju. Patrzyliśmy na Łódź, w połowie drogi między Toruniem a Warszawą, na Kraków, na Katowice – ale to już wymaga budowy większych struktur.

Można rozwijać się organicznie, a można przejmować. Jest taka opcja na tapecie?

Przed wybuchem wojny w Ukrainie analizowaliśmy możliwość zakupu dwóch deweloperów z południa Polski, by zbudować tam przyczółki z pewną skalą – ale to kosztuje, trzeba płacić premię. Kupowanie pojedynczych działek jest mozolniejsze, ale z drugiej strony banki ziemi innych spółek zawierają też grunty, których sami byśmy nie nabyli. Trudno też dojść do porozumienia – oczekiwania cenowe sprzedających i kupujących są rozbieżne. A tzw. okazje, że jakiś właściciel chce szybko wyjść ze spółki – nie trafiły się nam. Dlatego w podstawowym scenariuszu będziemy się koncentrować na rozwoju organicznym.

Jak dziś wygląda dostępność gruntów?

To trudny temat. Łatwiej jest w mniejszych miejscowościach, gdzie mamy wypracowaną markę – jak wspomniałem, jesteśmy deweloperem pierwszego wyboru nie tylko dla klientów, ale też właścicieli gruntów. W Warszawie musimy się bardziej starać, żeby interesujący temat wpłynął nam do analizy. Niewątpliwie to najtrudniejsza część biznesu, szczególnie że chcemy robić projekty w atrakcyjnych dla klientów lokalizacjach.

W jakim modelu budujecie mieszkania? Jak pan ocenia perspektywy kosztów budowy?

Pracujemy z generalnymi wykonawcami, najczęściej lokalnymi, mniejszymi, staramy się nie wiązać z nikim na wyłączność. Taka strategia się sprawdza, bo wykonawcy konkurują o kontrakty. Nie wybieramy firm najtańszych, dbamy o jakość, staramy się pracować z dobrymi architektami. 80 proc. naszych inwestycji to segment popularny plus, ale zdarzają się nam projekty z wysokiej półki – w Warszawie, jak i ten planowany pod klientów typowo inwestycyjnych w Gdańsku.