Rynek najmu dwa lata po rosyjskiej agresji na Ukrainę

Podaż mieszkań na wynajem rośnie, ale wciąż sporo brakuje do poziomów, jakie obserwowaliśmy podczas lockdownów w 2020 r. Z drugiej jednak strony jest już znacznie wyższa niż po rozpoczęciu wojny w Ukrainie, gdy napływ imigrantów „wymiótł” dużą część dostępnych mieszkań. Obecnie jesteśmy gdzieś pomiędzy tymi dwoma skrajnościami – tak sytuację na rynku najmu po lutym 2024 r. charakteryzują Expander i Rentier.io.

- Rynek najmu odzyskał równowagę, jednak „nowa równowaga” nie oznacza całkowitego powrotu do sytuacji sprzed wybuchu wojny w Ukrainie – mówi Karolina Klimaszewska, starsza analityczka portalu Otodom.

Najpierw dołek, potem górka

- Wybuch wojny w Ukrainie i związany z nią napływ uchodźców bardzo mocno wpłynęły na polski rynek najmu. W 2022 r. liczba dostępnych ofert mieszkań na wynajem zaczęła gwałtownie spadać i skurczyła się nawet o 70 proc., by osiągnąć swój najniższy poziom w kwietniu 2022 r. – mówi Klimaszewska. - Z kolei wysoki poziom popytu pociągnął za sobą podwyżki średnich stawek czynszów. Po roku, w lutym 2023 r., w miastach wojewódzkich były one o 22 proc. wyższe niż rok wcześniej. Warto zauważyć, że ograniczona baza mieszkań na wynajem i skok cen skłoniły część najemców do poszukiwania lokali poza głównymi ośrodkami miejskimi – w obwarzankach aglomeracji i w miastach powiatowych, czemu sprzyjała także popularność zdalnej i hybrydowej formy pracy - podkreśla.

Ubiegły rok upłynął na rynku najmu pod znakiem odbudowywania się bazy ofert mieszkań, stabilizacji cen oraz zainteresowania ze strony najemców. - Pod względem podaży ubiegły rok przypominał ostatni rok przed efektami wybuchu pandemii oraz wojny w Ukrainie. Średnio miesięcznie w trakcie 2023 r. w serwisie Otodom było aktywnych prawie 43 tys. ofert najmu, czyli o 35 proc. więcej niż przeciętnie w 2022 r. i porównywalnie do lat 2018 i 2019. Z kolei wzrost średnich stawek czynszów wyhamował i w ujęciu rocznym był na poziomie 5 proc. – mówi Klimaszewska.

Dodaje, że popyt w kategorii mieszkań na wynajem w 2023 r. kształtował się podobnie jak w standardowych latach, lecz można zdecydowanie stwierdzić, że wybuch wojny w Ukrainie pozostawił silny, długoterminowy wpływ na rynek widoczny w zwiększonej liczbie wyszukiwań. - Po okresie wzmożonego popytu w 2022 r., w 2023 r. wynajmowane wcześnie przez imigrantów mieszkania, stopniowo zaczęły zasilać bazę dostępnych ofert na wynajem. Najemcy, którzy wcześniej mogli mieć trudności w znalezieniu lokum w preferowanej lokalizacji czy cenie, mogli więc poszukiwać nowych ofert wynajmu, bardziej odpowiadającym ich kryteriom – mówi Klimaszewska. - Warto także podkreślić, że w 2023 r. rynek najmu, charakteryzujący się silną sezonowością wrócił na standardowe tory funkcjonowania - z dwoma szczytami, przypadającymi w okresie od lipca do września wraz z powrotem studentów do miast akademickich oraz na początku roku, gdy najemcy chętniej decydują się na zmianę dotychczasowego lokum, a wynajmujący dodają nowe oferty - dodaje.

Dotkliwy brak małych mieszkań

Analityczka relacjonuje, że na początku 2024 r. obserwowaliśmy charakterystyczne dla tej pory roku ożywienie na rynku najmu. - Liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem w styczniu wzrosła o 50 proc. wobec grudnia 2023 r. Z kolei baza dostępnych ogłoszeń zwiększyła się o 14 proc. miesiąc o miesiąca i o 38 proc. rok do roku. Co ciekawe, względem ubiegłego roku zmieniła się struktura dostępnych ofert - oferowane mieszkania na wynajem są coraz ciaśniejsze i z mniejszą liczbą pokoi, ale za to są lepiej wyposażone. W styczniu 70 proc. więcej ofert niż rok temu zawierało klimatyzację, a 60 proc. - windę. Liczba ogłoszeń z balkonem wzrosła o 50 proc., a z ogrodem o 25 proc. – mówi Klimaszewska. - Od kilku miesięcy tempo wzrostu średnich stawek czynszów na rynku najmu wyraźnie hamuje. W styczniu średnia kwota czynszu utrzymała się na poziomie około 3600 zł. Tym samym była nieznacznie niższa niż miesiąc wcześniej (-1 proc. i zaledwie 4 proc. wyższa względem ubiegłego roku – dodaje.

Ekspertka zaznacza, że tym samym rynek najmu odzyskał równowagę, jednak „nowa równowaga” nie oznacza całkowitego powrotu do sytuacji sprzed wybuchu wojny w Ukrainie.

- Choć oferta się odbudowała, to średnie stawki czynszów w miastach wojewódzkich są o 27 proc. wyższe niż te sprzed dwóch lat. Zmieniająca się struktura dostępnych ofert coraz mniej odpowiada preferencjom nabywców pod względem metrażu i liczy pokoi. A to sugeruje, że przy stale zmniejszającym się udziale większych i przestronnych lokali na wynajem, najemcy w Polsce wciąż będą traktowali najem jako tymczasową formę zamieszkiwania i będą zwracać się w kierunku rynku sprzedaży mieszkań – podsumowuje Klimaszewska.

Od schronienia do najmu

Anna Błaszczyk, członkini zarządu PFR Nieruchomości, który zarządza jednym z największych w kraju portfeli mieszkań na wynajem, mówi że w 2022 r. obserwowaliśmy zjawisko masowego wynajmu mieszkań przez obywateli Ukrainy, co zachwiało cenami na rynku najmu. - W momencie największego napływu uchodźców z rynku najmu zniknęły niemal wszystkie oferty. Mała dostępność poskutkowała podwyższeniem cen. W poprzednich latach w ujęciu rocznym ceny na rynku najmu wzrastały o kilka procent. Z kolei porównując stawki w lutym 2022 r. ze stawkami w lutym 2023 r. widać, że wzrost cen na rynku najmu wyniósł średnio około 26 proc., a w niektórych miastach nawet o 45 proc. Obecnie rynek się stabilizuje – na koniec 2023 r. wzrost cen w relacji luty-grudzień wyniósł średnio 2 proc. – mówi Błaszczyk.

Po rosyjskiej agresji, w ramach pomocy uchodźcom PFR udostępnił nieodpłatnie Fundacji Polskiego Funduszu Rozwoju pulę nowych mieszkań w ramach projektu „Mieszkania dla Uchodźców”. Od kwietnia do września 2022 r. w 361 lokalach w Dębicy, Mińsku Mazowieckim i Krakowie, schroniło się ponad 1,2 tys. osób – głównie rodzin i kobiet z dziećmi. Po zakończeniu akcji pomocowej 30 września 2022 r., 65 rodzin zdecydowało się na zawarcie umowy najmu na standardowych warunkach.

- Trwający w Ukrainie konflikt ma też swoje konsekwencje w wymiarze gospodarczym i rynkowym. Spójrzmy choćby na koszty budowy mieszkań: obok poziomu płacy minimalnej, kosztów gruntu czy cen materiałów budowlanych, ważnym czynnikiem jest również koszt wykwalifikowanych pracowników. Sytuacja za wschodnią granicą sprawiła, że znacznie zmniejszyła się dostępność fachowców, a w związku z tym wzrosły wynagrodzenia w sektorze budowlanym. Wszystko to ostatecznie ma wpływ na koszty, które ponoszą inwestorzy – podsumowuje Błaszczyk.