Minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 metrów. Plac zabaw nawet przy pojedynczym bloku. Balkony na jednej płycie oddzielone grubą przegrodą. Takie zasady budowania osiedli wprowadzi nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Koniec z patodeweloperką i betonozą.

Ceny w górę

Budować po staremu będą mogli ci deweloperzy, którzy wniosek o pozwolenie na budowę złożą przed wejściem w życie nowelizacji. Ta miałaby zacząć obowiązywać od początku 2024 r., ale branża deweloperska, która zmiany popiera, apeluje, by termin przesunąć do kwietnia. Tak czy inaczej rynek czeka rewolucja.

Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group, uważa, że nowe przepisy będą pewnym utrudnieniem przy projektowaniu głównie mniejszych inwestycji obejmujących kilkadziesiąt lokali w jednym budynku na jednej działce.

– Nowe odległości, wybudowanie placu zabaw, sprawią, że zmniejszy się całkowita powierzchnia i liczba mieszkań, które mogą powstać – mówi. – Nowe warunki mogą nawet spowodować, że na części działek inwestycja mieszkaniowa nie będzie w ogóle możliwa. Zmiany uderzą być może w małe spółki deweloperskie, które często realizują małe inwestycje.

Ekspertka REDNET Property Group uważa, że zaostrzenie warunków wpłynie na spadek dostępności działek, która już teraz jest ograniczona. – Deweloperzy mogą poszukiwać większych parceli, na których będą mogli wybudować wieloetapowe osiedle – przewiduje. – Na dużych osiedlach zawsze projektowali np. place zabaw czy przestrzenie rekreacyjne dla mieszkańców.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, potwierdza: niezależnie od zmian przepisów o atrakcyjne parcele pod budownictwo mieszkaniowe już jest coraz trudniej. – Zmiana warunków technicznych spowoduje, że parametry działek, na których inwestycja będzie możliwa i w ogóle opłacalna, ulegną istotnej modyfikacji na niekorzyść inwestorów – ocenia. – Dostępność odpowiednich gruntów się zmniejszy. A wzrost deficytu terenów przełoży się na dostępność nowych mieszkań.

Biznes deweloperski stanie się według eksperta trudniejszy, bardziej ryzykowny i mniej opłacalny. – Wprowadzanie takich przepisów w czasach kryzysu gospodarczego, recesji, wysokiej inflacji, w środowisku wysokich stóp procentowych, w sytuacji rażącego niedoboru terenów inwestycyjnych czy rekordowych od lat kosztów budowy oznacza ryzyko długoterminowego załamania koniunktury w mieszkaniówce – uważa ekspert.

Według niego część działek z banków deweloperów straci walory inwestycyjne. – Takie parcele deweloperzy będą się starali upłynnić. Sęk w tym, że działki przeznaczone dotychczas pod budownictwo wielorodzinne niespecjalnie da się zagospodarować w inny sposób – mówi Jędrzyński.

Dodaje, że deweloperzy być może będą zmuszeni do sprzedaży takiej parceli po zaniżonej cenie. Upłynnienie części takich zasobów może stanąć pod znakiem zapytania. – Jest bardzo prawdopodobne, że przyspieszą zwyżki cen bardziej atrakcyjnych gruntów – ocenia analityk.

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

Będzie bat na patodeweloperów. Wiemy też, kto za niego zapłaci

Od stycznia deweloperzy mieliby budować osiedla po nowemu, zwiększając m.in. odległość bloków od granicy działki. Część inwestycji trzeba będzie przeprojektować, co podniesie ceny mieszkań.

Wyższe koszty

Kazimierz Kirejczyk, housing strategy advisor w JJL, zaznacza, że sytuacja posiadaczy terenów kupionych na podstawie wstępnej koncepcji, które czekają na kolejne fazy projektowania, może być różna.