Mniejsza oferta mieszkań. Ceny wystrzelą?

Czy już za rok w największych miastach może się powtórzyć historia sprzed zaledwie dwóch lat, gdy wskutek niewystarczającej podaży nowych mieszkań gwałtownie wzrosły ich ceny? – zastanawia się Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl/GetHome.pl. Jego zdaniem statystyki budowlane GUS wyglądają uspokajająco. - Deweloperzy dysponują ogromnym zapasem pozwoleń na budowę mieszkań – wyjaśnia. Budów tych jeszcze nie zaczęli.

Kupcy wrócą na rynek

Ekspert przypomina, że w ostatnich pięciu latach deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 915,8 tys. mieszkań w całym kraju. - W tym czasie zaczęli budować ok. 685,4 tys. Różnica to niemal 230,4 tys. lokali. Dla porównania, w ubiegłym roku deweloperzy oddali do użytkowania rekordowe 143,8 tys. mieszkań – mówi Marek Wielgo.

RynekPierwotny.pl

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że w 2022 r. niewykorzystanych pozwoleń było wyjątkowo dużo. - Z powodu kurczącego się popytu na mieszkania deweloperzy wygaszali aktywność inwestycyjną. Przyczyniły się do tego nie tylko ich wysokie ceny, ale także seria podwyżek stóp procentowych, którą Rada Polityki Pieniężnej zapoczątkowała w październiku 2021 r. Gwoździem do trumny okazała się marcowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która nakazała bankom liczenie zdolności kredytowej przy oprocentowaniu powiększonym o 5 pkt proc. W efekcie dramatycznie spadła zdolność kredytowa potencjalnych nabywców – wskazują.

Analitycy nie mają wątpliwości, że kupujący wrócą na rynek gdy tylko dostępność kredytów zacznie się poprawiać. - A wówczas deweloperzy zaczną uruchamiać zamrożone inwestycje – mówią. Pytanie, kiedy to się stanie?

– Deweloperzy mają czas, bo ich pozwolenia na budowę zachowują ważność przez trzy lata. Ponadto kolejne trzy lata deweloper zyskuje po rozpoczęciu budowy, jeśli postanowi ją przerwać – przypomina Marek Wielgo.

Ekspert zaznacza, że mniej różowo wygląda sytuacja w miastach, w których popyt na mieszkania jest największy. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec ubiegłego roku oferta deweloperów w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Katowicach była większa niż przed rokiem, bo wprowadzili na rynek więcej mieszkań niż sprzedali. - Wyjątkami są Poznań i Łódź, gdzie oferta skurczyła się w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Problem w tym, że w drugim półroczu 2022 r. deweloperzy zaciągnęli hamulec ręczny, a wiele wskazuje na to, że w tym roku zaciągną go jeszcze mocniej – ocenia analityk. - Stąd obawy, że gdy w 2024 r. gwałtownie wzrośnie popyt na mieszkania, równie gwałtownie wzrosną ich ceny z uwagi na ograniczoną podaż.

RynekPierwotny.pl

Spekulacyjne zakupy

Eksperci przypominają rok 2021, kiedy to ceny mieszkań szły ostro w górę. - Spektakularne pod tym względem było szczególnie pierwsze półrocze. W Warszawie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku i Katowicach średnia cena metra nowych mieszkań wzrosła w tym okresie mniej więcej tyle samo lub bardziej niż przez cały poprzedni rok – wskazują. - Był to w głównej mierze efekt nierównowagi rynkowej. Mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki, bo działał dopalacz w postaci niskich stóp procentowych. Dla jednych mieszkania stały się bezpieczną lokatą oszczędności w sytuacji, gdy oprocentowanie lokat nie chroniło ich nawet przed skutkami inflacji. Inni wykorzystywali fakt, że kredyty mieszkaniowe są rekordowo tanie, a banki nie stosują nadmiernych ograniczeń. Firmy deweloperskie nie nadążały wówczas z produkcją mieszkań, ich oferta kurczyła się w zastraszającym tempie – podkreślają.