Dokąd popłynie gotówka

Transakcje gotówkowe w spółce SGI to 80–90 proc. zakupów mieszkań. – Nasz klient jest zdecydowanie klientem gotówkowym. Interesują go lokale wysokiej klasy, które traktuje często jako dobrą lokatę kapitału – mówi Robert Stachowiak, prezes SGI. – Klienci sektora premium, chcąc zdywersyfikować portfel inwestycyjny, kupują nieruchomości w dobrej lokalizacji, ponieważ generują większy zysk niż nisko oprocentowane lokaty.

Na wynajem, dla siebie

Prezes SGI zaznacza, że nie brakuje też klientów, którzy za gotówkę kupują mieszkania dla siebie. – Dzisiejsze warunki spłaty kredytów hipotecznych (odsetki na poziomie kilkunastu procent) stanowią dla nich blokadę psychologiczną – mówi. – Na naszych warszawskich osiedlach przy ul. Bluszczańskiej połowa klientów kupuje mieszkania w celach inwestycyjnych. A na osiedlu, które powstaje przy ul. Łopuszańskiej, prawie 100 proc. klientów to inwestorzy. Klienci inwestycyjni wybierają z reguły mniejsze, dwupokojowe lokale. Trzy–cztery pokoje są kupowane po to, by zamieszkać w nich z rodziną.

Przypomnijmy, że popyt na kredyty hipoteczne załamał się po cyklu podwyżek stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF, zgodnie z którą banki, szacując zdolność kredytową klienta, do obecnej stopy procentowej doliczają 5 pkt proc. – Efektem jest m.in. spadek sprzedaży mieszkań z sektora popularnego i większa liczba transakcji gotówkowych w porównaniu z kredytowymi w sektorze premium – mówi prezes SGI.

Klienci kredytowi stanowią zdecydowaną mniejszość kupujących mieszkania na osiedlach firmy Atal. – Tak jest mniej więcej od roku, odkąd zaczęło rosnąć oprocentowanie kredytów i pogorszyły się warunki ich udzielania – mówi Angelika Kliś, członek zarządu spółki Atal. – Proporcje transakcji zależą od rodzaju inwestycji. Przeciętnie jest to 70/30 proc. na rzecz zakupów gotówkowych, a w inwestycjach premium nawet 90 proc.

Angelika Kliś potwierdza, że większość zakupów to zakupy inwestycyjne. – W lokalizacjach centralnych największych rynków ta tendencja jest jeszcze wyraźniejsza – zauważa. – Mamy też klientów, którzy kupują po kilka–kilkanaście mieszkań, przy czym portfel tych nieruchomości jest zazwyczaj zdywersyfikowany. Trafiają do niego mieszkania w różnych regionach czy na różnych osiedlach w danym mieście – wyjaśnia.

Zakupy za gotówkę dominują w biurach sprzedaży Cordii. – Duża część transakcji to zakupy w celach inwestycyjnych – mówi Tomasz Łapiński, dyrektor zarządzający inwestycjami mieszkaniowymi w spółce Cordia Polska. – Klienci kupują mieszkania, by chronić kapitał przed wysoką inflacją. Kupują też lokale na wynajem, które dają dziś rekordowo wysokie stopy zwrotu.

Inwestorzy indywidualni, którzy szukają mieszkań na osiedlach Cordii, zwykle kupują jednorazowo pojedyncze lokale. – Pytania o dwa lub więcej mieszkań zdarzają się rzadziej – mówi Łapiński.

Przerzucanie kosztów

Rynek znów obiegła wieść o opodatkowaniu hurtowych zakupów mieszkań. Pojawiły się informacje, że rząd chce nałożyć 6-proc. podatek PCC (od czynności cywilnoprawnych) na kupujących naraz ponad pięć mieszkań. Szczegółów na razie nie ma, ale słychać głosy, że na razie rząd ma się zająć pakietowymi zakupami dokonywanymi tylko przez fundusze. Jak będzie ostatecznie? Czy zapowiedzi przyspieszą zakupy inwestorów? Będzie wyścig z czasem, by uniknąć daniny?

Zdaniem Tomasza Łapińskiego – nie. – Przedstawione przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii założenia są tak skonstruowane, że inwestorzy indywidualni byliby w stanie uniknąć płacenia podatku – uważa. – Według zapisów nową daniną miałyby być objęty każdy, kto przekroczy limit pięciu posiadanych mieszkań lub sumy 315 mkw. powierzchni użytkowej i przed upływem 12 miesięcy będzie chciał kupić kolejny lokal. W limit wliczają się też lokale, które dana osoba zbyła w ostatnich 12 miesiącach w drodze darowizny, czyli np. przepisała na dzieci. Wystarczy jednak odczekać rok, żeby kupić kolejną nieruchomość bez podatku. Co więcej, zakaz będzie mógł unieważnić minister rozwoju i technologii.

Według dyr. Łapińskiego plany rządu mogą w jakimś stopniu ograniczyć większe zakupy pakietowe. – Znamy jednak za mało szczegółów, by ocenić ten wpływ – zastrzega.

Angelika Kliś uważa, że wprowadzenie kolejnej regulacji na rynku mieszkań nie przysłuży się jego rozwojowi. – Nie bardzo wiemy, czemu to ma służyć. Ograniczenie zakupów prywatnych inwestorów nie rozwiąże problemu dostępności mieszkań – podkreśla. – Są one niedostępne dla przeciętnego nabywcy ze względu na brak zdolności kredytowej i wysoki koszt pieniądza. Sytuacja zmusza do drogiego najmu, który po obłożeniu nowym podatkiem będzie jeszcze droższy, gdyż nabywcy mieszkań będą się starali przerzucić koszty na wynajmujących – ocenia.

A Robert Stachowiak zwraca uwagę na zakupy funduszy. – Pośpiech przy transakcjach za kilkaset milionów złotych nigdy nie jest wskazany. Nawet jeśli fundusz podpisze dziś umowę na zakup budynku w budowie, to formalna sprzedaż, przeniesienie własności następuje po oddaniu obiektu do użytku – mówi prezes SGI. – Być może niektóre podmioty zdecydują się nabywać obiekty w budowie, ale będzie to skomplikowane pod względem przeniesienia wszystkich decyzji, uzgodnień na nowego inwestora – mówi.

Inne rozwiązanie, jak dodaje prezes, to zakup przez inwestora spółki celowej, w której jest działka, budynek. – Jest jeszcze możliwość zakupu przez fundusz nie tyle pojedynczych, wydzielonych mieszkań, ile całej nieruchomości, bez wydzielania lokali – mówi Robert Stachowiak.

Według niego zaproponowane przepisy to ograniczenie wolności gospodarczej. – Będziemy karać prywatne podmioty, obywateli za to, że są przedsiębiorczy, potrafią zarabiać i lokują środki w nieruchomościach? Co dalej? – zastanawia się. – Gdzie pójdą prywatne środki, jeśli nie sfinansują mieszkań w Polsce? Część osób wybierze mieszkania np. w Hiszpanii albo lokale komercyjne w kraju. Interesującym rozwiązaniem byłoby zwolnienie z podatku funduszy REIT, które zobowiązałyby się przeznaczyć w danym obiekcie np. 10 proc. lokali na wynajem na preferencyjnych warunkach. Dzięki temu takie podmioty miałyby pewną przewagę na rynku, a indywidualnym inwestorom opłacałoby się lokować środki poprzez fundusz – wyjaśnia.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu spółki Develia, zauważa, że ostatnie zapowiedzi dotyczące ograniczeń w nabywaniu mieszkań zwiększyły zainteresowanie klientów inwestycyjnych zakupem nieruchomości. - Jeśli założenia zostaną podtrzymane i znajdą się w ostatecznym projekcie ustawy, w krótkiej perspektywie popyt na lokale wzrośnie zarówno wśród inwestorów prywatnych, jak i instytucjonalnych – ocenia prezes Oślizło. - Rozpatrując kwestię w długofalowej perspektywie, można przypuszczać, że nowe przepisy będą miały niekorzystny wpływ na rozwój rynku mieszkań w Polsce. Fundusze inwestują w powstawanie nowych lokali na wynajem. Ograniczona liczba takich mieszkań przekłada się na wzrost czynszów – zaznacza.

Zdaniem prezesa Develii „dostępność cenową" mieszkań można zwiększyć, zwiększając ich podaż. - Zgodnie z danymi agencji doradczej JLL na koniec 2022 r. liczba mieszkań oferowanych w formie najmu instytucjonalnego to mniej niż 1 proc. wszystkich lokali wynajmowanych na rynkowych warunkach – mówi Andrzej Oślizło. - Skala inwestycji w tym sektorze w ubiegłym roku drastycznie spadła ze względu na rosnące koszty finansowania i wzrost cen materiałów budowlanych. Dalsze utrudnienia dla inwestorów będą dodatkowo zmniejszać pulę nowych inwestycji, których także w sektorze detalicznym uruchamianych jest mniej - z powodu trudnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. To będzie pogłębiać lukę mieszkaniową i pogarszać warunki mieszkaniowe w Polsce – podkreśla prezes.

Inwestycyjne zakupy mieszkań na osiedlach Develii stanowią 30 – 40 proc. - Transakcje pakietowe po pięć i więcej lokali na jednym osiedlu zdarzają się stosunkowo rzadko. Mamy jednak grupę stałych nabywców, którzy co pewien czas przeznaczają wolne środki na zakup pojedynczych mieszkań z naszej oferty. Mieszkania Develii są kupowane głównie za gotówkę. To ok. 75 proc. transakcji. - W ostatnich tygodniach obserwujemy lekkie ożywienie klientów kredytowych, co ma związek m.in. ze spadkiem WIBOR i niewielką odbudową zdolności kredytowej – mówi Andrzej Oślizło.

Nieruchomości