Podaż mieszkań zwiększą reformy, a nie daniny

Rząd wraca do tematu opodatkowania pakietowych zakupów mieszkań. Nowy pomysł jest taki: kupujący naraz ponad pięć mieszkań mają być obciążeni dodatkowym PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych). Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, uważa, że należy ograniczyć skupowanie mieszkań nie tylko przez duże podmioty, ale też firmy prywatne. Argument: „hurtownicy" mają ograniczać ofertę dla Polaków. - Bez względu, czy to jest instytucja, czy osoba fizyczna - jeżeli hurtowo skupuje mieszkania, to oznacza to jedno dla przeciętnej rodziny, która szuka mieszkania - wyższe ceny i mniejszy wybór – uzasadnia. Przygotowany przez resort rozwoju projekt zakłada, że podatek wyniesie 6 proc. Płacenia daniny mieliby uniknąć właściciele pięciu mieszkań, którzy każde kolejne kupowaliby nie częściej niż raz na rok. Każdy kolejny lokal w portfelu w danym roku oznaczałby konieczność odprowadzenia podatku.

Martwe przepisy

- Rząd po raz kolejny zapowiada opodatkowanie pakietowych zakupów mieszkań, najprawdopodobniej od szóstego mieszkania. Jest to już kolejna próba opodatkowania właścicieli mieszkań lub inwestorów. Rząd zdał sobie sprawę, że nie uda się wprowadzić w Polsce powszechnego podatku katastralnego, więc szuka innych dróg, by w imię walki o dobro obywateli, zwiększyć przychody budżetowe. Na razie mamy więcej pytań niż odpowiedzi – komentuje Łukasz Wydrowski, prezes firmy Estatic Nieruchomości. - Pomysł i jego próby wytłumaczenia przez przedstawicieli rządu noszą znamiona kolejnej nielogicznej ustawy pisanej na kolanie. Najwidoczniej ktoś nie przyłożył się do analizy rzeczywistych przyczyn obecnej sytuacji mieszkaniowej w Polsce – ocenia.

Zdaniem prezesa Wydrowskiego tworząc podatki, które mogą uderzyć w obywateli, a nie tylko w korporacje, tworzy się istotne zagrożenia. - Inwestorzy mogą kupować „ponadliczbowe" nieruchomości na mamę, tatę, babcię, będą tworzyć liczne spółki, lub kupować domy i grunty, by obejść przepisy Szczególnie że odebrało się im w poprzednich nowelizacjach dużą część możliwości odliczania kosztów. Poza tym większość wynajmujących posiada w swoim portfelu maksymalnie trzy – cztery mieszkania, więc ich te przepisy nie wystraszą. Ci zaś, którzy flippują, będą mogli dokonywać handlu przez różne podmioty – mówi.

Łukasz Wydrowski uważa, że największym przyszłościowym zagrożeniem dla dostępności mieszkań dla zwykłych kupujących są duże fundusze inwestycyjne. - To one nabywają całe budynki pod dalszy wynajem. Powstaje pytanie o prawną możliwość wprowadzenia 6-proc. PCC dla nieruchomości opodatkowanych podatkiem VAT. Byłby to egzotyczny twór podatku od podatku, który zostałby najpewniej szybko negatywnie zrecenzowany przez TSUE. Poza tym te podmioty będą mogły nabywać duże grunty lub całe spółki celowe i „samodzielnie" realizować swoje inwestycje. Biorąc pod uwagę wszelkie ewentualności, trudno nie odnieść wrażenia, że będą to martwe przepisy, które nie zwiększą oferty mieszkań dla obywateli, a jedynie bardziej skomplikują naszą, już wybitnie, pogmatwaną biurokrację – dodaje.

Kredyty i procedury

- Zdecydowanie bardziej skutecznym sposobem wpływania podatkami na podaż nieruchomości byłoby coś na kształt podatku katastralnego dla spółek czy funduszy inwestycyjnych posiadających określoną liczbę nieruchomości gruntowych lub mieszkalnych – zastanawia się Łukasz Wydrowski. - Jeśli żywotnie wpłynąłby on na rentowność takich pakietowych zakupów, mógłby by pomóc w regulowaniu dostępności mieszkań dla zwykłych kupujących.

Z kolei Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, ocenia, że dostępność mieszkań można by zwiększyć poprzez prawdziwe reformy: rynku kredytów hipotecznych, prawa budowlanego i procesów inwestycyjnych. – Potrzebne są zmiany systemowe. Kredyty hipoteczne muszą być hipoteczne nie tylko z nazwy. Zabezpieczeniem kredytu powinno być wyłącznie kupowane mieszkanie, które w przypadku ewentualnej windykacji stanowiłoby spłatę zaciągniętego zobowiązania. Tymczasem dziś kredytobiorca odpowiada całym swoim majątkiem. W razie problemów finansowych nie może „oddać" lokalu bankowi, by mieć czystą kartę. Bank zlicytuje mieszkania i nadal domaga się spłaty reszty kredytu – tłumaczy doradca.

Według niego trzeba też ułatwić i przyspieszyć procedury i przepisy budowlane oraz zagospodarowania przestrzennego. - Dziś uzyskanie zgody na inwestycje nadal wymaga dużej „papierologii" i trwa czasem długie miesiąca, a nawet lata – mówi. – Ważne jest też zażegnanie kryzysu energetycznego i dostęp do względnie tanich materiałów budowlanych z polskich hurtowni. Wprowadzenie dodatkowej fiskalizacji zakupów pakietowych mieszkań nie zwiększy ich dostępności ani nie wpłynie na spadek cen - wręcz przeciwnie podniesie i tak już wysokie koszty ich zakupu i realizacji transakcji – uważa.

Zdaniem Błeszyńskiego skutkiem nowego prawa może być ewentualny wpływ dodatkowych pieniędzy do budżetu. – Polacy, którzy kupują mieszkania na wynajem, uciekając na rynek nieruchomości przed szalejącą inflacją, nadal będą je kupować, dopóki nie pojawią się inne atrakcyjniejsze produkty inwestycyjne. Część pewnie znajdzie sposób, żeby nie płacić nowej daniny. Będą przepisywać lokale na siostrę, brata, kuzyna. Polscy znani są z kreatywności szczególnie w zakresie optymalizacji podatkowej – mówi ekspert.

Naturalna śmierć

W rządowych wypowiedziach pojawia się też argument ukrócenia spekulacyjnych zakupów mieszkań. Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości, zwraca tymczasem uwagę, że zakupy w celu sprzedaży spekulacyjnej - czyli granie na wzroście cen mieszkań - umarły śmiercią naturalną, od kiedy Polacy nie mają zdolności kredytowej, a ceny mieszkań ustabilizowały się bądź zaczęły spadać (szczególnie na rynku wtórnym). Ekspertka zauważa też, że w 2022 roku zakupy dokonywane przez fundusze PRS były dużo mniejsze niż w 2021 roku. – Poza tym zakupy pakietowe, o jakich mowa w wypowiedziach, czyli ponad sześć mieszkań w jednej transakcji, stanowią na polskim rynku niewielki procent całości obrotu i nie wpływają na rynkowe ceny mieszkań dla Kowalskich. To za mała skala – zauważa.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że na razie bardzo trudno jednoznacznie oceniać konsekwencje wprowadzenia nowego podatku od inwestycyjnych zakupów mieszkań. - Dopiero co rząd zapowiadał opodatkowanie funduszy PRS (najem instytucjonalny), po czym dementował te zamiary – przypomina. - Teraz mówi się o opodatkowaniu inwestycyjno-hurtowych zakupów - od kilku do kilkuset lokali przez jednego nabywcę. Pytanie jednak, o jakie lokale dokładnie chodzi – zaznacza.
Ekspert zwraca też uwagę, że premier Mateusz Morawiecki mówi też o podatku PCC od zakupów spekulacyjnych większej liczby lokali. - Ale jak już przy nabyciu ustalić spekulacyjny zamiar, a nie inwestycyjny- pod wynajem? – pada pytanie.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl zauważa, że nowe lokale od lat są skupowane inwestycyjnie, bez zamiaru ich wynajmu, a więc de facto - spekulacyjnie. - Takich lokali-pustostanów nikt nie jest w stanie policzyć, ale może ich być 100 tys., a może dwa - trzy razy tyle. Jeżeli rząd te pustostany by zidentyfikował i opodatkował w taki sposób, że nie opłacałoby się właścicielom ich dłużej trzymać, a więc czymś na podobieństwo dotkliwej daniny katastralnej, to mielibyśmy w krótkim czasie wysyp być może dziesiątków tysięcy nowych mieszkań na rynku wtórnym ze wszelkimi tego konsekwencjami – mówi.

Zdaniem Jędrzyńskiego taki scenariusz oznaczałby spadek cen mieszkań – nowych i używanych. – Ale też - dotkliwy spadek popytu na rynku pierwotnym – zaznacza. – A to nie pozostałby obojętnyedla kondycji i bezpośrednich perspektyw branży deweloperskiej. Po drugie, w przyszłości zakupy spekulacyjne zostałyby mocno zastopowane, co również miałoby wpływ na dynamikę cen mieszkań, wyraźnie ją ograniczając. Na razie pewne jest tylko to, że proces wprowadzania nowej daniny „od dodatkowych" mieszkań wywoła spore zamieszanie na rynku. - Dlatego też ważne jest jak najszybsze opracowanie i ogłoszenie nowych zasad opodatkowania mieszkaniówki – podkreśla.

Nieruchomości Mieszkania