Inwestor odpowiada za długi wykonawcy wobec podwykonawcy

[b]Jeżeli wykonawca budujący dla ciebie dom nie zapłaci podwykonawcy, firma ta ma prawo żądać zapłaty od ciebie. Nawet jeśli – jako inwestor – uregulowałeś wszelkie należności za wykonane prace[/b]

[b]Rz: Czytelniczka pisze: Jako indywidualny inwestor, właścicielka działki pod miastem, zaangażowałam dewelopera do postawienia domu – mam z nim podpisaną umowę o budowę domu jednorodzinnego. Czy jeśli ten nie wywiąże się z zapłaty wykonawcy budynku czy też podwykonawcom, ja też ponoszę za to odpowiedzialność, mimo że przekazałam wynagrodzenie za dany etap prac?[/b]

[b]Tomasz Kurek [/b]: Przede wszystkim należy określić strony umowy, gdyż ma to znaczenie prawne. Potoczne określenie deweloper nie zawsze jest prawidłowe i nie zawsze odpowiada prawnemu znaczeniu tego pojęcia. Umowa deweloperska polega na zobowiązaniu się podmiotu będącego właścicielem gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz przeniesienia własności wydzielonej nieruchomości na drugą stronę umowy. Ponieważ jest pani właścicielką gruntu, zatrudniony do budowy podmiot nie jest deweloperem, tylko wykonawcą budowy, pani zaś jest inwestorem.

Jeżeli dom ma zostać wybudowany na podstawie projektu opracowanego przez wykonawcę, umowa łącząca panią z wykonawcą będzie umową o dzieło. Jeżeli zaś projekt domu jednorodzinnego pani przekazała wykonawcy, będzie to umowa o roboty budowlane.

Zgodnie z przepisem art. 647[sup]1[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=7836E5EEAE3A5B5B93937F69B9518F5F?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] inwestor ponosi odpowiedzialność solidarną z wykonawcą robót budowlanych za niezapłacone wynagrodzenia podwykonawców. Jeżeli zatem wykonawca nie zapłaci swojemu podwykonawcy należnego wynagrodzenia, podwykonawca będzie uprawniony do żądania zapłaty od inwestora, czyli od pani.

[b]Jeśli inwestor domu rozliczy się z wykonawcą, lecz po kilku czy kilkunastu miesiącach zgłosi się podwykonawca domu z żądaniem zapłaty, to co powinien zrobić inwestor?[/b]

Podwykonawca, który nie otrzymał od wykonawcy zapłaty za wykonane roboty budowlane, ma prawo żądać zapłaty od inwestora.

Roszczenia podwykonawcy jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą przedawnią się w ciągu trzech lat, licząc od dnia, w którym podwykonawca nie otrzymał wynagrodzenia od wykonawcy i mógł zgłosić żądanie zapłaty wobec inwestora.

Jeżeli inwestor zapłacił wykonawcy wynagrodzenie za ten zakres prac, za który żąda zapłaty podwykonawca, to przede wszystkim powinien zażądać wyjaśnień od wykonawcy. W wypadku gdyby okazało się, że wykonawca nie zapłacił podwykonawcy, mimo właściwego wykonania prac, i roszczenie podwykonawcy jest słuszne, inwestor będzie niestety zobowiązany do zapłaty.

[b]Co jeszcze można zrobić w takiej sytuacji?[/b]

Z praktycznego punktu widzenia ważne wówczas będzie ustalenie, z jakich powodów wykonawca nie zapłacił podwykonawcy, zwłaszcza czy nie znajduje się w złej sytuacji finansowej i nie zamierza ogłosić upadłości. W wypadku gdyby podwykonawca pozwał inwestora do sądu o zapłatę, inwestor powinien zażądać wezwania do udziału w takiej sprawie również wykonawcy jako współpozwanego. Może to spowodować, że sąd zasądzi należność od wykonawcy, a nie od inwestora.

Gdyby sąd wydał wyrok zasądzający należność od inwestora, ten będzie uprawniony do żądania zwrotu od wykonawcy, a w wypadku gdyby została ogłoszona upadłość wykonawcy na skutek jego złej sytuacji finansowej, wówczas inwestor może żądać zwrotu od syndyka masy upadłości. Niestety, w takiej sytuacji w pierwszej kolejności będą zaspokajane roszczenia uprzywilejowane (np. podatki, należności publiczne, kredyty) i należy się spodziewać, że roszczenie inwestora nie będzie spłacone albo nie będzie spłacone w całości.

[b]Jak zabezpieczyć się w umowie, aby zatory płatnicze – sytuacja, że wykonawca nie zapłacił podwykonawcy – nie obciążały konta inwestora, który uregulował rachunki z głównym wykonawcą?[/b]

Jedynym zabezpieczeniem jest zawarcie odpowiedniej umowy z wykonawcą oraz efektywna kontrola, czy wykonawca płaci swoim podwykonawcom. W umowie z wykonawcą należy zastosować mechanizm płatności uzależniający zapłatę przez inwestora wykonawcy od uprzedniego udowodnienia, że należności podwykonawców zostały zapłacone. Oznacza to, że wykonawca dostanie od inwestora zapłatę za dany zakres prac dopiero po dostarczeniu oświadczeń swoich podwykonawców, że ich wynagrodzenia zostały w całości zapłacone. Wykonawca ma też obowiązek umowny informowania inwestora o zamiarze zatrudnienia podwykonawcy i przedstawienia mu do zatwierdzenia projektu umowy z podwykonawcą. Takie rozwiązania prawne tworzą sytuację, w której inwestor wie, jacy podwykonawcy są na budowie i kontroluje, czy wykonawca płaci należne im wynagrodzenia. W razie stwierdzenia, że na budowie pojawia się nieznany podwykonawca albo w razie braku oświadczenia jednego z podwykonawców o braku zaległości w zapłacie od wykonawcy, inwestor powinien wstrzymać płatności na rzecz wykonawcy.

Umowa powinna w takim wypadku upoważniać inwestora do dokonania płatności bezpośrednio na rzecz podwykonawcy. System ten zakłada, że pierwsze płatności na rzecz podwykonawców wykonawca finansuje z własnych środków. Gdyby wykonawca nie chciał zaakceptować takiego kredytowania inwestora, powstanie sytuacja, w której inwestor płaci za kolejne etapy robót z góry i może kontrolować dopiero następny etap.

Nie ma gwarancji wobec tego, że wykonawca zapłaci podwykonawcom za ostatni etap robót.

[b]A gwarancja bankowa pomoże?[/b]

Tak, zabezpieczeniem inwestora przed takim ryzykiem mogłaby być gwarancja bankowa udzielona inwestorowi przez bank prowadzący konto wykonawcy, wystawiona na kwotę wynagrodzenia za ostatni etap robót.

Gwarancja powinna być bezwarunkowa, płatna na pierwsze żądanie inwestora, z okresem ważności np. 12 miesięcy po odbiorze budynku. W wypadku ujawnienia się w tym czasie roszczeń podwykonawców inwestor byłby uprawniony do skorzystania z gwarancji i zapłacenia podwykonawcy zgłaszającemu słuszne roszczenia.

[ramka]Warto wiedzieć

[srodtytul]Wykonawca, podwykonawca i wady budynku[/srodtytul]

Jaka jest odpowiedzialność podwykonawcy za wady? Co zrobić, gdy firma budująca dom – główny wykonawca – odsyła inwestora z usterkami do podwykonawcy, czyli np. hydraulika czy elektryka, gdy coś nie działa? Przecież inwestor nie ma umowy z podwykonawcami.