Jest projekt ustawy, która ma uwolnić grunty pod mieszkania. Co proponuje resort rozwoju?

O kompleksowym programie mieszkaniowym Ministerstwo Rozwoju i Technologii mówi od początku roku. Program miałby się składać z trzech filarów: tanich kredytów (koalicjanci do dziś spierają się o sens wprowadzenia programu „Na start”), tanich mieszkań na wynajem i części podażowej – tu chodzi o zwiększenie oferty mieszkań. Ale żeby mogło ich powstawać więcej, potrzebne są grunty. 

Czytaj więcej

Nieruchomości

Będzie nowy projekt programu mieszkaniowego. Co z tanimi kredytami „Na start”?

Nowy program mieszkaniowy ma się składać z trzech filarów. To tanie kredyty, tanie mieszkania na wynajem i rozwiązania zwiększające podaż mieszkań - informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Szumne zapowiedzi zwiększania podaży mieszkań 

Resort rozwoju od miesięcy zapowiada m.in. uwolnienie gruntów rolnych w miastach pod budownictwo mieszkaniowe. - To ok. 900 tys. hektarów w całej Polsce. Na tych terenach mogłyby powstawać i mieszkania deweloperskie, i społeczne. W Krajowym Zasobie Nieruchomości (działki były przeznaczone m.in. pod „Mieszkanie +”) jest ok. 180 nieruchomości o powierzchni ok. 800 ha. Nie jest to imponujący zasób, ale część to bardzo atrakcyjne grunty. Jeśli chodzi o ziemię spółek Skarbu Państwa, to przygotowujemy przepisy, które zobowiążą je do sporządzenia wykazu terenów. Zebranie danych jest możliwe, ale musimy mieć podstawę prawną – mówił w sierpniu na łamach „Rzeczpospolitej” Jacek Tomczak, były już wiceminister rozwoju (podał się do dymisji pod koniec października). - Mamy zidentyfikowane nieruchomości, które doskonale się nadają pod budownictwo mieszkaniowe. Jest wiele terenów zablokowanych pod wygaszoną część rynkową programu „Mieszkanie+”.

Nierównowaga na rynku mieszkań

Po wielomiesięcznych zapowiedziach resort rozwoju pokazuje założenia „projektu o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe".

Czytaj więcej

Nieruchomości

Branża deweloperska o projekcie ustawy podażowej. „Odblokowanie potencjału rynku nieruchomości”. Czy ceny spadną?

Postulaty zniesienia ograniczeń w obrocie ziemią rolną i uwolnienia terenów spółek Skarbu Państwa znalazły uznanie w ocenie i budowniczych mieszkań, i ekspertów. Czego branża nie popiera?

 - Analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce prowadzi do wniosku, że ciągle zwiększający się popyt na mieszkania i grunty pod budownictwo mieszkaniowe, przy jednoczesnym zmniejszaniu podaży, powoduje nierównowagę na rynku. Niedostateczna podaż gruntów, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje mieszkaniowe, stanowi barierę dla rozwoju rynku nieruchomości w najbliższych latach –  wskazują autorzy projektu z MRiT. - Według danych z rynku, bez podjęcia działań mających na celu zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, prognozy dotyczące liczby mieszkań oddawanych do użytkowania w 2024 r. i w latach następnych będą się pogarszały. Obserwować będziemy dalszy spadek dostępności gruntów i w efekcie dynamiczny wzrost cen – zarówno gruntów, jak i mieszkań. Ponadto projekt ten ułatwi realizację lokalnej polityki mieszkaniowej, w tym w sektorze społecznego i komunalnego budownictwa mieszkaniowego.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Mało mieszkań do wzięcia od ręki. Gotowe tańsze od tych w budowie?

Najstarsze gotowe mieszkania w ofercie deweloperów mają osiem lat. Na te powstające trzeba czekać najdłużej do 2027 r.

Pro

Ziemia rolna i użytkowanie wieczyste

Resort rozwoju identyfikuje "bariery, które negatywnie wpływają na rozwój budownictwa mieszkaniowego". Jest 13 punktów.  Autorzy projektu wskazują, jak te bariery można zlikwidować.

Jedną z barier jest ograniczenie w obrocie nieruchomościami rolnymi w miastach. - W projekcie przewidziano rozszerzenie katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur) o wszystkie nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast. Istotą tej zmiany jest nadanie priorytetu realizacji celów polityki mieszkaniowej w miastach oraz usunięcie zasadniczej bariery w procesie urbanizacji na obszarach miejskich, jaką jest ograniczona możliwość zbywania gruntów rolnych. Równolegle z rozszerzeniem katalogu gruntów wyłączonych spod reżimu ukur proponuje się uchylenie art. 1b tej ustawy, na podstawie którego spod reżimu ustawy wyłączono jedynie niewielką część nieruchomości rolnych w granicach miast, dla których wydano uchwałę na podstawie ustawy mieszkaniowej  – proponuje MRiT.

W konsekwencji zniesienia ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w granicach miast oraz zniesienia warunku przeznaczenia ich pod budownictwo mieszkaniowe na podstawie uchwał wydawanych w ramach ustawy mieszkaniowej, proponuje się także rezygnację z przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa prawa odkupu.  -Planowane rozwiązania ułatwią realizację lokalnej polityki mieszkaniowej, w tym w sektorze społecznego i komunalnego budownictwa mieszkaniowego - zaznaczają autorzy projektu.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Polityka mieszkaniowa, czyli za dużo polityki, za mało strategii

Budowaniem mieszkań w Polsce zajmuje się sektor prywatny, 35 lat po transformacji nie ma jasności, jaka powinna być rola państwa w tej układance. Niestety, nic nie wskazuje, byśmy doczekali się stabilnych reguł gry.

Wskazują też na ograniczenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. - Z dniem 1 stycznia 2019 r. wraz z przekształceniem z mocy prawa użytkowania wieczystego pod budynkami mieszkalnymi, wprowadzono generalny zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Publiczny właściciel gruntu w obecnym stanie prawnym nie ma możliwości ustanawiania trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego inwestycje mieszkaniowe z zachowaniem sprawowania efektywnego nadzoru nad realizacją przez inwestora założeń polityki przestrzennej przyjętej przez publicznego właściciela gruntu – wskazują. 

W opinii resortu "w celu zwiększenia podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe zasadne jest przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na rzecz wszystkich podmiotów (np. TBS-y, inwestorzy prywatni i instytucjonalni). - Rozwiązanie to przywraca stan prawny sprzed dnia 1 stycznia 2019 r., umożliwiając publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo, zachowując kontrolę nad realizacją celu określonego przez strony w umowie. Użytkowanie wieczyste daje gwarancję, że grunt zostanie zabudowany zgodnie z umową oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz możliwość kontroli realizacji celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste (narzędzie antyspekulacyjne) - czytamy w projekcie ustawy.

Skutkiem propozycji będzie przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego także na cele mieszkaniowe.

Zintegrowany plan inwestycyjny

W projekcie ustawy jest też mowa o procedurze sporządzania zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). - W trakcie sporządzania dokumentu gmina z inwestorem negocjuje umowę urbanistyczną, w której strony zobowiązują się do wykonania czynności m.in. z zakresu budowy infrastruktury czy ponoszenia kosztów sporządzenia dokumentu. Aby zapewnić pełną transparentność tego procesu istotne jest wprowadzenie już przed przystąpieniem do negocjacji treści tej umowy ogólnych zasad partycypacji inwestora w realizowaniu i finansowaniu inwestycji określanych w umowie urbanistycznej. Ponadto w procedurze sporządzania ZPI zidentyfikowano elementy, które można zmodyfikować lub uprościć, aby narzędzie to było szerzej wykorzystywane przez inwestorów i gminy oraz miało realny wpływ na zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe; są to m.in. ograniczająca definicja inwestycji uzupełniającej, nieaktualne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin obowiązujące do czasu wejścia w życie planów ogólnych, wydłużająca procedurę konieczność uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI, konieczność przygotowania pełnej treści projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury, brak określonych terminów na przyjęcie ZPI czy rozpatrywanie skarg z nim związanych – podnosi resort.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Tymon Nowosielski: Zdrowa deweloperka przetrwa na każdym rynku i w każdych warunkach

Z punktu widzenia Grupy Eiffage rządowe programy wspierające zakup mieszkań nie są niezbędne. My chcemy tworzyć miejsca do życia odporne na rynkowe zawirowania – mówi Tymon Nowosielski, prezes Eiffage Immobilier Polska.

Projekt ustawy zakłada umożliwienie radzie gminy ustalenie w drodze uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem ZPI. - Ma to na celu uregulowanie zakresu zobowiązań gminy i inwestora możliwych do ustalenia w umowie urbanistycznej. Ponadto zaproponowano kilka zmian usprawniających procedurę sporządzania ZPI, m.in.: zmiana definicji inwestycji uzupełniającej, szczególne zasady powiązania ZPI ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, rezygnacja z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI, rezygnacja z konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury, wprowadzenie maksymalnego terminu podjęcia uchwały w sprawie ZPI oraz procedowania skarg z nim związanych.

Opłata planistyczna i miejsca parkingowe 

Projekt ustawy mówi też o opłacie planistycznej. - Zgodnie z raportami Najwyższej Izby Kontroli mechanizm pobierania opłaty planistycznej jest nieskuteczny i nie kompensuje kosztów ponoszonych przez gminy w związku z uchwaleniem i realizacją ustaleń planów miejscowych. Przepisy obligujące do naliczenia opłaty w przypadku sprzedaży nieruchomości w ciągu pięciu lat od uchwalenia planu miejscowego premiują pasywne postawy właścicieli nieruchomości w obrocie tymi nieruchomościami – wskazuje resort.

W projekcie przewiduje się moratorium na pobieranie opłat planistycznych w odniesieniu do nieruchomości stanowiących przedmiot transakcji zawartych w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie projektowanego przepisu.

Do czasu pełnego wdrożenia reformy systemu planowania przestrzennego, czyli uchwalenia przez gminy planów ogólnych, które umożliwią zafunkcjonowanie w pełni nowego narzędzia, jakim jest ZPI, możliwe jest również korzystanie z specustawy mieszkaniowej, zwanej lex deweloper. Tu pilnej zmiany wymaga m.in. zapis mówiący, że na jedno mieszkanie budowane na mocy specustawy ma przypadać 1,5 miejsca postojowego. To paraliżuje inwestycje mieszkaniowe.   

Są też wątpliwości związane z możliwością dokonywania podziału nieruchomości w oparciu o ustalenia uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Jest też mowa o potrzebie wydłużenia terminu do skorzystania przez użytkowników wieczystych z roszczenia o sprzedaż gruntu.

Grunty spółek Skarbu Państwa i Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

- Niedostateczna podaż gruntów inwestycyjnych, na których mogłyby powstawać nowe inwestycje mieszkaniowe, stanowić będzie barierę dla rozwoju rynku nieruchomości w najbliższych latach. Tymczasem wiele gruntów z potencjałem pod zabudowę mieszkaniową położonych w atrakcyjnych lokalizacjach pozostaje w zasobach spółek Skarbu Państwa oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, które nie wykorzystują tego potencjału do realizacji inwestycji mieszkaniowych – wskazuje MRiT. - Istotnym problem dla rynku budowlanego staje się opóźnianie realizacji procesów inwestycyjnych lub ich całkowite wstrzymywanie poprzez składanie przez strony postępowania środków zaskarżenia na różnych jego etapach.