Jak w tym roku próbowano ukrócić patodeweloperkę. Nowe przepisy nie dały rady

Wraz z początkiem sierpnia 2024 r. weszła w życie nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU z 2024 r., poz. 474). Zgodnie z nią, minimalna powierzchnia jednego lokalu użytkowego w nowo projektowanych budynkach wielorodzinnych musi wynosić co najmniej 25 m². Poprzedni rząd zdecydował się wprowadzić taką nowelizację, aby walczyć z patodeweloperką w postaci mikromieszkań.

Czytaj więcej:

Administracja

Czemu miały służyć przepisy o „patodeweloperce”?

Proces inwestycyjny nie sprowadza się tylko do przygotowania projektu budowlanego i złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. To cały ciąg czynności faktycznych i prawnych, które inwestor musi podjąć, aby móc wystąpić o pozwolenie na budowę. Od 1 kwietnia 2024 r. zaczną obowiązywać nowe przepisy, które mają ukrócić tzw. "patodeweloperkę".

Pro

Patodeweloperka nadal możliwa. Mikrokawalerka powstanie, gdy wcześniej złożono wniosek lub chce się zmienić budowany blok

Mamy grudzień, a wciąż powstają lub są wydzielane lokale o powierzchni mniejszej niż 25 m², które po sprzedaży przez dewelopera nie pozwalają mieszkańcom na pełen komfort życia. Na te wątpliwe efekty w pierwszych miesiącach od wejścia w życie nowelizacji wpływ mają zarówno przewidziane prawnie wyjątki, jak i przepisy przejściowe.

Dla przykładu, „stare” przepisy obowiązują m.in. wtedy, gdy inwestor złożył przed 1 sierpnia wniosek o pozwolenie na budowę, ale też, gdy po tej dacie inwestor chce wystąpić o zmianę tego pozwolenia na budowę i np. zmienić konstrukcję już budowanego bloku.

Czytaj więcej:

Administracja

Czy nowe warunki techniczne budynków ograniczą „betonozę”?

Od 1 sierpnia 2024 r. obowiązują nowe wymagania dotyczące warunków technicznych budynków, w tym m.in. odległości między budynkami czy balkonami. Zmiany dotyczą też liczby i usytuowania miejsc postojowych, zabetonowywania placów publicznych czy tworzenia placów zabaw.

Pro

– W przypadku, gdy dla planowanego lub będącego w budowie obiektu inwestor wystąpi po tej dacie z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą, dopuszczalne jest umożliwienie inwestorowi dokończenia rozpoczętej budowy na "starych zasadach" i stosowanie przepisów dotyczących warunków technicznych obowiązujących przed 1 sierpnia 2024 r. W takiej sytuacji przepisy obowiązujące do 1 sierpnia będą miały zastosowanie do dnia uzyskania przez inwestora pozwolenia na użytkowanie dla całego zamierzenia budowlanego – tłumaczy Joanna Maj, radca prawny w SWK Legal Sebzda-Załuska, Wójcik, Kamińska Radcowie Prawni.

– Jeżeli zatem uzyskano pozwolenie na budowę dla inwestycji realizowanej na podstawie "starych warunków technicznych" dotyczących minimalnych powierzchni lokali użytkowych przed wejściem w życie zmian (a takich wniosków przed 1 sierpnia inwestorzy składali bardzo dużo), to jeszcze przez długi czas mikrolokale nie znikną z naszej przestrzeni – dodaje.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rządowy bat na patodeweloperkę - co się zmieni w przepisach

Przekształcanie kilkunastometrowych klitek w lokale mieszkalne ma już nie być możliwe. Zmian w przepisach jest więcej.

Jak zauważa, wpływ na wydłużenie tego okresu ma także fakt, że nawet niekompletny wniosek wszczyna postępowanie administracyjne w sprawie (wezwanie do uzupełnienia braków formalnych, a następnie pozostawienie pisma bez rozpoznania w sytuacji zaniechania strony uzupełnienia tych braków następuje dopiero po wszczęciu postępowania).

– Tym samym, nie można uznać daty uzupełnienia braków formalnych wniosku za datę wszczęcia postępowania i od tej daty liczyć terminu do załatwienia sprawy przez organ – tłumaczy radca prawny Joanna Maj.

Patodeweloperka. Wydana decyzja o pozwoleniu na budowę jest równoznaczna ze zgodą na tworzenie mikrokawalerek

Przepisy sprzed 1 sierpnia obowiązują także w przypadku lokali znajdujących się w budynkach, dla których przed sierpniem 2024 r. została już wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, które nie doczekało się sprzeciwu organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Przepisy przeciwko patodeweloperce w negocjacjach

Deweloperzy chcą doprecyzowania i uporządkowanie obecnego stanu prawnego. Spodziewają się jednak, że przepisy będą sprzyjać rozwojowi mieszkalnictwa w Polsce, ale też służyć firmom budującym mieszkania. Bez tej równowagi naprawa rynku mieszkaniowego będzie niemożliwa.

– Jeśli zatem budynek, w którym znajdują się lokale użytkowe, został wybudowany na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed datą wejścia w życie nowelizacji lub na podstawie zgłoszenia dokonanego przed tą datą, to nie stosuje się wymogu minimalnej powierzchni lokalu użytkowego – mówi Joanna Maj.

Na możliwość wyznaczania mikrokawalerek ma także kształt zmienionych w sierpniu przepisów. Mec. Joanna Maj przypomina, że zgodnie z przepisami rozporządzenia, nadal dopuszczalne jest tworzenie lokali o powierzchni mniejszej niż 25 m², jeżeli znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i jest do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Wtedy mogą służyć jako lokale usługowe. Drugi wyjątek dotyczy lokali użytkowych znajdujących się w budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy.

Czytaj więcej

Regulacje prawne i przepisy

Patoprawem uderzą w patodeweloperkę. Niestety, będą przypadkowe ofiary

Nowe warunki techniczne mogą sparaliżować przebudowy budynków w całym kraju. Takie wnioski można wysnuć, analizując pismo GUNB, do którego dotarła „Rz”.

Mecenas Maj dodaje, że stosowanie przepisów obowiązujących przed sierpniem jest także możliwe w pozostałych przypadkach wskazanych enumeratywnie w przepisach przejściowych, zatem gdy przed 1 sierpnia inwestor złożył wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub została wydana odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego. Mikrokawalerki można także budować w sytuacji, gdy przed 1 sierpnia zostało dokonane zgłoszenie wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub została wydana decyzja o legalizacji.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Patodeweloperka. Państwo podaruje inwestorom kilka dodatkowych miesięcy

Zwalczające patodeweloperkę przepisy nie wejdą w życie 1 kwietnia – ogłosił dziś w Sejmie Krzysztof Kukucki, wiceminister rozwoju i technologii. Resort chce dać inwestorom kilka dodatkowych miesięcy na przygotowanie się do nowych zasad budowania.