Wspólnoty gruntowe: jak wyprostować stan prawny łąk i pól

W gminach, zwłaszcza tych położonych na północnych i wschodnich terenach Polski, wciąż funkcjonują wspólnoty gruntowe. Dysponują one tysiącami hektarów, głównie gruntów rolnych, lasów, łąk i stawów. Ich stan prawny jest jednak często nieuregulowany. Ma to zmienić nowela ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych z 10 lipca 2015 r., która weszła w życie 1 stycznia 2016 r. Nowela ma dostosować zasady funkcjonowania wspólnot do współczesnych realiów społeczno-gospodarczych. Nowelizowana ustawa obowiązuje bowiem od 1963 r. i nie przystaje już do gospodarki rynkowej.

Jak ustalić udziałowców

Dziś często mieszkańcy wsi nie są w stanie udowodnić, że dane nieruchomości wchodzą w skład wspólnoty oraz że oni sami mają prawa do udziału we wspólnocie. Ponadto szacuje się, że 1080 z nich nigdy nawet nie powołało do życia spółki do zarządzania wspólnotą, choć ustawa z 1963 r. ich do tego zobowiązywała.

Efekt tego jest taki, że bardzo trudno jest obecnie ustalić, kto ma prawo do reprezentowania wspólnoty. Świadkowie już dawno nie żyją, brakuje dokumentów. Poza tym, wiele gmin skomunalizowało wspólnoty gruntowe, bo uważało, że jest to mienie gromadzkie.

Nowe przepisy nadal przewidują zasadę, że uprawnionymi do udziału we wspólnocie gruntowej są osoby fizyczne lub prawne posiadające gospodarstwa rolne, jeżeli w ciągu ostatniego roku przed dniem wejścia w życie ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, czyli 5 lipca 1963 roku, faktycznie korzystały z tej wspólnoty (art. 6 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, dalej ustawa).

Natomiast, gdy w skład wspólnoty gruntowej wchodzą lasy, grunty leśne (lub nieużytki przeznaczone do zalesienia), uprawnionymi do udziału w niej są:

- osoby fizyczne lub prawne zamieszkujące lub mające siedzibę na terenie miejscowości, w której znajdują się grunty stanowiące wspólnotę, lub

- osoby zamieszkujące na terenie innej miejscowości, a prowadzące gospodarstwo rolne, chyba że w okresie pięciu lat przed wejściem w życie ustawy osoby te faktycznie ze wspólnoty nie korzystały (art. 6 ust. 2 ustawy).

Jednocześnie nowe przepisy przewidują, że jeżeli ustalenie udziałowców we wspólnocie na wyżej wymienionych zasadach jest niemożliwe, to mogą być nimi na podstawie art. 6a ustawy: osoby fizyczne i prawne, które po pierwsze – nieprzerwanie od 1 stycznia 2006 r. do 31 grudnia 2015 r. były posiadaczami gospodarstwa rolnego, po drugie – faktycznie korzystają ze wspólnoty gruntowej.

Udziałowcami mogą być także osoby fizyczne, które mieszkają (lub mają siedzibę) w miejscowości, w której znajduje się wspólnota, lub nie mieszkają, ale prowadzą na jej terenie gospodarstwo rolne, także gdy w skład wspólnoty wchodzą lasy, grunty leśne albo nieużytki do zalesienia, chyba że od 1 stycznia 2006 r. do 31 grudnia 2015 r. faktycznie nie korzystały ze wspólnoty.

O które nieruchomości chodzi

Nowela przewiduje też zasady ustalania, które nieruchomości wchodzą w skład wspólnoty. Uprawniony do udziału na podstawie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy musi złożyć do starosty wniosek w tej sprawie do końca 2016 r. (art. 8a ustawy). Jednocześnie wskazuje ona, jakie dane mają się znaleźć we wniosku, tj.:

określenie nieruchomości, które stanowią wspólnotę gruntową;

- imię i nazwisko osoby fizycznej lub nazwę firmy osoby prawnej uprawnionych do udziału;

- adres do doręczeń,

- nazwa miejscowości, w której położone jest gospodarstwo osoby uprawnionej.

We wniosku trzeba też wskazać dowody, które świadczą, że nieruchomość stanowi wspólnotę gruntową oraz że spełniono warunki do nabycia uprawnień do udziału w tej wspólnocie.

Na podstawie takiego wniosku starosta wyda decyzję ustalającą, która nieruchomość stanowi wspólnotę oraz przygotuje wykaz uprawnionych oraz wykaz obszarów gospodarstw rolnych przez nich posiadanych i przysługujących im we wspólnocie udziałów. Wspomniany obszar gospodarstw rolnych ustali, wykorzystując dane z ewidencji gruntów i budynków.

Nowe przepisy przewidują również, co się będzie działo w razie, gdy ustalenie uprawnionych do udziałów we wspólnocie nie będzie możliwe. Wówczas starosta wyda decyzję o nieustaleniu wykazu uprawnionych do udziału we wspólnocie na podstawie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy.

Gdy taka decyzja stanie się ostateczna, starosta wywiesi informację, że z wnioskami mogą występować osoby, które mają uprawnienia wynikające z art. 6a ustawy. Zrobi to w siedzibie starostwa powiatowego oraz w urzędzie gminy właściwym ze względu na położenie nieruchomości stanowiących wspólnotę.

Ponadto starosta poda taką informację do wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości i zamieści ją na stronie internetowej gminy, starostwa oraz w prasie lokalnej. Informacja będzie tam zamieszczona przez 14 dni. Podaje się w niej termin na zgłaszanie wniosków (nie krótszy niż 12 miesięcy).

Wniosek składany w tym trybie (tj. art. 8a) powinien zawierać podobne dane, jak ten składany na podstawie art. 6 ust. 1 i 2 ustawy. Następnie starosta wydaje decyzję ustalającą, która nieruchomość stanowi wspólnotę oraz przygotuje wykaz uprawnionych oraz wykaz obszarów gospodarstw rolnych przez nich posiadanych i przysługujących im we wspólnocie udziałów.

Uwaga

Wielkość udziałów ustala się w ten sposób, że połowę wspólnoty dzieli się pomiędzy uprawnionych w równych częściach, a połowę –proporcjonalnie do obszarów gruntów posiadanych przez każdego uprawnionego, a położonych w tej samej miejscowości lub graniczącej z nią gminy (art. 9 ust. 2 ustawy).

W przypadku lasów, gruntów leśnych (lub nieużytków przeznaczonych do zalesienia) wielkość udziałów ustala się na podstawie dokumentów, a razie ich braku – stanu faktycznego. Natomiast udziały osób, które utraciły uprawnienia, dzieli się pomiędzy uprawnionych w równych częściach.

Uwaga

Wszystkie decyzje, postanowienia dotyczące wspólnoty doręcza się poprzez ogłaszanie ich w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości (np. na tablicy informacyjnej), zawiesza się w urzędzie gminy (właściwym dla wspólnoty) oraz starostwie na okres 14 dni. Po upływie tego okresu uważa się je za doręczone (art. 8b ustawy).

Kiedy przejmie samorząd

Nieruchomości „niczyje" może przejąć na własność nieodpłatnie gmina. Następuje to na wniosek gminy, a nie z mocy prawa. O tym, że jest taka możliwość, gminę musi poinformować starosta. Od daty otrzymania takiej informacji ma ona sześć miesięcy na zastanowienie.

Jeżeli gmina zechce przejąć nieruchomość, decyzję w tej sprawie wyda wojewoda. Przejdzie ona na jej własność z chwilą, gdy decyzja stanie się ostateczna. Na jej podstawie gmina będzie mogła dokonać stosownego wpisu do księgi wieczystej. Jeśli natomiast gmina nie zechce przejąć nieruchomości, przejdzie ona na własność Skarbu Państwa.

Nowela umożliwia prowadzenie ksiąg wieczystych dla wspólnot. Uchyliła bowiem art. 11 ustawy, który tego zabraniał.

Porządki w spółce

Przepisy nadal przewidują, że uprawnieni powinni utworzyć spółkę do sprawowania zarządu wspólnotą. Następuje to w drodze uchwały powziętej większością głosów uprawnionych do udziału we wspólnocie, przy obecności przynajmniej ich połowy.

W przypadku gdy w skład wspólnoty wchodzą również lasy, grunty leśne lub nieużytki przeznaczone do zalesienia, do zagospodarowania takich gruntów może być utworzona odrębna spółka.

Spółka jest osobą prawną, która działa na podstawie statutu jako zarządca gruntów wspólnoty. Jej członkami są osoby uprawnione do udziału we wspólnocie gruntowej oraz posiadacze gruntów przyległych do wspólnoty na warunkach określonych w statucie.

Uwaga

Każda spółka, która zarządza gruntami wspólnoty, musi mieć statut (koniecznie musi określać warunki reprezentowania i zaciągania zobowiązań majątkowych), zatwierdzany przez starostę w drodze decyzji (wcześniej był to wójt, burmistrz, prezydent miasta). Z chwilą zatwierdzenia spółka nabywa osobowość prawną.

Nowela dodała do ustawy art. 19a przyznający określonym osobom prawo do składania powództwa do sądu o uchylenie uchwały spółki. Są to: zarząd, komisja rewizyjna oraz ich członkowie oraz członkowie spółki (którzy głosowali przeciwko uchwale, a po jej podjęciu zażądali zaprotokołowania sprzeciwu). Chodzi także o członków spółki bezzasadnie niedopuszczonych do udziału w ogólnym zebraniu członków oraz takich, którzy nie byli na ogólnym zebraniu, ponieważ zostało wadliwie zwołane lub gdy podjęto uchwałę nieobjętą porządkiem obrad. Prawo do wytoczenia powództwa przysługuje również właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta).

Uwaga

Jeśli w ciągu trzech miesięcy od daty ustalenia wykazu uprawnionych wspólnota nie przedstawi do zatwierdzenia statutu, wówczas dojdzie do utworzenia spółki przymusowej.