Rafał Dębowski: Niepotrzebne straszenie działkowców

Lubię słuchać wystąpień poselskich. Czasem są one ciekawą merytoryczną debatą, a czasem teatrzykiem indolencji i niewiedzy. Ostatnio słuchałem transmisji posiedzenia sejmowej Komisji Infrastruktury poświęconego sprawie wprowadzania do przepisów planistycznych rozwiązań chroniących tereny rodzinnych ogródków działkowych. Z wypowiedzi wiceministra rozwoju i technologii dowiedzieliśmy się, że potrzebne zmiany wejdą w życie do końca listopada, co wszyscy obecni przyjęli z zadowoleniem. I na tym można by było skończyć ten artykuł, gdyby nie wystąpienie posła Jerzego Polaczka, który najwyraźniej postanowił przy tej okazji przygotować grunt pod projekt innej ustawy. Jak? Strasząc działkowców konsekwencjami zmiany prawa lotniczego.

Pokrętna logika: inwestorzy uzyskają WZ-tki w celu likwidacji ogródków działkowych?

W tym celu, w sposób niespecjalnie zgrabny, postawił ministerstwu pytanie sugerujące, że losy rodzinnych ogródków działkowych są zagrożone tą nowelizacją. Bo jego zdaniem uchwalenie ustawy znoszącej obowiązek planistyczny na terenach rozciągających się wiele kilometrów wokół lotnisk użytku publicznego może rzekomo spowodować, że inwestorzy wykorzystają okazję i zaczną uzyskiwać decyzje ustalające warunki zabudowy, popularne WZ-tki, oczywiście w celu likwidacji rodzinnych ogródków działkowych. Dlatego sugerował działkowcom, by przyjrzeli się tej ustawie przez pryzmat ich interesów.

Zamysł został uszyty tak grubymi nićmi, że nawet niedowidzący zobaczy w nim dziury. Bo zgodnie z ustawą o rodzinnych ogródkach działkowych, tzw. ROD-ach, te ostatnie lokalizuje się na terenach należących do jednostek samorządów terytorialnych, Skarbu Państwa lub stowarzyszeń ogrodowych. A decyzja WZ, o którą może wystąpić każda osoba, nie rodzi żadnych praw do terenu.

Nawet gdyby „krwiopijca” deweloper, prowadzący wiadomo szkodliwą społecznie działalność w zakresie budowy mieszkań, zamachnął się na rodzinny ogród działkowy położony pod powierzchniami ograniczającymi zabudowę wokół lotniska użytku publicznego i jakimś cudem uzyskał decyzję WZ-tkową (wykazując spełnienie ustawowych przesłanek, w tym zasady dobrego sąsiedztwa) to co mu z tej decyzji, jeśli i tak nie uzyska praw do terenu i nie będzie mógł na nim budować? Bo zgodnie z ustawą o ROD-ach tytuł prawny do terenu rodzinnego ogrodu działkowego zawsze jest przy stowarzyszeniu ogrodowym prowadzącym dany ROD.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Zanim zaprosisz przyjaciół na impezę - sprawdź, czego nie wolno robić na "RODos"

Kupiłeś prawo do działki ROD i już cieszysz się na myśl o urządzeniu grill? A może marzy ci się ognisko z pieczeniem kiełbasek? Zanim zaczniesz zapraszać rodzinę i przyjaciół, sprawdź, co na ten temat mówią przepisy.

Ogródki działkowe są szczególnie chronione 

Zanim postawi się pytanie z tezą, warto wiedzieć, że tereny ROD-ów w polskim prawie są szczególnie chronione: są uznane za urządzenia użyteczności publicznej, stanowią tereny zielone zaliczone w poczet gruntów rolnych, chronione są ustawami o ochronie gruntów rolnych i leśnych, o ochronie przyrody i o ochronie środowiska. Bez zgody stowarzyszenia ogrodowego możliwość likwidacji ROD-u zachodzi w zasadzie jedynie wówczas, gdy rodzinny ogród działkowy koliduje z celem publicznym, np. z drogą publiczną, linią kolejową lub …lotniskiem użytku publicznego. I żadna decyzja WZ tego nie zmieni.

Pewnie dlatego nie słyszałem by kiedykolwiek wydano prywatnemu inwestorowi decyzję WZ ustalającą zmianę sposobu użytkowania terenów rodzinnych ogródków działkowych. Więcej, nie słyszałem by kiedykolwiek prywatny inwestor starał się o decyzję WZ obejmującą tereny rodzinnych ogródków działkowych. No chyba, że jakiś wariat, który lubi marnować czas, ale nawet o takim nie słyszałem.

Brak zrozumienia konstytucyjnej ochrony własności 

Natomiast w słowach posła Polaczka słyszałem coś bardziej niepokojącego niż tylko straszenie działkowców przysłowiową „babą Jagą”. Jeśli nie ma w nich złych intencji, to są żywym dowodem niezrozumienia istoty kształtowania ładu przestrzennego, konstytucyjnej ochrony prawa własności, w tym prawa do zabudowy własnej nieruchomości i różnicy między obowiązkiem planistycznym, mającym na celu zabezpieczenie rozwoju lotniska zgodnie z planem jego rozwoju, a ochroną bezpieczeństwa operacji lotniczych, czemu wyłącznie służą mapy powierzchni ograniczających zabudowę (zatwierdzane również, ale nie tylko, planem generalnym).

Czytaj więcej

Nieruchomości

Kontrole także na ROD. Surowe kary za nieprzestrzeganie przepisów

Od 2022 roku obowiązują nowe przepisy dotyczące zbiorników bezodpływowych, które podlegają nadzorowi gminy. Czy w związku z tym możliwe są również kontrole szamb na Rodzinnych Ogródkach Działkowych (ROD)? Jakie prawo obowiązuje ich użytkowników?

Wszystkim, którzy tego nie rozumieją trzeba wyjaśnić, że plan generalny lotniska użytku publicznego jest planem jego rozwoju, a nie planem sparaliżowania inwestycyjnego terenów zbędnych dla rozwoju lotniska. Stąd wprowadzony obowiązek planistyczny, który ma za zadanie ukształtowanie ładu przestrzennego terenów lotniska użytku publicznego i sąsiadujących z nim terenów niezbędnych dla jego rozwoju, w sposób zgodny z planem generalnym lotniska. I dlatego ład przestrzenny – w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania terenu - powinna kształtować wyłącznie mapa koncepcji rozwoju tego obiektu, a nie mapa powierzchni ograniczających zabudowę.

Gdyby było inaczej, czyli tak, że wysokości ustalone na mapie powierzchni ograniczających zabudowę mają kształtować ład przestrzenny na terenie pod tymi powierzchniami, to szybko by się okazało, że ład przestrzenny wokół lotnisk miałby kształt głębokiej miski, a miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego musiałyby przewidywać monstrualne wysokości dopuszczalnej zabudowy, także dla terenów rodzinnych ogródków działkowych, tylko po to by zachować zgodność z wysokościami dopuszczonymi mapą powierzchni ograniczających zabudowę.

Przykład ogródków działkowych przy lotnisku Chopina 

By nie być gołosłownym podam przykład ROD w Chylicach przy ul. Grechuty, który leży na ok. 10 kilometrze od lotniska Chopina. Mapa powierzchni ograniczających zatwierdzona Planem Generalnym Lotniska Chopina na lata 2021-2040 przewiduje dla tego terenu „maksymalną dopuszczalną wysokość zabudowy” 250 m n.p.m. w odniesieniu do układu wysokościowego Kronsztad, czyli około 140 m nad poziomem terenu w Chylicach.

Dla zachowania zgodności ustaleń miejscowego planu z mapą powierzchni ograniczających zabudowę, stosownie do treści art. 55 ust. 9 prawa lotniczego, konieczne byłoby dopuszczenie zabudowy o wysokości nie przekraczającej 140 m dla terenów tego ROD-u, ale także terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej znajdującej się w jego pobliżu. Tymczasem ustawa o ROD-ach zakazuje budowy obiektów wyższych niż 5 metrów. Ustalenie w miejscowym planie dopuszczalnej maksymalnej zabudowy zgodnej z ustawą o ROD-ach, spowodowałoby niezgodność tego dokumentu - i to aż o 135 m - z mapą powierzchni ograniczających zabudowę z planu generalnego lotniska Chopina.

Jaki to ma sens planistyczny? Żaden. Po co więc forsować tezę, że mapy powierzchni ograniczających zabudowę zabezpieczają interesy działkowców? Chyba tylko po to by przedłużyć paraliż terenów budowlanych, dla których – nie z winy ich właścicieli - w dającej się przewidzieć perspektywie nie ma szans na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ogródki działkowe nie zostaną zlikwidowane. Resort zmienia przepisy

Rodzinne ogrody działkowe będą mogły być w każdej strefie planistycznej powstałej po reformie planowania przestrzennego.

Niepotrzebne zamrażanie terenów budowlanych 

Prawo zabudowy, po spełnieniu ustawowych warunków, ma każdy właściciel nieruchomości budowlanej. To podstawowy element wykonywania prawa własności. Prawo takie – co trzeba dobitnie powiedzieć - posiadają także inwestorzy instytucjonalny, którzy budują mieszkania i domy, nie dla siebie, ale dla nas wszystkich. Głód mieszkaniowy jest ogromny. Jak trudno się je buduje, dowodzi nie tylko problem złej legislacji paraliżującej niepotrzebnie tereny inwestycyjne daleko wokół lotnisk użytku publicznego. Dowodem jest ilość faktycznie wybudowanych mieszkań z obiecanych przez poprzednią władzę trzech mln lokali.

Zamrażanie terenów budowlanych, dla których zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istnieją przesłanki ustalenia warunków zabudowy tylko dlatego, że źle sformułowany przepis art. 55 ust. 9 prawa lotniczego można interpretować na wiele sposobów, jest po prostu szkodliwe społecznie. I zanim zacznie się straszyć działkowców niestworzonymi historiami warto pomyśleć, że działkowcy, oprócz swoich rodzinnych działek, mają także dzieci, które potrzebują własnych mieszkań.