Deweloperzy. Kto w 2024 roku dał dobrze zarobić inwestorom?

2024 r. praktycznie za nami, dlatego pozwoliliśmy sobie już na podsumowania – za cezurę przyjmując 20 grudnia, koniec ostatniego regularnego tygodnia handlu na GPW. WIG-nieruchomości od początku roku zyskał prawie 20 proc., sięgając 4,24 tys. pkt. To wynik bardzo dobry jak na rok pełen wyzwań zarówno w przypadku mieszkaniówki, jak i rynku nieruchomości komercyjnych.

W dodatku WIG zyskał w tym czasie jedynie 1,3 proc., a indeks WIG20 stracił ponad 6 proc.

Indeks WIG-nieruchomości w takt programu

Na 22 spółki w branżowym indeksie 11 przyniosło inwestorom zyski – uwzględniając wypłacone dywidendy.

Po jasnej stronie mocy dominowali deweloperzy mieszkaniowi, po ciemnej komercyjni.

Nic dziwnego, ponieważ na tych drugich ciążył głównie kryzys wysokich stóp procentowych na świecie i związany z tym ciągnący się drugi rok z rzędu marazm podmiotów inwestujących w nieruchomości. Dopiero latem Europejski Bank Centralny dokonał pierwszego cięcia – kolejne ruchy powodują, że rynek inwestycyjny się rozkręca. To stwarza dobre perspektywy dla firm, które musiały przezimować kryzys z wypchanymi portfelami budynków (Echo, Cavatina). Za nami już pierwsze transakcje świadczące o powracającym apetycie na te aktywa. Na razie aktywni są łowcy okazji, ale z biegiem czasu na rynek wkroczy duży kapitał instytucjonalny zainteresowany dużymi nieruchomościami.

Czytaj więcej

Budownictwo

Skok deweloperskich inwestycji w październiku. Ile mieszkań przybędzie?

W statystykach GUS od miesięcy nie widać spowolnienia aktywności inwestorów. Październik przyniósł jeszcze podkręcenie tempa.

Na rynku mieszkaniowym sytuacja była trochę inna. Indeks WIG-nieruchomości miał za sobą wspaniały rajd z I połowy 2023 r. – na fali „Bezpiecznego kredytu”. W II połowie 2023 r. – gdy program wszedł w życie – przyszła stabilizacja. Po jesiennych wyborach i grudniowej zmianie władzy wydawało się, że kurs polegający na wsparciu rynku dopłatami do pożyczek będzie kontynuowany. Dzięki temu oraz wciąż dobrej sprzedaży napędzanej jeszcze „Bezpiecznym kredytem” do maja trwała kolejna fala zwyżki – w sumie o 29 proc. – z 3,55 tys. do 4,59 tys. pkt.

Jednak kłótnie w koalicji o program „Na start” i politykę mieszkaniową i wyhamowanie sprzedaży mieszkań – plus trend na szerokim rynku kapitałowym – przełożyły się na korektę WIG-nieruchomości do 3,78 tys. w wakacje. Po odbiciu od października notowania są w trendzie bocznym, w okolicach 4,3 tys pkt.

Mimo trudnego bieżącego otoczenia i konieczności zweryfikowania w dół celów sprzedaży mieszkań część deweloperów mieszkaniowych korzystała z innego rodzaju sterydów wynikających ze specyfiki branży. Część spółek błyszczała bowiem wynikami finansowymi pochodzącymi z przekazywania mieszkań sprzedanych w czasach dobrej koniunktury, a także sowitymi dywidendami.

Kilka deweloperskich przedsiębiorstw zaliczyło nawet w tym trudnym roku rekord notowań.

Cała nadzieja w stopach

Jakie perspektywy rysują się przed branżą? Deweloperom komercyjnym będą sprzyjać kolejne obniżki stóp w eurozonie – euro to bowiem podstawowa waluta transakcji. Apetyty międzynarodowych inwestorów się poprawiają, a polski rynek jest pozytywnie postrzegany. Dodatkowa stymulacja mogłaby przyjść z rodzimego podwórka, gdyby została uchwalona ustawa o REIT-ach. Ułatwiłoby to rodzimym inwestorom instytucjonalnym i indywidualnym lokowanie w nieruchomościach komercyjnych. Nieco ponad rok od powołania rządu projekt ustawy nie ujrzał światła – ale podobno prace nad założeniami są dość zaawansowane.

W przypadku mieszkaniówki rynek już chyba pogodził się, że programu wspierającego nabywców kredytowych szybko nie będzie. Ministerstwo Rozwoju się miota, nową koncepcję ma przedstawić w I kwartale 2025 r.

Czytaj więcej

Banki

Popyt na kredyty mieszkaniowe w październiku wyraźnie w górę

Październik to najlepszy w tym roku miesiąc pod względem liczby złożonych wniosków. Rynek stracił nadzieję na program „Na start”?

Rynek oczekuje raczej rozpoczęcia cyklu obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Niedawne wypowiedzi prezesa Narodowego Banku Polskiego Adama Glapińskiego zasiały jednak niepewność – być może pierwsze obniżki to bowiem kwestia nie przyszłego roku, a dopiero 2026 r.

W niedawnym raporcie analitycy DM mBanku napisali, że pierwsze obniżki stóp w Polsce, poprawa zdolności kredytowej i dostępności mieszkań to kluczowe czynniki, które powinny pomóc w odbudowie popytu na mieszkania. Ich zdaniem sprzedaż w III i IV kwartale będzie dołkiem obecnego cyklu. Program dopłat do kredytów dodatkowo ożywiłby popyt, ale scenariusz bazowy DM mBanku nie przewiduje, że taki program wejdzie w życie.

Z kolei analitycy PKO BP w perspektywie roku – czyli od początku IV kwartału 2024 r. do końca III kwartału 2025 r. – oczekują stabilizacji rocznej dynamiki cen mieszkań w okolicy zera. Złoży się na to z jednej strony słabość popytu, a z drugiej ograniczenie przyrostu podaży.

Prognoza ekonomistów PKO BP mimo wszystko zakłada cięcia stóp – z obecnego poziomu 5,75 proc. do 4,75 proc. na koniec 2025 r. W przypadku realizacji scenariusza braku obniżek stóp pojawiłaby się przestrzeń do spadku cen mieszkań.

Obniżki stóp spodziewa się też główny analityk Biura Informacji Kredytowej Waldemar Rogowski. Wzrost wynagrodzeń, niskie bezrobocie i rozpoczęcie cięcia stóp pozwolą na to, by po stabilnym jeszcze I półroczu 2025 r. w kolejnym oczekiwać poprawy sprzedaży mieszkań.

W niedawnej rozmowie w programie „Prosto z Parkietu” dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Bartosz Guss wyraził nadzieję, że decydenci zajmą się kosztami finansowania. Decyzja o stopach to domena RPP, ale Guss zwrócił uwagę, że ponad 60 proc. banków w Polsce to kapitał publiczny.

Lepiej niż lokata

Warto jeszcze zwrócić uwagę na atrakcyjne deweloperskie dywidendy. Biorąc za punkt odniesienia kurs z końca 2023 r., praktycznie wszystkie wypłaty dały stopę znacznie lepszą niż lokaty bankowe. Tak szacując, najlepsze wyniki dały Marvipol (13,7 proc.), Murapol (13,3 proc.), Develia (11 proc.) oraz Atal (10,7 proc.).

Rank Progress zanotował wzrost kursu o 148 proc. Wrocławska spółka nie prowadzi spektakularnej działalności, ale ma ciekawy bank ziemi, co zaowocowało m.in. joint venture z Archicomem. Jej akcje lubią inwestorzy spekulacyjni, którym niestraszne duże wahania w trakcie sesji.

Archicom dał zwrot 57 proc. (bez dywidend 48 proc.). Z gracza wrocławskiego stał się ogólnopolskim, konsolidując biznes Echo Investment. Celem jest stanąć na podium branży. Rynek nie dał osiągnąć celu sprzedaży w 2024 r., ale i tak w grudniu kurs zaliczył rekord.

Develia dała zwrot 36 proc. (bez dywidendy 25 proc.). Kontrolowana przez OFE spółka koncentruje się na mieszkaniówce, sprzedała już prawie wszystkie aktywa komercyjne. Lubi wchodzić w joint venture, ostatnio z inwestorami z rynku prywatnych akademików.

Dom Development przyniósł zwrot 34,1 proc. (bez dywidend 25,7 proc.). W grudniu kurs ustanowił rekord. Rekordowa była też dywidenda. Spółka jest mocno odporna na zmiany koniunktury, bo stawia na zamożnych nabywców. Ważnym wydarzeniem była wielka sukcesja w zarządzie.

Wikana dała zwrot 23,4 proc. (bez dywidendy 14,9 proc.). W maju kurs wspiął się na historyczny szczyt. Mały deweloper buduje w południowo-wschodniej Polsce i w 2024 r. nie błysnął poza wypłatą rekordowej dywidendy. Sprzedaż mieszkań poszła mocno w dół.

Echo przyniosło zwrot 21,5 proc. – dywidendy nie było (poza zaliczką wypłaconą w 2023 r.). Firma koncentrowała się na rozwoju platformy PRS i nowej, akademikowej. Jesienią sprzedała biurowiec, co ma być pierwszą z serii transakcji na odradzającym się rynku komercyjnym.