Magazyny są wciąż potrzebne

Magazyny to klasa aktywów, która uchodzi za impregnowaną na pandemię, podaż w 2022 r. była rekordowa, popyt drugi w historii. Coraz częściej słychać jednak sformułowania „spowolnienie” czy „ostrożność”. Zdaniem uczestników debaty popyt będzie niższy, ale bez dramatu. Istotna będzie zmiana struktury klientów.

Źródła popytu

Co napędza zapotrzebowanie na magazyny i jak trwałe są źródła tego popytu?

Monika Rykowska, szefowa działu badań AXI Immo, powiedziała, że widać zmiany na rynku najmu. Po pierwsze, w 2022 r. nowych umów było o 20 proc. mniej rok do roku, więcej było przedłużeń kontraktów. Ponadto aktywność najemców była najwyższa w I półroczu, podczas gdy tradycyjnie jest to końcówka roku. Dalej na rynku dominuje logistyka (ponad 50 proc. popytu), silne pozostają sieci handlowe. Pojawiają się też pierwsze transakcje związane z nearshoringiem (przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu) i friendshoringiem (przenoszenie do państw „przyjaznych”: członków Unii Europejskiej i NATO). Rola tych trendów będzie rosła – decyzje o przenoszeniu produkcji są bowiem długotrwałe i poprzedzone dogłębnymi analizami.

Joanna Sinkiewicz, szefowa działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, potwierdziła, że zwiększy się udział popytu najemców związanych z produkcją. Dla tych graczy element rynku nieruchomości jest jednym z najmniej istotnych. Kluczowe są dane z rynku pracy, łańcuchów dostaw, o dostawcach i podwykonawcach, koszty transportu itp. – To pozytywna wiadomość, bo tacy najemcy są mniej wrażliwi na zmiany czynszu i łatwiej im zaakceptować podwyżki niż logistykom czy klientom z branży e-commerce – powiedziała Sinkiewicz. Ważnymi źródłami popytu są też najemcy związani z sieciami spożywczymi i dyskontami – czyli przedsiębiorcy oferujący artykuły pierwszej potrzeby, którzy są mniej wrażliwi na spadek konsumpcji.

Jarek Wnuk, który niedawno objął fotel szefa Accolade w Polsce, powiedział, że pozytywnie ocenia perspektywy branży. – Polski rynek magazynowy wystrzelił pięć–sześć lat temu na fali zainteresowania najemców. Magazyny w Polsce obsługują nie tylko miasta czy regiony, ale też zagraniczne rynki: dlatego Accolade zainwestowało w magazyny na ścianie zachodniej. Przewagą Polski jest wciąż tańsza i wykwalifikowana siła robocza. Porównując liczbę mkw. powierzchni magazynowej na mieszkańca, Polska ma jeszcze potencjał wzrostu kilku–kilkunastu milionów mkw. – podkreślił Wnuk.

O ile Accolade to fundusz o skali europejskiej, o tyle LCube pojawił się na rynku w pandemicznym 2020 r. – i dynamicznie się rozwija. Michał Stachura, członek zarządu, przyznał, że rosyjska agresja na Ukrainę, wzrost czynszów, koszty energii czy prognozy PKB mówiące o spowolnieniu przełożyły się na ogólny spadek zapytań na rynku, to jednak tacy gracze jak LCube mogą dalej rosnąć. Klienci będą się kierować jakością i kalkulacją kosztów eksploatacji.

– Wierzymy, że będzie rosło zapotrzebowanie na magazyny nowoczesne, bardziej energooszczędne, z wyższym poziomem składowania – podkreślił Stachura.

2022 r. przyniósł w Polsce skokowy wzrost czynszów po latach stagnacji – wbrew tendencjom na zachodzie. Zdaniem ekspertów w tym roku będziemy dalej obserwować zwyżki czynszów, ale już nie tak dynamiczne. Szczególnie że najemcom wzrosły pozostałe składowe opłat, czyli koszty mediów i opłata serwisowa – oczywiście te koszty przerzucane są na klientów.

Co z podażą

Jarek Wnuk zwrócił uwagę na ogólny spadek aktywności deweloperskiej – na pewno mniej jest inwestycji spekulacyjnych (rozpoczynanie budowy bez umów przednajmu – red.), bo zmniejszył się popyt, a koszty finansowania wzrosły. Także banki wymagają poziomu przednajmu, by uruchomić kredyty. Inwestorom pomaga stabilizacja kosztów wykonawstwa. – Cały czas inwestujemy w magazyny – skwitował Wnuk.

Michał Stachura przyznał, że w 2022 r. kosztowa kolejka górska przeszkadzała w rozpoczynaniu inwestycji, ale dziś sytuacja się uspokoiła i koszty stały się atrakcyjne – bo generalni wykonawcy ogólnie na rynku budowlanym mają mniej zleceń.

Joanna Sinkiewicz dodała, że stabilizację i pole do negocjacji widać też na rynku gruntów: apetyt deweloperów na budowanie w nowych lokalizacjach wyraźnie spadł i część działek wróciła nawet na rynek.