Deregulacja zawodu zarządcy nieruchomości – uwagi na tle uchwały SN

Sztandarowy projekt Ministerstwa Sprawiedliwości, rzekomo mający zapewnić sto tysięcy nowych miejsc pracy był już na łamach „Rzeczpospolitej" oceniany wielokrotnie. Sam miałem przyjemność wypowiedzieć się w jego przedmiocie (w zakresie jakim dotyczy zawodów pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości) w artykule „Deregulacja pośredników nieruchomości – bomba z opóźnionym zapłonem" z dnia 08.03.2012r. Ogólna ocena propozycji ministerialnych niestety jest negatywna, przy czym można zauważyć, że nawet o ile dostrzegana jest potrzeba „rozluźnienia" niektórych przepisów, to równocześnie sposób deregulacji jaki Ministerstwo (a raczej sam Minister Sprawiedliwości Pan Jarosław Gowin) przyjęło jest wadliwy.

Na tle wcześniejszych uwag, dodać należy jeszcze jedną, odnoszącą się tym razem tylko i wyłącznie do kwestii zderegulowania zawodu zarządcy nieruchomości. Otóż w toku prezentacji projektu ustawy de regulacyjnej Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło krótką prezentację (dostępną nadal na stronie Ministerstwa: http://ms.gov.pl/Data/Files/_public/aktual/2012/deregulacja_prezentacja.pdf), w której zawarto m.in. „Przykłady z życia wzięte". W części dotyczącej zawodu zarządcy nieruchomości są dwie takie zaczerpnięte, być może w istocie, z życia sytuacje. Pierwsza dotyczy osoby, która jest członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej w budynku, w którym jest właścicielem jednego z lokali, przy czym równocześnie osoba ta chciałaby zarządzać także sąsiednią nieruchomością. Drugi przykład dotyczy osoby z bogatym dorobkiem zawodowym jako syndyk i likwidator, która nie może zarządzać nieruchomościami z uwagi na brak kierunkowego podyplomowego wykształcenia.

Odnosząc się do tych przykładów przede wszystkim należy zauważyć, że nie ma żadnego powodu, dla którego osoby te nie mogły by zajmować się zarządzaniem nieruchomością nawet w obecnym stanie prawnym i to bez konieczności ukończenia kierunkowych studiów podyplomowych. Otóż bowiem od samego początku obowiązywania przepisów ustawy o własności lokali, w tzw. dużych wspólnotach, jej członkowie obligatoryjnie musieli wybrać jedno lub kilkuosobowy zarząd, w skład którego wchodzić mogą osoby spośród członków wspólnoty, jak i spoza ich grona (art. 20 ustawy o własności lokali). Przyznać należy, że co prawda członek zarządu to nie to samo co zarządca nieruchomości, jednakowoż o ile nie zostanie zawarta przez wspólnotę mieszkaniową umowa z podmiotem zewnętrznym, której przedmiotem będzie zarządzanie nieruchomością, to w istocie cała ta materia spoczywać będzie na członkach zarządu wspólnoty. Zauważyć należy, że w dotychczasowych wypowiedziach w doktrynie kwestionowano co prawda możliwość, by członkiem zarządu nie będącym właścicielem lokalu, mogła być osoba nie posiadająca licencji zarządcy nieruchomości. Taka jednak interpretacja w żaden sposób nie wynikała wprost z przepisu. Ewentualne jednak spekulacje w tej materii przecięła – całkowicie zresztą słusznie – uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16.02.2012r. (sygn. akt III CZP 96/11), którą w odpowiedzi na pytanie Sądu Okręgowego w Szczecinie, rozstrzygnięto że „wynikający z art. 184 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r., Nr 102 poz. 651) wymóg posiadania licencji zarządcy nie dotyczy członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej wybranego spoza grona właścicieli lokali" (uzasadnienie treści uchwały opublikowano na stronie internetowej SN w dniu 17.05.2012r.). Tym samym zaś wszystkie osoby, które zainteresowane byłyby zarządzaniem nieruchomościami – a równocześnie pozostające w przekonaniu, że posiadanie wykształcenia wyższego oraz stosownych studiów podyplomowych są warunkiem zbędnym, bądź też zbyt trudnym do spełnienia – mają jak najbardziej możliwość zawodowego spełniania się w zarządzaniu nieruchomością jako członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Przedmiotowa uchwała Sądu Najwyższego potwierdza jedynie istniejącą od roku 1995r. (a zatem od dnia wejścia ustawy w życie) możliwość zarządzania nieruchomością – choć poprzez uczestnictwo w zarządzie wspólnoty – przez osoby nie posiadające licencji zarządcy nieruchomości. Tym samym zaś staje się bezprzedmiotowy zarzut Ministerstwa Sprawiedliwości, że z uwagi na obecne przepisy niektóre osoby są niejako wykluczone z możliwości realizowania się zawodowego w zarządzaniu nieruchomościami. Ta forma, wynikająca z art. 20 ustawy o własności lokali, jest co prawda odmienna od wykonywania zawodu zarządcy nieruchomościami w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, niemniej jednak co do zakresu działania i wykonywanych czynności różnić się nie będzie wcale. W zasadzie jedyną różnicą pomiędzy takim członkiem zarządu a zarządcą będzie sposób odpowiedzialności za ewentualne wyrządzenie wspólnocie mieszkaniowej szkody. Wskazać bowiem należy, że zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu w zakresie odpowiedzialności cywilnej, zaś członek zarządu odpowiadać będzie na podstawie art. 415 k.c. lub na podstawie przepisów kodeksu pracy, o ile ze wspólnotą łączyć będzie go stosunek pracy. Powyższe jednak wydaje się nie wykluczać możliwości zawarcia przez członka zarządu umowy w zakresie ubezpieczenia OC.

W konsekwencji zatem powyższego, mając także na względzie przywołaną uchwałę Sądu Najwyższego, nic nie stoi na przeszkodzie, by osoby chcące zarządzać nieruchomościami czyniły to w obecnym stanie prawnym, pomimo faktu, że nie spełniają ustawowych przesłanek do wykonywania zawodu zarządcy nieruchomościami. Osoby te, co ważniejsze, mogą poza satysfakcją osobistą, czerpać z funkcji członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej także satysfakcję finansową, bowiem przepisy ustawy w własności lokali w żaden sposób prawa do wynagrodzenia dla członka zarządu nie wyłączają. Czy jednak taka forma „zarządzania nieruchomością" znajdzie zwolenników? Wydaje się to być wątpliwe, tak samo jak zresztą wątpliwe wydają się dziesiątki tysięcy nowych miejsc pracy, którymi kusi zwolenników deregulacji Minister Jarosław Gowin.