Jak kupować mieszkanie - radzi rzeczoznawca majątkowy

Zapytany, jakie mieszkanie kupić, zawsze odpowiadam: proszę przemyśleć swój styl życia i wybrać takie mieszkanie, które najbardziej mu odpowiada. Wybór mieszkania wbrew stylowi życia i związanym z nim upodobaniom prędzej czy później doprowadzi do frustracji.

O co konkretnie chodzi? Jeśli np. często korzystamy z oferty rozrywkowej i kulturalnej miasta, to błędem będzie zakup mieszkania w lokalizacji podmiejskiej lub na słabo skomunikowanych peryferiach, bo skutecznie utrudni to korzystanie z miejskich uciech. I odwrotnie, jeśli po pracy poszukujemy ciszy i spokoju, to z pewnością mieszkanie w ruchliwym i hałaśliwym centrum szybko stanie się nieznośne. Jeśli posiadamy dzieci, błędem będzie zakup mieszkania w rejonie pozbawionym szkół i przedszkoli – zamęczymy się dowozami.

Gdy już przemyślimy sobie nasz styl życia i wynikające z niego oczekiwania wobec mieszkania, pora na rozstrzygnięcie kolejnych dylematów.

[srodtytul]Z pierwszej czy z drugiej ręki?[/srodtytul]

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym, podobnie jak mieszkania kilkuletniego, zapewnia współczesny standard wykończenia i zamieszkiwania, dając jednocześnie szansę wykończenia i wyposażenia „M” zgodnie z własnym gustem i potrzebami. Pozwala także zwykle nabyć miejsce w garażu podziemnym - o jego przydatności przekonamy się podczas najbliższej zimy. Niestety zakup mieszkania zwłaszcza na nowych, dużych osiedlach to nie tylko źródło przyjemności, ale często także konieczność tolerowania przez wiele lat toczącej się w okolicy budowy, czasem braku infrastruktury dojazdowej, handlowej, edukacyjnej czy rekreacyjnej, a także uciążliwości powodowane pracami wykończeniowymi w innych lokalach. Zwykle nowsze inwestycje odznaczają się ciekawszą architekturą, łatwiej tu o nowinki architektoniczne. Ryzykiem jest, czy te nowinki wejdą do kanonu, czy za kilka lat będą zwyczajnie wyglądały szpetnie.

Wbrew pozorom najmniej ryzykowne „architektonicznie” są budynki nawiązujące do tradycyjnych, by nie rzec klasycznych wzorców – secesja, neorenesans, klasycyzm. Takie budynki zawsze będą wyglądały atrakcyjnie.

Przyjemności samodzielnej aranżacji są najczęściej pozbawieni nabywcy lokali kilkuletnich używanych na rynku wtórnym, którzy indywidualną aranżację ograniczają zwykle do pewnych elementów ruchomego wyposażenia (oświetlenie, zasłony, meble). Oszczędzają za to wiele czasu (zwykle kilka miesięcy), a często też i niemało nerwów. W praktyce nabywcy często działają mało racjonalnie i nabywają lokal wykończony, w dobrym stanie technicznym z zamiarem jego gruntownego remontu, zapominając, że to istniejące w chwili nabycia wykończenie jest zwykle odpowiednio odzwierciedlone w cenie. Warto pamiętać, że do takich nieracjonalnych „fanaberii” niechętnie podchodzą banki i należy liczyć się z ich niechęcią do sfinansowania takiego zbędnego remontu.

Inny przypadek stanowią stare lokale o niskim standardzie (najczęściej z lat 60-80-tych), ale nadające się do zamieszkania – zwykle ich cena jest o kilkaset zł/m² wyższa od mieszkania do kapitalnego remontu. Co ciekawe zakres niezbędnych prac remontowych jest często w obu przypadkach taki sam. Jeśli więc planujemy od nowa urządzić nowo zakupione mieszkanie, to nie kupujmy mieszkań opisywanych jako „do zamieszkania”, ale z opisem „do remontu”.

Mieszkania na osiedlach z lat 60-80-tych stanowią często pogardzany segment rynku z uwagi na niską jakość ówczesnego wykonawstwa i niską jakość – jak na współczesne standardy – wykończenia części wspólnych. Warto jednak dostrzec ich zalety, których najczęściej nie mają lokale na nowych osiedlach. Nie brakuje na nich zieleni, a zabudowa nie jest tak gęsta, jak na osiedlach realizowanych współcześnie – w efekcie po osiedlu takim można spacerować niemal jak po parku, zwykle też oferuje ono bogaty wybór usług, sklepów, szkół czy przedszkoli.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt dylematu "nowe czy stare". Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym lub w budynku kilkuletnim możemy być niemal pewni, że naszymi sąsiadami będą w większości ludzie w wieku 28 – 40 lat, pracujący i obciążeni spłatą kredytu. W budynkach kilkudziesięcioletnich na pewno większość mieszkańców to ludzie starsi. Nie jest to czynnik pozbawiony znaczenia – łatwiej o tolerancję dla hałasów i wybryków dzieci wśród osób w podobnym wieku, mających podobny problem.

[srodtytul]Zabytek nie zbytek [/srodtytul]

Z kolei mieszkanie w budynku przedwojennym lub zabytkowym to często prestiż i radość płynąca z przebywania w mieszkaniu czy budynku „z duszą”, nierzadko w oryginalnym historycznym zespole urbanistycznym. Tak usytuowane mieszkania niemal zawsze należą do najbardziej poszukiwanych, najrzadziej wystawianych na sprzedaż i … najdroższych na danym rynku. Pamiętam pewnego klienta, który, aby nabyć mieszkanie na ul. Frascati (okolice Sejmu) w Warszawie, czekał ponad dwa lata, aż takie pojawi się na rynku.

Stan techniczny przedwojennego lub starszego budynku może jednak często pozostawiać wiele do życzenia. Stwierdzenie tego faktu nie jest bynajmniej łatwe, gdyż konstrukcja budynku jest przykryta tynkami, podłogami, elewacją, etc. Niestety, to czego nie widać wcale nie musi być w dobrym stanie. Ostatnio uczestniczyłem w sprawie, w której w ładnej przedwojennej kamienicy na warszawskiej Starej Ochocie uległ awarii strop (ugięcie, odpadnięcie tynków z sufitu w mieszkaniu pod). W efekcie niezbędna była jego wymiana, a ta wymaga wyprowadzenia się z mieszkania na czas remontu. Niestety ryzyka takie trudno wykluczyć, a ekspertyzy budowlane bywają kosztowne.

[srodtytul]Lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja[/srodtytul]

Rynek wtórny co do zasady oferuje najszerszy wybór lokalizacji oferowanych mieszkań. Liczba istniejących mieszkań jest wielokrotnie większa od liczby mieszkań budowanych w danej chwili. Na rynku pierwotnym raczej nie uda się nabyć lokalu na zabytkowej starówce czy w chronionym zespole urbanistycznym, lecz sporadycznie zdarzają się w ofercie mieszkania w odremontowanych budynkach przedwojennych lub nawet starszych. Jest to zwykle ciekawa propozycja dla najzamożniejszych nabywców.

Marketing lokali na rynku wtórnym jest zwykle raczej amatorski, więc trudno dać się złapać na wrażenie płynące z krótkiego ogłoszenia w portalu internetowym. W przypadku rynku pierwotnego marketing jest bardzo często prowadzony profesjonalnie (zwłaszcza u największych deweloperów). Jest budowany odpowiedni wizerunek inwestycji, przedstawiane są wizualizacje pełne zieleni, czasem nawet pojawia się oczko wodne (kto by nie chciał mieszkać nad wodą), słowem: opiewane są same zalety inwestycji, a wady przedstawiane „w kategoriach szklanki w ¾ pełnej”. Deweloperzy stale badają preferencje nabywców i dostosowują do nich przekaz marketingowy. Dlatego wszystkie inwestycje mają nazwy ze słowem „zielone” lub podkreślające położenie blisko zieleni, parku, czy innej atrakcji przyrodniczej lub w prestiżowej lokalizacji. Lepiej samemu sprawdzić, co mieści się w sferze marketingowego mitu, a jakie są twarde fakty.

[srodtytul]Uwaga na byle-jakość[/srodtytul]

Budynki z lat 50-80 tych cieszą się złą sławą wynikającą z miernej jakości ówczesnego wykonawstwa. Typowe usterki to: nierówne tynki, krzywe krawędzie złączeń sufitu i ścian, krzywe glify, brak kąta prostego w narożnikach, nierówne szlichty utrudniające położenie podłóg, niedbale przyklejone kafelki, wypaczone, nieszczelne, często nieotwierające się okna. Obok tego mamy wady strukturalne, jak np. sposób rozprowadzania instalacji w mieszkaniach – prowadzenie rur poziomych od tzw. pionów – widok rur prowadzących do grzejników będzie nam zawsze towarzyszył; przestarzałe instalacje elektryczne (przewody w otulinie bawełnianej lub modne w latach 70-80-tych przewody aluminiowe), brak izolacji przeciwdźwiękowej pod podłogą.

Nie wszystkie wady strukturalne można usunąć, eliminacja opisanych usterek czy wymiana instalacji elektrycznej wymaga przeprowadzenia kapitalnego remontu zaczynającego się od usunięcia elementów wykończenia takich, jak tynki, czy podłogi. Jest to zadanie, na które nie każdy nabywca jest mentalnie i kompetencyjnie przygotowany.

Współcześnie wznoszone budynki wcale nie muszą być wolne od wad i usterek. Usterki takie jak opisano wyżej, dla budownictwa lat 60-80-tych, zdarzają się tutaj rzadko z uwagi na lepsze obecnie technologie, natomiast relatywnie często spotyka się poważniejsze usterki: źle wykonane tarasy zalewające mieszkanie (bardzo częste źródło problemów), źle wykonane izolacje i kanalizacja deszczowa skutkujące staniem wody w podziemiu budynku (tj. w garażach), wady materiałowe powodujące np. odpadanie fragmentów tynku w całym budynku czy np. dach nieprzystosowany do zalegania większych ilości śniegu, powodujący przedostawanie się wody do wnętrza budynku.

Wybierając mieszkanie na rynku pierwotnym dobrze jest więc zwrócić uwagę na doświadczenie dewelopera w realizacji podobnych projektów, dokonać starannego odbioru mieszkania z fachowcem – budowlańcem i dopilnować usunięcia usterek. Deweloperzy nie są do tego skorzy, więc musimy być uzbrojeni w cierpliwość i pełni konsekwencji.

[srodtytul]Czytaj umowy, klauzule i księgi[/srodtytul]

Zakup mieszkania nigdy nie jest pozbawiony ryzyka. Na rynku pierwotnym jest on bardziej skomplikowany, gdyż umowa powinna obejmować nie tylko typową materię związaną z przeniesieniem praw do lokalu, ale także kwestie odpowiedzialności dewelopera za jakość mieszkania, termin wykonania, czy sposób odbioru przez nabywcę. Przeciętnemu nabywcy trudno jest samemu zadbać o swoje prawa. Jest on też najczęściej stroną słabszą w kontakcie z deweloperem. Ponieważ wydatek na wybudowanie, czy zakup mieszkania to duże kwoty dobrze skorzystać z porad prawnika, a umowę zobowiązującą do wybudowania i sprzedaży lokalu zawierać w formie aktu notarialnego. Warto też zapoznać się z rejestrem klauzul niedozwolonych w umowach z deweloperami prowadzonym przez UOKiK. Ryzyka transakcyjnego wyeliminować się nie da, ale można je ograniczyć. Jeśli sami decydujemy się zadbać o swoje interesy nie zapomnijmy przeczytać umowy z deweloperem przed jej podpisaniem. Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym najczęstszą komplikacją jest konieczność spłaty hipoteki obciążającej mieszkanie. Tu znowu warto się poradzić kogoś, kto przeszedł taką procedurę w praktyce. Jeśli nie znamy się na księgach wieczystych i kwestiach prawnych poradźmy się prawnika.

[srodtytul]Cena zawsze do negocjacji [/srodtytul]

Wszelkie ceny podawane przez sprzedających należy traktować, jako wywoławcze i trzeba je negocjować. W każdej transakcji spotykany jest chwyt „na drugiego kupującego” – jak tylko pokażemy zainteresowanie mieszkaniem zaraz się okazuje, że nie jesteśmy jedyni i musimy się spieszyć. Zwykle jest to jedynie chwyt (zwłaszcza w obecnej sytuacji rynkowej).

Deweloperzy prowadzą często dość wyrafinowaną politykę cenową i najdynamiczniej dostosowują się do sytuacji rynkowej – błyskawicznie podnosząc ceny w przypadku zwyżki popytu lub oferując dodatkowe gadżety (wykończenie mieszkania, a nawet auto) lub upusty przy zaniku zainteresowania ofertą. W takiej wiązanej transakcji łatwo się pogubić, zwłaszcza, że często nie jesteśmy w stanie dokładnie wycenić świadczeń dodatkowych proponowanych przez dewelopera i summa summarum nie wiemy ile faktycznie jest warte to, co nabywamy.

Pamiętajmy też, że jeśli koszt zakupu mieszkania ponosimy stopniowo w trakcie realizacji inwestycji, to będziemy musieli płacić bankowi ratę odsetkową rosnącą z każdą transzą wypłaty dla dewelopera, co przy odległym terminie wybudowania lokalu może sumarycznie stanowić niemałą kwotę. Uważajmy na ceny znacznie niższe od przeciętnych – aktualnie dotyczą one lokali z terminem realizacji na 2012 rok. Skąd wiemy jaki poziom cen będzie wtedy?

Z kolei ceny w ofertach na rynku wtórnym bywają „nakręcane” wyobrażeniami właścicieli a często i przez pośredników. Jak się w tym rozeznać? Należy szeroko zapoznać się z ofertą rynkową zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, sprawdzić faktyczną wartość mieszkania u dobrego rzeczoznawcy, pomocna w tym względzie może być bezpłatny portal do wyceny nieruchomości [link=http://www.e-wyceniarka.pl]e-wyceniarka.pl[/link]. Nie wolno koncentrować się na jednej ofercie – rynek zwykle oferuje więcej możliwości.

[srodtytul][i]dr inż. Andrzej Zalewski[/i][/srodtytul]

[ramka][srodtytul]Zanim zaczniesz szukać mieszkania[/srodtytul]

1. Kupując mieszkanie pasujące do twojego stylu życia unikniesz frustracji.

2. Nie koncentruj się na jednej ofercie – zapoznaj się możliwie szeroko z tym, co oferuje rynek pierwotny i wtórny.