Odstępne: żądanie go może być sprzeczne z prawem

Powszechnym zjawiskiem stało się pobieranie przez właścicieli lokali tzw. odstępnego, czyli kwoty, której uiszczenie jest koniecznym warunkiem zawarcia umowy najmu. Są to zazwyczaj wysokie – zwłaszcza dla najemców mieszkań – kwoty, wynoszące kilkadziesiąt tysięcy złotych, bez których uiszczenia nie można wynająć lokalu.

W większości przypadków wręczeniu odstępnego nie towarzyszy umieszczenie zapisu o tej płatności w umowie najmu ani pokwitowanie jej uiszczenia. Regułą jest też to, że nie wiążą się z wpłatą tej kwoty żadne obowiązki wynajmującego ani prawa najemcy.

Pojawiają się więc pytania: czy praktyka wymagania zapłaty odstępnego jest zgodna z prawem? Do czego uprawnia lokatora, a do czego zobowiązuje właściciela wynajmowanego lokalu wpłata takiej kwoty? Czy należy płacić odstępne, a jeśli tak, to jak się zabezpieczyć, by ta wpłata dawała najemcy jakiekolwiek prawa?

Świadczenia dla najemcy

Z ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego wynika, że w stosunkach najmu, oprócz czynszu, wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Podobnie w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu: oprócz opłat za używanie lokalu właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Takie opłaty mogą być pobierane przez właściciela tylko wtedy, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy zawarcie umowy najmu może być uzależnione jedynie od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.

Ustawodawca przewiduje zatem, w przypadku umów najmu lokalu, numerus clausus świadczeń najemcy. Są to: kaucja (o określonej maksymalnej wysokości), czynsz (którego podwyższanie jest limitowane przez ustawodawcę) oraz opłaty niezależne, czyli opłaty za dostawę mediów czy usług, z których korzysta najemca, mieszkając w wynajętym lokalu. Innych opłat wynajmujący pobierać nie może. Umowa przewidująca tego rodzaju świadczenie byłaby objęta sankcją nieważności jako czynność sprzeczna z prawem i ewentualnie uiszczona na tej podstawie kwota podlegałaby zwrotowi jako nienależne świadczenie (art. 410 § 2 k.c.). Chyba że...

Skapitalizowany czynsz ?lub wkład w remont

Pobieranie odstępnego można uznać za dopuszczalne, gdy stanowi formę zapłaty czynszu. Czynsz najmu nie musi być opłacany ratalnie, okresowo, może być też opłacany z góry w formie skapitalizowanej. Dopuszczalną formą jest także opłacenie czynszu w określonej wysokości jednorazowo z góry, a następnie opłacanie go okresowo (np. miesięcznie) w niższej wysokości. Warunkiem dopuszczalności tego rozwiązania jest jednak to, by strony w treści umowy najmu wyraźnie i jednoznacznie określiły, że odstępne, a tak naprawdę wpłacana przez najemcę wynajmującemu kwota (niekoniecznie tak przecież nazwana), odgrywało tę właśnie rolę. Zapis ten powinien być jasny i jednoznaczny. Strony powinny wskazać, że najemca wpłaci wynajmującemu określoną kwotę tytułem czynszu najmu za ustalony przez strony okres, bądź że w efekcie dokonanej wpłaty czynsz najmu w danym okresie wyniesie określoną kwotę. Koniecznie trzeba wskazać związek wpłaty z wysokością czynszu bądź z tym, że wpłata ta zaspokaja czynsz najmu za określony okres.

Wobec dopuszczalności takiego rozwiązania rodzi się pytanie, czy w sytuacji rozwiązania umowy najmu przed upływem okresu, który strony wskazały jako objęty zapłatą czynszu z góry, najemca powinien otrzymać zwrot nadpłaconego z góry czynszu? Odpowiedź powinna być pozytywna. Takiej sytuacji dotyczy art. 410 § 2 k.c. – traktujący o nienależnym świadczeniu, które występuje, gdy podstawa świadczenia odpadła. Podstawą świadczenia była umowa najmu, w sytuacji jej wygaśnięcia świadczenie zapłacone jako czynsz z góry staje się nienależnym świadczeniem, które podlega zwrotowi (art. 405 k.c.) – stosownie do wykorzystanego okresu, czyli trwania stosunku najmu

Wykonując zawód adwokata, spotkałam się z odstępnym jako przekazywanymi przez najemcę na rzecz wynajmującego środkami przeznaczonymi na remont nieruchomości. Pomijając kwestię nieprecyzyjnego ujęcia celu i charakteru tego świadczenia, rozróżnić w tym zakresie trzeba dwie możliwe interpretacje takiego zapisu.

Pierwsza obejmowałaby koszty na remont części wspólnych nieruchomości – klatki schodowej, elewacji budynku, podwórza. Taką umowę należałoby uznać za sprzeczną z ustawą i nieważną. Pokrywanie tego rodzaju kosztów nie jest czynszem najmu, kaucją ani ponoszeniem opłat niezależnych od właściciela.

Gdyby interpretować taki zapis jako wkład w remont lokalu, który ma wynająć najemca, to również taka opłata pozostaje niedopuszczalna z wcześniej wskazanych względów. Oczywiście rozważania te ograniczają się do sytuacji, gdy wynajmujący uzależnia zawarcie umowy najmu od uiszczenia takiej opłaty. Nie dotyczy zaś sytuacji, gdy strony umowy suwerennie i dobrowolnie umówią się, że oprócz opłat wynikających z istoty umowy najmu najemca zapłaci dodatkową kwotę na remont mieszkania bądź części wspólnych nieruchomości, w której znajduje się lokal przeznaczony do wynajęcia.

Z ręki do ręki

Najistotniejszą kwestią jest kwitowanie wpłaty odstępnego. Uzależnianie zawarcia umowy najmu od wpłaty kwoty, co do której strony nie określają, na co ma być przeznaczona, z pewnością pozostaje w sprzeczności z przepisami ustawy o ochronie lokatorów.