Wywłaszczenia: Naprawiając stare krzywdy wyrządzamy nowe

Rz: Czy łatwo jest podważyć starą decyzję wywłaszczeniową?

Mirosław Gdesz:

Nie jest to nadzwyczajnie trudne.

Nawet gdy od jej wydania minęło 80 lat ?i więcej?

Nawet.

Z czego to wynika?

W prawie administracyjnym nie ma terminu przedawnienia stwierdzenia nieważności decyzji. Można więc podważyć ważność każdej decyzji – i tej wydanej przed 80 laty, i tej sprzed pięciu lat. Pod warunkiem jednak, że rażąco naruszają prawo. I tu dochodzimy do sedna problemu. Bo co to znaczy „rażące naruszenie prawa"? Tego w 100 procentach nie wie nikt. Za każdym razem w sprawie ustala to organ administracji lub sąd. Najczęściej chodzi o sytuacje, gdy zabrano działkę, a nie było po temu żadnych podstaw albo grunt nie został przeznaczony na cel użyteczności publicznej bądź nie ujęto go w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zdarzało się też, że władze państwowe zapominały przeprowadzić rokowania z właścicielem, zanim pozbawiły go nieruchomości.

Skoro tak łatwo podważyć starą decyzję, ?to pewnie tych błędów popełniano sporo.

Procedurami specjalnie się nie przejmowano. Często jednak nie ma żadnej dokumentacji sprzed lat. Trudno jest więc ocenić, po czyjej stronie jest racja.

Wzruszanie tak starych rozstrzygnięć jest chyba na dłuższą metę niebezpieczne dla stabilności obrotu prawnego.

Trafiła pani w sedno. Zasadą powinno być, że z powodu rażącego naruszenia prawa stare decyzje wzrusza się wyjątkowo. Zdarza się jednak, że organy lekką ręką szafują unieważnieniami, a wiele osób z tego korzysta i w ten sposób odzyskuje utracone nieruchomości.

Ostatnimi laty tego typu rewindykacja stała się bardzo popularna. Podam przykład. Długo było można wzruszać decyzje wywłaszczeniowe wydane na podstawie dekretu z 1949 r. Obowiązywała bowiem linia orzecznictwa, ?że jeżeli w wezwaniu do odstąpienia nieruchomości nie było podanej ceny wywłaszczanej nieruchomości, to oznaczało, niejako automatycznie, że organ wydał decyzję z rażącym naruszeniem prawa, ?a tym samym należy ją unieważnić. W końcu Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę, która położyła kres tego typu rewindykacji. Ale zanim to się stało, wiele starych orzeczeń wywłaszczeniowych wydanych nawet przed 60 laty zostało unieważnionych.

Moim zdaniem ustawodawca powinien wprowadzić termin przedawnienia nieważności. Jak bowiem sprawiedliwie ocenić po 80 latach, czy wywłaszczenie przeprowadzono w zgodzie z ówczesnymi procedurami czy nie. Poza tym rozmywa się sens naprawiania krzywd sprzed 90 lat. I w prawie cywilnym,  prawie karnym tego typu sprawy już dawno by się przedawniły.

W Wielkiej Brytanii decyzje wywłaszczeniowe przedawniają się po ?25 latach, dlaczego by nie wprowadzić takiego terminu w Polsce.

Kto rewindykuje: dawni właściciele czy firmy skupujące roszczenia?

Są to dawni właściciele i ich rodziny. Są to bowiem roszczenia typowo administracyjne. Jest więc inaczej aniżeli w wypadku nieruchomości zabranych na podstawie dekretu Bieruta. Tam chodzi o roszczenie ?o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, czyli o roszczenie cywilnoprawne, które łatwo przenieść ?z jednej osoby na drugą. W wypadku decyzji wywłaszczeniowych tak się nie da.

Ale czy naprawiając stare krzywdy, ?nie wyrządza się przypadkiem nowych?

Niestety tak. Przecież osoba, która nabyła nieruchomości w dobrej wierze od gminy ?czy Skarbu Państwa, nie jest niczemu winna. Skąd ma wiedzieć, że jej blok stoi na gruncie, który 50 lat temu gmina zabrała komuś innemu i zrobiła to z naruszeniem prawa? Dlatego uważam, że zwracając nieruchomość, trzeba bardzo uważać, by nie wyrządzić nowych krzywd, np. poprzez zabieranie komuś mieszkania. W takich wypadkach powinno się raczej wypłacić odszkodowanie.

Chce pan powiedzieć, że jeżeli kupiłam mieszkanie na własność i moje prawo uwidocznione jest w księdze wieczystej, to nie chroni mnie rękojmia wiary ksiąg wieczystych?

Znam wiele przypadków, kiedy poprzedni właściciel występuje o unieważnienie umów przenoszących własność i sądy powszechne oceniają, czy są podstawy do ich unieważnienia czy nie.

Zna pan sytuację, gdy ktoś w ten sposób stracił mieszkanie?

Nie. Ale nawet jeżeli sąd uzna, że umowa dalej jest ważna, to jak czuje się osoba, która w tym lokalu mieszka całe życie i nagle się dowiaduje, że ktoś chce jej zabrać mieszkanie? Sytuacja nie do pozazdroszczenia.

Sądy unieważniają natomiast umowy dotyczące lokali usługowych lub gruntów komercyjnych. Była niedawno taka głośna sprawa dotycząca ziemi pod hipermarket budowany w jednym ze śląskich miast. Gmina sprzedała ją w przetargu, o tym jednak, że planuje się jej wyzbyć, nie powiadomiła dawnych właścicieli, do których ta działka kiedyś należała, a powinna to zrobić. Wyraźnie zobowiązuje ją do tego art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Umowa sprzedaży została unieważniona?

Tak. Nieruchomość wróciła do dawnych właścicieli. Po kilku jednak takich wyrokach gminy w końcu wyciągnęły wnioski i już na ogół zawiadamiają dawnych właścicieli o planowanej sprzedaży. Zresztą dla samorządu jest to opłacalne. Przepis bowiem mówi, że jeżeli w ciągu trzech miesięcy od zawiadomienia dawny właściciel nie wystąpi o zwrot nieruchomości, to gmina może spokojnie wprowadzić ją do obrotu. Dzięki temu unika niebezpieczeństwa, że raptem ktoś się pojawi i będzie się domagał zwrotu.

Ale to jest błędne koło. Przecież równie dobrze można domagać się zwrotu majątku zabranego za udział w powstaniu styczniowym.

Oj, chyba trochę za daleko się pani cofnęła w naszej historii. Ale teoretycznie można spróbować, skoro pojawiają się sprawy, w których strony powołują się na Kodeks Napoleona. Nie wróżę jednak większych szans na wygraną.

Państwo, zabierając nieruchomość, wypłacało odszkodowanie.

I to kolejny problem. W razie zwrotu nieruchomości wywłaszczony oddaje odszkodowanie, ale tylko w kwocie zwaloryzowanej wskaźnikiem inflacji. Są to na ogół niewysokie sumy. Czasami dochodzi wręcz do paradoksów. W miesiącach letnich waloryzacji nie ma, ponieważ w tym okresie wskaźniki zmian cen towarów i usług są na ogół poniżej zera.

Wracając do zwrotu nieruchomości ?– przecież gdy przed laty wywłaszczony otrzymał odszkodowanie, kupował za nie inną nieruchomość. Poza tym ta obecnie zwracana może być dziś w lepszym lub gorszym stanie. Moim zdaniem powinno być tak, że osoba, która dostaje nieruchomość ?z powrotem, płaci państwu lub gminie tyle, ile wynosi wartość rynkowa. Waloryzacja zwracanego odszkodowania wskaźnikiem to relikt minionej epoki. Wskaźnik miał znaczenie w latach 80., kiedy była wysoka inflacja, ale nie dzisiaj.

W Wielkiej Brytanii jest np. tak, że w razie zwrotu nieruchomości trzeba zapłacić aktualną wartość, by ją otrzymać. Nikt tej regulacji nie zakwestionował w Europejskim Trybunale Praw Człowieka w Strasburgu. Oznacza to, że nie budzi ona kontrowersji.

W wypadku Polski wygląda to inaczej.