Księga wieczysta nie zawsze ujawnia wszystkie informacje

Właściciel gruntu ma obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej postanowień umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczących sposobu korzystania z niej. W rzeczywistości jednak zdarza się, że tych informacji nie ma w księdze lub są podane w niezwykle lakoniczny sposób.

Publikacja: 16.06.2008 07:20

Księga wieczysta nie zawsze ujawnia wszystkie informacje

Foto: Rzeczpospolita

Dorota Kaczyńska

[b]Rz: Czym się różni prawo użytkowania wieczystego od prawa własności?[/b]

[b]Katarzyna Domańska-Mołdawa, partner w kancelarii BSJP Legal and Tax Advice:[/b] Powszechnie uważa się, że tylko koniecznością dokonywania przez użytkownika wieczystego opłat rocznych. Od tego nieprzyjemnego obowiązku wolni są „prawdziwi” właściciele nieruchomości. Niestety, oprócz dokonywania rocznych opłat właścicielowi gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste – Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, województwa, powiatu lub gminy – użytkownik ma często jeszcze inne obowiązki. Ich zaniedbanie może pociągać za sobą bardzo przykre konsekwencje.

[b]Jakie są to obowiązki?[/b]

Użytkownik musi korzystać z gruntu w sposób sprecyzowany w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa ta, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, powinna zawierać postanowienia dotyczące sposobu i terminu zagospodarowania nieruchomości oddawanej w użytkowanie. W umowie ustala się między innymi, jakie budynki lub urządzenia powstaną na tym gruncie oraz termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych. W przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków w umowie mogą pojawić się zapisy nakazujące np. obowiązek odbudowy lub remontu obiektów budowlanych w terminie określonym w umowie. W wielu przypadkach znajomość treści umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego jest niezbędna, żeby stwierdzić, czy konkretna nieruchomość jest w ogóle przydatna nabywcy i będzie on mógł na niej zrealizować własne plany inwestycyjne.

[b]Czy takie informacje nie powinny znaleźć się w księdze wieczystej?[/b]

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, właściciel gruntu ma obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej postanowień umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste odnośnie do sposobu korzystania z niej. W rzeczywistości jednak się zdarza, że tych informacji nie ma w księdze wieczystej lub są one podane w niezwykle lakoniczny sposób, uniemożliwiający zapoznanie się z obowiązkami spoczywającymi na użytkowniku wieczystym. Zatem zapoznanie się przez nabywcę wyłącznie z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości może okazać się w tym zakresie niewystarczające. A warto wiedzieć, że nabywca użytkowania wieczystego jest związany postanowieniami umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w zakresie ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości, nawet jeśli te postanowienia nie były mu znane oraz nie były ujawnione w prowadzonej dla tej nieruchomości księdze wieczystej. A nabywca prawa użytkowania wieczystego, który na własną rękę nie zapozna się z postanowieniami tej umowy, ponosi ogromne ryzyko. Nie może bowiem liczyć na tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni zasadniczo osoby dokonujące czynności prawnych w zaufaniu do treści ksiąg wieczystych.

[b]Jakie konsekwencje czekają osobę, która naruszy postanowienia umowy?[/b]

Jeśli na przykład użytkownik wieczysty nie dotrzyma ustalonych w umowie terminów zabudowy, może zapłacić dodatkową opłatę roczną, w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości, niezależnie od opłat płaconych przez niego z tytułu samego użytkowania wieczystego. Za każdy następny rok zwłoki opłata zwiększa się o kolejne 10 proc. A za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, zaś za jej zakończenie – wybudowanie obiektu w stanie surowym zamkniętym.

Ponadto, jeśli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, na przykład nie zbuduje nic na gruncie, właściciel może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Należy pamiętać, że w przypadku rozwiązania umowy użytkownikowi nie przysługuje od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego żadne wynagrodzenie za budynki lub obiekty wzniesione przez niego wbrew postanowieniom umowy o użytkowanie wieczyste.