Jaki podatek od nieruchomości

Stawka dla miejsca garażowego

- W jednym akcie notarialnym kupiłam mieszkanie wraz z prawem użytkowania miejsca garażowego (nie jest to wyodrębniony garaż). Płacę od niego podatek od nieruchomości jak od mieszkania (tak obliczyli w gminie). Później dokupiłam drugie prawo do użytkowania miejsca garażowego. Od niego naliczono podatek według stawek przewidzianych dla pozostałych budynków. Czy prawidłowo?

Kwestia opodatkowania garaży podatkiem od nieruchomości jest w praktyce źródłem wielu sporów. Wątpliwości wynikają z braku definicji ustawowych pojęć „budynku mieszkalnego” oraz „części budynku” i różnych prób ich interpretacji, a co za tym idzie – odmiennej kwalifikacji podatkowej.

Jeżeli chodzi o pojęcie „budynku mieszkalnego”, to moim zdaniem powinno być ono interpretowane w taki sposób, w jaki jest rozumiane na gruncie Klasyfikacji Środków Trwałych oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Budynkiem mieszkalnym będzie zatem budynek, którego co najmniej połowa powierzchni użytkowej jest zajęta na cele mieszkalne. Zakładam, że ta przesłanka została spełniona i zarówno mieszkanie czytelniczki, jak i garaż znajdują się w budynku mieszkalnym.

Należy jednak pamiętać, że zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przedmiotem opodatkowania nie zawsze jest cały budynek. W niektórych sytuacjach odrębnym zasadom opodatkowania może również podlegać jego część. Co do rozumienia pojęcia „części budynku” również są duże wątpliwości. Niemniej w zasadzie jednolicie przyjmuje się, że częścią budynku jest lokal będący przedmiotem odrębnej własności.

Równocześnie, na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, garaż może stanowić część składową lokalu (tj. mieszkania). Opierając się jednak na stanowisku Sądu Najwyższego (postanowienie z 19 maja 2004, I CK 696/03, oraz postanowienie z 5 października 2010, I CSK 229/07), taka sytuacja nie może wystąpić w przypadku miejsca w  garażu wielostanowiskowym.

W wypadku czytelniczki będziemy mieć zatem do czynienia z  dwoma odrębnymi przedmiotami opodatkowania: lokalem (stanowiącym własność czytelniczki) oraz miejscami parkingowymi (w  stosunku do których czytelniczka jest współwłaścicielem – możliwy jest tutaj tzw. podział quoad usum).

Uważam, że mimo to, zarówno do opodatkowania lokalu jak i garażu, zastosowanie mieć powinna stawka właściwa dla budynków mieszkalnych (wynosząca w 2011 r. maksymalnie 0,67 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej). Wynika to z tego, że garaż znajduje się w budynku kwalifikowanym w całości jako mieszkalny. Jest to niewątpliwie podstawowa funkcja budynku, a garaż pełni w stosunku do niego funkcję wyłącznie pomocniczą. Potwierdza to pismo ministra finansów z 11 marca 2005 (LK-833/PP/05/ST-52).

Inaczej mogłoby być w sytuacji, gdyby garaż wielostanowiskowy stanowił odrębny lokal (tak czasem się zdarza). Wtedy należałoby moim zdaniem przyjąć, że jest on odrębną częścią budynku i równocześnie zupełnie odrębnym przedmiotem opodatkowania, który na potrzeby podatku od nieruchomości może być również inaczej kwalifikowany. Powinien wówczas podlegać opodatkowaniu według stawki właściwej dla budynków pozostałych (w 2011 r. maksymalnie 7,06 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej).

W żadnym z opisanych przypadków przepisy nie stwarzają jednak możliwości uzależnienia wysokości stawki podatkowej od liczby miejsc parkingowych posiadanych przez podatnika. Postępowanie organu jest zatem nieprawidłowe.

...i budynku sklepowego

- Kupiłem stary budynek sklepu. Nie prowadzę żadnej działalności gospodarczej. Budynek stoi pusty. W gminie chcą podatek według stawek przewidzianych dla działalności gospodarczej (bo to sklep). Czy słusznie?

Art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje najwyższą stawkę podatku (w 2011 r. maksymalnie 21,05 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej) dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 1a ust. 1 pkt 3 do tej grupy zaliczają się, co do zasady, wszystkie budynki będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą (od reguły tej istnieje kilka wyjątków).

Dla takiej kwalifikacji nie ma żadnego znaczenia, że jest to budynek przeznaczony i zaprojektowany jako sklep. Nie ma również znaczenia, czy w przeszłości pełnił on taką funkcję. Na zastosowanie najwyższej stawki podatkowej w tym wypadku wpływ może mieć wyłącznie fakt prowadzenia działalności gospodarczej przez właściciela budynku lub jakąkolwiek inną osobę, która ten budynek wykorzystuje (np. dzierżawiąc go od właściciela).

Z pytania czytelnika wynika, że on sam nie jest przedsiębiorcą, nie prowadzi sklepu (ani żadnej innej działalności gospodarczej) w zakupionym budynku ani nie oddaje go w tym celu do  używania innej osobie. Zatem budynek powinien być opodatkowany według stawki właściwej dla budynków pozostałych (jeśli rada gminy w drodze uchwały dodatkowo nie zróżnicowała stawek podatku od nieruchomości). W żadnym razie stawka za 2011 r. nie powinna być wyższa niż 7,06 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej.

Autor jest doradcą podatkowym, menedżerem w krakowskim biurze Kancelarii Olesiński & Wspólnicy

Czytaj również: