Marcin Drogomirecki: Oferta mieszkań na sprzedaż rośnie, ceny nie uciekają

Za nami 2024 rok. Jaki to był czas na rynku mieszkań?

Rok 2024 był dla rynku mieszkaniowego takim czasem, którego nadejście było spodziewane jeszcze przed epidemią Covid-19, ale jej wybuch i cały szereg nieoczekiwanych wydarzeń w kolejnych latach sprawiły, że tak się opóźnił. W końcu jednak przyszedł. Miniony rok był czasem powolnego powracania rynku nieruchomości do normalności. Oznacza to stabilizację popytu, odbudowę mocno uszczuplonej oferty sprzedaży mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, oraz rozpoczęcie procesu urealniania cen. Te bowiem – powiedzmy sobie szczerze – w ostatnim czasie odleciały w kosmos.

I ciągle w tym kosmosie są.

Ceny ofertowe mieszkań rzeczywiście są wysokie. Widać to w ogłoszeniach sprzedaży. Ale to iluzja. Dziś do transakcji dochodzi tylko wtedy (poza nielicznymi wyjątkami), gdy sprzedający zdecyduje się na obniżkę. Na rynku wtórnym zwykle są to zniżki nie rzędu 3 czy 5 tys. zł, ale 5, 10, a nawet ponad 15 proc. Jeśli uwzględnimy takie rabaty, to okaże się, że mieszkania, które się sprzedają, czyli są przedmiotem obrotu, a nie tylko pozycją wśród ogłoszeń, są już wyraźnie tańsze.

Ale przecież nie wszystkie i nie wszędzie. Dużo zależy np. od wielkości lokalu.

Zróżnicowanie cen jest bardzo duże i cały czas się powiększa. Metr kwadratowy w apartamentowcu może być nawet pięć razy droższy niż metr mieszkania z dolnej półki. Stawki są uzależnione nie tylko od lokalizacji i powierzchni mieszkania, ale też standardu – zarówno samego lokalu, jak i budynku, w którym się znajduje. Ważna jest też wielkość oferty lokali określonego typu w danej lokalizacji. Czy jest ich dużo? Czy może to pierwsze oferty po długim czasie? Jeśli są to rodzynki, na które czeka wielu chętnych, to rabaty nie będą duże, a może nie będzie ich wcale.

Przykład takich mieszkaniowych rodzynków?

Każdy klient ma swoje preferencje, każdy szuka czegoś innego. Dla jednego będzie to mieszkanie z garażem w lokalizacji, w której garaży jest jak na lekarstwo, dla innego konkretne, upatrzone osiedle czy nawet budynek. Ktoś inny może szukać lokalu np. tylko w pobliżu swojego dotychczasowego miejsca zamieszkania albo w bliskim sąsiedztwie rodzeństwa czy rodziców. Może się okazać, że właśnie tam brakuje ofert. Kiedy mieszkanie spełniające określone kryteria pojawi się w końcu w ofercie, a chętnych do jego kupna będzie wielu, sprzedający może nie tylko nie być skłonny do negocjacji ceny, ale nawet sprzedać je drożej.

Część prognoz mówiących, że w 2024 r. mieszkania będą tylko drożeć, choć może mniej niż w 2023 r., się nie sprawdziła.

U progu 2024 r. nie wiedzieliśmy, jak potoczy się sprawa dopłat do kredytów. Nowy rząd zapowiadał nowy program wsparcia kupujących mieszkania w miejsce wygaszonego „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” Skończyło się na zapowiedziach, dopłat nie było. Poza tym rok temu nie wiedzieliśmy, jak się rozwinie sytuacja na Wschodzie, czy i jak duży będzie napływ uchodźców, jak zmienią się przepisy prawa budowlanego ani też, jak będzie przebiegać walka z inflacją.

Było więc wiele niewiadomych, które mogły różnie wpływać na rynek mieszkaniowy. Pod koniec 2023 r. zastanawialiśmy się, co będzie się działo z cenami mieszkań i ze stawkami najmu. Oczywiste było, że boom nie może trwać w nieskończoność. Z upływem kolejnych miesięcy okazało się, że mit o nigdy nietaniejących nieruchomościach zaczął upadać.

Z tonu spuścili najpierw wynajmujący mieszkania.

Tak, najpierw stygnąć zaczął rynek najmu, który po wybuchu wojny w Ukrainie przeżywał złoty okres, a na którym już pod koniec 2023 r. było widać oznaki ochłodzenia. W marcu, kwietniu 2024 r. deficyt klientów sprawił, że trend zaczął się odwracać – mieszkań czekających na najemców wciąż przybywało, a stawki, które już od dłuższego czasu nie rosły, zaczęły spadać. To był sygnał dla wielu osób, które kupowały mieszkania inwestycyjnie albo myślały o takim zakupie, że nadchodzą zmiany.

Rząd utrzymywał i nadal utrzymuje Polaków w niepewności, jeśli chodzi o program dopłat do kredytów. Minister rozwoju Krzysztof Paszyk zapowiedział wprawdzie, że kredytów „zero procent” nie będzie, ale nie wykluczył programu dopłat. Jak bardzo rynek cierpi na takich deklaracjach? A może machnął już ręką na to, co płynie z ust polityków?

Myślę, że rynek już od dłuższego czasu nie zwraca uwagi na dyskusje polityków o programach wsparcia kredytobiorców. Na początku 2024 r., kiedy pamięć o „Bezpiecznym kredycie 2 proc.” była wciąż żywa, te zapowiedzi oddziaływały na klientów, zwłaszcza podażowych. Wiara w kontynuację dopłat w takiej czy innej formie dawała nadzieję na utrzymanie wysokiego popytu, a co za tym idzie – dalsze wzrosty cen. Na szczęście rynek został pozbawiony dopalacza, który mocno zaburzał jego funkcjonowanie.

Nie dla wszystkich brak tanich kredytów jest szczęściem. Część rodzin na nie liczyła.

Mówiąc „na szczęście”, mówię o szeroko pojętym rynku. Wiadomo, że są grupy, które bardzo skorzystały na „Bk 2 proc.”. Ale duża część społeczeństwa straciła na wprowadzeniu tego programu. Marzenie wielu osób o zakupie pierwszego M czy o przeprowadzce do większego miasta czy lokalu o wyższym standardzie odjechało w nieokreśloną przyszłość.

Ze względu na ceny, które pod działaniem „Bk 2 proc.” też odjechały?

Tak, ze względu na szalony wzrost cen – w ciągu zaledwie roku o kilkanaście czy nawet ponad 30 proc., jak w przypadku Krakowa. To absurd. Tak gigantyczne wzrosty są nie do zaakceptowania przez normalnie pracujących, przeciętnie, a nawet lepiej zarabiających klientów. Rynek w czasie działania „Bk 2 proc.” wpadł w swoisty amok. Był napędzany z jednej strony tanim pieniądzem, a z drugiej… strachem. Klienci cały czas się bali: że nie zdążą z transakcją, że nie załapią się na dopłaty do kredytu, że nie znajdą oferty, bo te znikały w mgnieniu oka. Obawiali się, że jeśli nie kupią teraz, to w kolejnym miesiącu będzie jeszcze drożej.

Strach nie jest dobrym doradcą.

Zdecydowanie. Zwłaszcza gdy pod jego wpływem działa tylko jedna strona – popytowa, a druga – podażowa – to wykorzystuje. Taka nierównowaga absolutnie nie była zdrowa. Ale zaczęły się zmiany, choć – co jest typowe dla rynku nieruchomości – bardzo powolne. Klientów na zakup mieszkań zaczęło ubywać już w trzecim kw. 2023 roku; sprzedający zaczęli nieznacznie obniżać ceny ofertowe dopiero po kilku miesiącach, kiedy ich telefony umilkły, kiedy chętnych do oglądania mieszkań zaczęło brakować.

Od połowy 2024 r. średnie ceny ofertowe mieszkań w największych miastach zanotowały nieznaczne spadki, w granicach 2–3 proc. Zaznaczam – chodzi o ceny, które widzimy w ogłoszeniach. O tym, że wciąż są one nieadekwatne do możliwości potencjalnych kupujących, świadczy bardzo ograniczone zainteresowanie ofertami i mocno ograniczona liczba transakcji. Szczególnie widać to w największych miastach. To właśnie rynki w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu najbardziej rozgrzał program „Bk 2 proc.”. To tam ceny wystrzeliły najmocniej i tam najwcześniej zaczęło się hamowanie.

Uważa pan, że dopłaty do kredytów psują rynek. Czego ten rynek najbardziej potrzebuje od rządzących?

Po tak długim, co najmniej kilkuletnim okresie zawirowań, rynek mieszkaniowy potrzebuje przede wszystkim stabilizacji i przewidywalności, a nie kolejnych, nagłych i nie do końca przemyślanych ingerencji (zwłaszcza polityków, którzy mają o nim znikomą wiedzę). Ostatnie miesiące dowiodły, że rynek jest w stanie sam się wyregulować. Wystarczy zostawić go w spokoju.

Jeśli chodzi o dopłaty czy wsparcie dla osób, których nie stać na samodzielne zaspokojenie swoich potrzeb bytowych, tj. zapewnienie sobie dachu nad głową na normalnych, rynkowych zasadach, to tak – powinny być wąskie, celowe programy wsparcia. Ale tylko dla tych, którzy z jakichś konkretnych powodów nie radzą sobie na rynku pracy, przez co nie radzą sobie i na rynku nieruchomości.

Ale nie musi to być od razu lokal na własność. Mówimy po prostu o dachu nad głową?

Oczywiście. Chodzi o preferencyjne formy wynajmu mieszkań, dopłaty do czynszów, rozwój budownictwa społecznego. To wszystko można dogłębnie przeanalizować, zaplanować i systemowo, a nie na rympał, realizować. Jednak skala takich programów powinna być ograniczona, a pomoc powinna być skierowana nie do wszystkich (wyborców), tylko do wąskiej grupy osób faktycznie potrzebujących; tak aby nie zaburzać funkcjonowania całego rynku nieruchomości.

To spójrzmy szerzej na ten rynek, nie tylko na dopłaty. Minął rok od powołania koalicyjnego rządu. Jak ocenia pan jego osiągnięcia? Miały być tanie kredyty, tanie mieszkania, tanie akademiki. Miała być ziemia pod nowe osiedla, miały być ułatwienia w prowadzeniu inwestycji. Nie ma tego wszystkiego.

Zdaję sobie sprawę, że prawo budowane w Polsce jest mocno niedoskonałe, ale też bym tego nie demonizował. W ostatnich czasach budowało się i buduje bardzo dużo. Rynek budowlany nie stoi, ma się całkiem dobrze.

Oczywiście, przepisy trzeba udoskonalać ale najpierw należy określić strategiczne cele, czyli to, jak polski rynek mieszkaniowy ma wyglądać za pięć, dziesięć czy 15 lat. Wprowadzanie nowych regulacji powinno być poprzedzone dogłębnymi analizami oczekiwanych i możliwych skutków. Musimy myśleć o rynku w perspektywie dziesięcioleci, a nie jedynie zbliżających się wyborów. Powinno się to odbywać w szerokim gronie – przedstawicieli rządu, gmin, deweloperów i niezależnych ekspertów w dziedzinie mieszkalnictwa.

I przy otwartej kurtynie.

Zdecydowanie. To wszystko musi być transparentne, nie może być cienia podejrzeń, że przy tworzeniu nowego prawa górę nad interesem społecznym wzięły jakieś partykularne interesy.

A wracając do posumowania roku rządów. Pozytywnie oceniam to, że rząd jednak nie gmerał na rynku nieruchomości, pozwalając działać jego normalnym prawidłom. Dzięki temu na rynek wraca normalność.

I nie ma już tych powodowanych strachem zakupów. Klient ma wybór, kupuje to, czego naprawdę potrzebuje.

Właśnie się zaczął i pewnie potrwa dłużej tzw. czas klienta kupującego. Oferta rośnie, ceny już nie uciekają. To ogromna zmiana – na korzyść klientów szukających optymalnego mieszkania dla siebie. Znów mogą planować zakup, spokojnie oglądać, porównywać, wybierać, negocjować i podejmować przemyślane decyzje. Mam wrażenie, że ta jakże ważna zmiana bywa pomijana w różnych analizach i ocenach obecnej sytuacji na rynku.

Poleca pan kupować mieszkanie dziś czy czekać?

Na takie pytanie właściwą odpowiedzią jest: „to zależy”. Jeśli ktoś szuka mieszkania dla siebie, dla podniesienia komfortu życia – swojego, swojej rodziny, żeby mieć więcej przestrzeni, żeby żyć w lepszym miejscu, żeby mieszkać bliżej rodziny czy bliżej miejsca pracy, to każdy moment jest dobry na zakup, niezależnie od cykli koniunkturalnych, od zmian cen.

Życie jest jedno, nie jest przesadnie długie. Dlatego jeżeli tylko mamy możliwość poprawienia swojego dobrostanu, to róbmy to. Nigdy nie wiadomo, co się wydarzy za rok, za dwa, za trzy lata. Nie wiadomo, czy nasze możliwości będą takie same jak dziś, czy może się pogorszą. Jeśli więc szukamy mieszkania dla siebie i mamy odpowiednią zdolność finansową, to radzę nie odkładać planów w nieskończoność. Czas ucieka.

A takie wyczekiwanie na lepsze czasy, na spadek cen, na okazje, nie ma nic wspólnego z komfortem życia.

To trochę tak jak z… pieczywem. Nie kupujemy go, gdy jest tanie, tylko wtedy, kiedy jesteśmy głodni. Mieszkanie do mieszkania kupujemy wtedy, kiedy go potrzebujemy i jest nas na nie stać - za gotówkę albo na kredyt. Nie kalkulujmy całe życie. Chyba nie o to chodzi.

Co innego, jeśli mają to być zakupy inwestycyjne. Na nieruchomościach można wciąż bardzo dobrze zarobić, ale nie na wszystkich. Niezbędna jest wiedza o rynku i dogłębna analiza potencjału danego mieszkania, danej okolicy, a nawet perspektyw (np. demograficznych) dla danego miasta.

Okres, w którym praktycznie każda kupiona nieruchomość zyskiwała na wartości, na razie mamy za sobą. Pamiętając o tym, że inwestowanie w nieruchomości jest dziś bardziej skomplikowane i ryzykowne, warto skorzystać z pomocy doświadczonego pośrednika nieruchomości, dobrze znającego lokalny rynek.

Przejdźmy do prognoz. Czego się pan spodziewa na rynku wtórnym w 2025 roku?

Na horyzoncie nie widać, niestety, żadnych impulsów, które mogłyby istotnie wpłynąć na zmianę sytuacji na rynku mieszkaniowym. Z prognoz dotyczących inflacji można wnioskować, że wysokie stopy procentowe prędko nie spadną; to oznacza wciąż drogi i trudno dostępny kredyt hipoteczny. Wynagrodzenia, choć rosną, to są „zjadane” przez stale rosnące koszty życia. Jeśli dodamy do tego niekorzystne wskaźniki demograficzne i fakt, że część popytu została zaspokojona w krótkim okresie obowiązywania „Bk 2 proc.”, to trudno się spodziewać w najbliższym czasie szturmu klientów na biura sprzedaży. A to oznacza, że potencjału do wzrostu, a nawet utrzymania dzisiejszych cen nie ma.

Z moich analiz i obserwacji rynku, ale też z rozmów z klientami – i oferującymi, i poszukującymi – wynika, że najbliższe miesiące będą upływać pod znakiem dalszej stabilizacji rynku mieszkaniowego.

Spodziewam się dalszego wzrostu liczby mieszkań oferowanych do sprzedaży, a co za tym idzie - korekty cen, w zależności od lokalizacji i standardu lokalu – od kilku do nawet kilkunastu proc. Tanieć będą zarówno mieszkania jedno- i dwupokojowe, które są oferowane za cenę nieuwzględniającą tego, że rynek jest już inny niż jeszcze 15 miesięcy temu, jak i duże mieszkania, zwłaszcza te o niższym standardzie, w starszym budownictwie, które wymagają znacznych nakładów na remonty i wykończenie, a które w okresie boomu drożały bez szczególnego uzasadnienia.

Podczepiły się pod trend wzrostów.

Tak, właściciele podnosili ich ceny, choć takie lokale nie były rozchwytywane. Zbyt wysoko wycenionych mieszkań na rynku jest dziś sporo. Bez korekty stawek szanse właścicieli na znalezienie nabywcy są praktycznie zerowe.

Na rynek sprzedaży będą też trafiać kolejne lokale wycofywane z oferty najmu. Część z nich trafiłaby na sprzedaż już rok, dwa lata temu, ale nagła gorączka na rynku najmu wywołana napływem fali uchodźców z Ukrainy sprawiła, że zostały wynajęte i przez długi czas przynosiły zyski w postaci czynszu. Teraz, gdy o najemcę jest trudniej, dawne plany zaczynają się materializować. Właściciele decydują się na sprzedaż.

Na początku 2025 roku należy się tradycyjnie spodziewać znacznego wzrostu aktywności klientów popytowych. Takie ożywienie jest typowe dla okresu poprzedzonego przerwą świąteczno-noworoczną, podczas której zamiast na szukaniu mieszkań koncentrujemy się na prezentach, wigilijnych potrawach, spotkaniach z rodziną i przyjaciółmi. Czas pokaże, jak duże i na ile trwałe będzie to odbicie.

A co z rynkiem pierwotnym? Deweloperzy będą dużo budować?

Nie widzę i nie słyszę, aby miały być jakieś cięcia w inwestycjach deweloperskich w najbliższym czasie. Budowy trwają. Na wielu powstających osiedlach mieszkania zostały już dawno sprzedane. Zwłaszcza w 2023 r., kiedy na porządku dziennym były zakupy nawet nie dziur w ziemi, ale szkiców z folderu.