Ogromny wzrost podaży mieszkań. Jak bardzo ceny zostały w tyle?

Zdaniem ekspertów portali Rankomat.pl i Rentier.io „najbardziej spektakularnym wydarzeniem” na rynku nieruchomości w 2024 r. był ogromny wzrost podaży mieszkań.

- Aktywne ogłoszenia na największych portalach nieruchomości liczyliśmy co miesiąc od listopada 2023 r. w 17 miastach – wskazują autorzy raportu. – W listopadzie 2024 r. takich ofert było niemal 470 tys., to aż 40 proc. więcej niż w listopadzie 2023 r.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nadszedł czas kupującego. Górą gotówkowicze

Klienci na rynku wtórnym mogli liczyć na średnie rabaty od 5 do 15 proc. Droższe lokale były przeceniane nawet o 30 proc. Co dalej z mieszkaniami z drugiej ręki?

Dziury w ziemi już nie znikają tak szybko

Powodów jest kilka. - Po pierwsze, program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” znacząco zmniejszył przed rokiem liczbę mieszkań na rynku. Oferta zaczęła się odbudowywać. Kolejnym czynnikiem jest spadek popytu, zwłaszcza popytu inwestycyjnego – tłumaczą eksperci serwisów Rankomat.pl i Rentier.io. - W ostatnich latach nowe mieszkania były często sprzedawane już na etapie dziury w ziemi. Dziś mamy wiele ofert nowych, gotowych do zamieszkania lokali. To powoduje, że choć liczba mieszkań oddanych do użytku jest mniejsza niż przed rokiem, to ogłoszeń o sprzedaży jest więcej.

Wzrosła też liczba ogłoszeń mieszkań na rynku wtórnym. - Wynika to z faktu, że część mieszkań kupowanych w ostatnich latach jako inwestycje trafia teraz na sprzedaż – tłumaczą autorzy raportu. - Inwestorzy przestali bowiem wierzyć w kontynuację dynamicznego wzrostu cen mieszkań.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Są miasta, gdzie mieszkania są już tańsze niż rok temu

Średnie ceny mieszkań spadają. Obniżki widać już nie tylko w ujęciu miesięcznym, ale i rocznym.

Z analiz wynika, że w Warszawie liczba ogłoszeń wzrosła aż o 61 proc. rok do roku. - W listopadzie w stolicy było aż 114 tys. aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Wzrosty przekraczające 50 proc. odnotowaliśmy w Krakowie (55 proc.), Rzeszowie (54 proc.), Lublinie (53 proc.) i Sosnowcu (50 proc.). Także w większości pozostałych analizowanych miast wzrosty były bardzo znaczące – zaznaczają analitycy.

Jest jeden wyjątek – Gdańsk. W tym mieście liczba ogłoszeń była wyjątkowo stabilna, w ciągu roku wzrosła tylko o 2 proc. Inaczej było w Gdyni, gdzie liczba ogłoszeń wzrosła o 38 proc.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w 2024 roku

- Biorąc pod uwagę tak duży wzrost oferty mieszkań, można odnieść wrażenie, że ich ceny powinny znacząco spadać – mówią analitycy portali Rankomat.pl i Rentier.io. - Tak się jednak nie stało. Ceny mieszkań reagują zazwyczaj z dużym opóźnieniem. Na początku 2024 roku wciąż rosły. Później wzrost stawał się coraz wolniejszy, aż w listopadzie w analizowanych miastach odnotowaliśmy przewagę spadków.

W listopadzie ceny mieszkań były niższe niż w październiku w dziesięciu z 17 badanych miast. – W efekcie średni wzrost cen ofertowych w całym 2024 r. wyniesie ok. 8 proc. (danych za grudzień jeszcze nie ma). To ogromna zmiana w porównaniu z 2023 r., kiedy to wzrost wyniósł niemal 16 proc. rok do roku.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Mieszkania mogą jeszcze stanieć

Malejący popyt, rosnąca oferta, stabilizacja, a nawet korekty cen – oto rynek pierwotny w 2024 r. Co przyniesie kolejny?

Pro

Analitycy zaznaczają, że wzrost cen transakcyjnych mieszkań może być wyższy. – Zmiany cen ofertowych przekładają się na ceny transakcyjne z kilkumiesięcznym opóźnieniem związanym z czasem potrzebnym na dokończenie budowy czy uzyskanie kredytu hipotecznego – wyjaśniają. - Spadki cen w ofertach z końca roku wpłyną na ceny transakcyjne dopiero w pierwszy kwartał 2025 r. Kontynuację wzrostu cen transakcyjnych nowych mieszkań potwierdzają dane DFG (deweloperski fundusz gwarancyjny). Co prawda liczba umów deweloperskich zawartych w listopadzie w porównaniu z listopadem znacząco spadła (o 16 proc.), jednak przeciętna wartość transakcji nadal rosła. Zarówno średnia (766 tys. zł), jak i mediana (525 tys. zł) były najwyższe od początku publikacji takich danych przez DFG.

Eksperci zaznaczają, że nie musi to oczywiście wynikać wyłącznie ze wzrostu cen mieszkań. - Możliwe, że zmieniła się także struktura sprzedawanych lokali, np. zwiększył się udział tych droższych. Wydaje się jednak, że przynajmniej częściowo wzrost cen w listopadowych umowach deweloperskich wynika z wyższych cen, które były negocjowane kilka miesięcy wcześniej – oceniają eksperci portali Rankomat.pl i Rentier.io.

Ceny mieszkań w poszczególnych miastach

Zmiany cen ofertowych mieszkań w zależności od miasta były bardzo zróżnicowane. W czterech miastach wzrost cen odnotowany w 2024 r. (od grudnia 2023 r. do listopada 2024 r.) był szczególnie duży. W Katowicach przeciętna cena w listopadzie wyniosła11 025 zł za mkw., co oznacza wzrost aż o 22 proc. Kilkunastoprocentowy wzrost odnotowano także w Radomiu (16 proc.), Rzeszowie (16 proc.) i Gdańsku (12 proc.).

- Na drugim biegunie znalazły się Częstochowa i Łódź, gdzie ceny wzrosły jedynie o 2 proc. Gdy dostępne będą dane za grudzień, może się okazać, że w jednym z tych miast ceny jednak spadły. W większości badanych miast wzrosty wynosiły 5- 6 proc. – wskazują autorzy raportu.

Foto: Mat.prasowe

Jak dodają analitycy, na rynku kredytów hipotecznych można mówić o względnej stabilizacji – zarówno pod względem wartości udzielanych kredytów, jak i poziomu oprocentowania.

Ceny mieszkań w 2025 roku. Jakich zmian można się spodziewać

- W przyszłym roku na ceny mieszkań i na popyt na nieruchomości wpłyną przede wszystkim dwa czynniki: ewentualny nowy program dopłat do kredytów hipotecznych i obniżki stóp procentowych – oceniają analitycy. - Trzecim potencjalnym czynnikiem mogłoby być zakończenie wojny w Ukrainie.

Zdaniem autorów raportu portali Rankomat.pl i Rentier.io znaczące spadki cen mogłyby się pojawić, gdyby nie wprowadzono nowego programu wsparcia rynku nieruchomości oraz gdyby stopy procentowe pozostały na obecnym poziomie.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Kredytu zero procent nie będzie. „Szukamy innych rozwiązań”

Rząd zapowiada, że w pierwszym kwartale 2025 roku przedstawi kompleksowy program mieszkaniowy. Minister rozwoju Krzysztof Paszyk potwierdził, że program obejmie różnorodne formy wsparcia, od budownictwa komunalnego po własnościowe, jednak szczegóły wciąż są przedmiotem negocjacji.

- Dodatkowo, gdyby zakończyła się wojna, popyt na rynku najmu mógłby spaść. Część Ukraińców wróci do swojego kraju – tłumaczą analitycy. - To mogłoby zmusić właścicieli wynajmowanych mieszkań do ich sprzedaży. Warto jednak zaznaczyć, że nie jest to scenariusz bazowy. Najbardziej prawdopodobne, że w drugiej połowie 2025 r. stopy procentowe zostaną obniżone. Prawdopodobnie rząd wprowadzi program wsparcia rynku mieszkaniowego, na który zarezerwowano 4,2 mld zł. Nie wiadomo jednak, jak będzie wyglądał jego kształt.

W pierwszej połowie 2025 r. mogą dominować niewielkie spadki cen mieszkań. – Obniżki stóp procentowych jeszcze się wtedy nie pojawią. Z kolei program wsparcia najprawdopodobniej zostanie skonstruowany tak, by nie powodować wzrostu cen – wyjaśniają autorzy raportu.