Mieszkaniówka na karuzeli

Pełen paradoksów. Tak mijający rok na rynku mieszkań ocenia Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości. Prezes mówi o wywołanym przez polityków zamieszaniu. – Zapowiadano zmiany, które miały zrewolucjonizować rynek nieruchomości. To supertani kredyt, większa dostępność mieszkań. Rzeczywistość okazała się znacznie bardziej chaotyczna, a największe szkody wyrządził brak przewidywalności i spójności działań rządu – uważa Wydrowski.

Wygaszony w styczniu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” już w lipcu miał zastąpić supertani kredyt „Na start” (nawet na „zero procent”). Potem była mowa o jesieni. Tymczasem koalicjanci do dziś ostro spierają się o sens dopłat do kredytów. Rynek próbował się odnaleźć w tym chaosie.

W czwartek 12 grudnia Krzysztof Paszyk zapowiedział w w Radiu Zet, że w pierwszym kwartale 2025 roku rząd przedstawi program mieszkaniowy. Przyznał, że kredytu zero procent nie będzie. Nie oznacza to jednak, że nie będzie żadnej formy pomocy kredytobiorcom.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Kredytu zero procent nie będzie. „Szukamy innych rozwiązań”

Rząd zapowiada, że w pierwszym kwartale 2025 roku przedstawi kompleksowy program mieszkaniowy. Minister rozwoju Krzysztof Paszyk potwierdził, że program obejmie różnorodne formy wsparcia, od budownictwa komunalnego po własnościowe, jednak szczegóły wciąż są przedmiotem negocjacji.

Strategie klientów na rynku mieszkań. Gra na czas

– Kupujący wstrzymywali się z transakcjami, czekając na obiecywane wsparcie. A sprzedający próbowali grać na czas, utrzymując ceny ofertowe na wysokim poziomie lub windując je jeszcze wyżej – zauważa Łukasz Wydrowski. – Dodatkowo wysokie stopy procentowe ograniczyły dostępność kredytów i obniżyły zdolność kredytową gospodarstw domowych. W efekcie rynek wpadł w tryb wyczekiwania, co tylko pogłębiło stagnację.

W ocenie prezesa Estatic Nieruchomości kupujący i sprzedający znaleźli się w klinczu. – Ci pierwsi byli ostrożni. Niepewność co do wprowadzenia taniego kredytu sprawiła, że wielu wstrzymało się z zakupami, szczególnie w pierwszej połowie roku. W badaniach GUS zauważono, że liczba gospodarstw planujących zakup mieszkania była wyższa niż w poprzednich latach, ale niewiele realizowało plany. Powodem była zarówno mała dostępność kredytów, jak i nadzieja, że rząd w końcu wprowadzi wsparcie – mówi.

Dodaje, że na rynku wtórnym dominowała postawa twardych negocjacji. – Rozbieżność między cenami ofertowymi a transakcyjnymi w wielu miastach była rekordowa. Np. w Gdańsku w przypadku dużych mieszkań sięgnęła aż 33,7 proc. – wskazuje. – Kupujący doskonale zdawali sobie sprawę z przewagi szczególnie przy tak dużej ofercie. Sprzedający znaleźli się pod presją rosnącej podaży i malejącego popytu. Wielu podniosło ceny ofertowe w nadziei, że obiecane programy rządowe przyciągną kupujących. Droższe nieruchomości rzadko jednak znajdują nabywców. Bez elastyczności nie ma mowy o zamknięciu transakcji.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Stan deweloperski z drugiej ręki

Niewykończone mieszkanie z rynku wtórnego może być droższe niż u dewelopera. Za co zgarnie premię sprzedający?

O zdezorientowaniu sprzedających mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

– Cały czas żyli ze świadomością skokowych wzrostów cen, licząc, że na ich fali uda się im dobrze sprzedać mieszkanie. Według danych NBP średnia cena ofertowa mkw. mieszkań w Warszawie była w III kw. o 3 tys. zł wyższa niż transakcyjna. To pokazuje życzeniowe postawy sprzedających – zauważa. – Kupujący na kredyt nadal mieli problem ze zdolnością kredytową. Do głosu doszli klienci gotówkowi, którzy kupowali nieco droższe nieruchomości w lepszych lokalizacjach. Tylko dzięki temu cena transakcyjna nadal rosła.

Marcin Jańczuk przyznaje, że pewna część rynku jest nadal w stanie hibernacji. Zwraca też uwagę na chaos, jaki towarzyszył kolejnym odsłonom założeń programu „Na start”.

– To świetny case do analizy na zajęciach z komunikacji – uważa. – Tymczasem na ten hucznie zapowiadany przez nową koalicję program czekało mnóstwo ludzi. Można się było jednak spodziewać, że w tak różnorodnym środowisku koalicji o zgodę będzie bardzo trudno. Sprzeczne komunikaty na temat możliwego modelu nowego programu pojawiały się cały rok. I nadal wiele osób liczy na wsparcie państwa w zakupie mieszkania, choć zapewne część z nich kupiłaby je w tym roku, gdyby tylko wiedziała, że szanse na wsparcie w 2025 r. są zerowe. Brak informacji to najgorsza informacja.

Tomasz Lebiedź, doradca i ekspert rynku, przyznaje, że na początku roku duża część sprzedających wierzyła w program dotowanego kredytu, co znalazło odbicie w wysokich cenach ofertowych. – Nawet jeśli ich mieszkania nie trafiały w prezentowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii założenia kredytu „zero procent” – zauważa. – Podobnie kupujący: na początku zdawali się wierzyć w ten program, ale z każdym miesiącem ich wiara gasła. Osoby, które stać na kredyt, straciły cierpliwość i przestały czekać na to „dobrodziejstwo”.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ile naprawdę płacimy za mieszkania? Dwucyfrowe roczne wzrosty cen transakcyjnych

Średnia cena transakcyjna mieszkań w Warszawie w ciągu roku poszła w górę o 12 proc., w Krakowie – o 24 proc.

Duża oferta mieszkań

Tomasz Lebiedź uważa, że większość uczestników rynku nieruchomości przestała wierzyć w zapowiedzi dotowanego kredytu mniej więcej w połowie roku. Jego zdaniem rynek mieszkań tylko na tym zyskał. – Gołym okiem widać, że niespełnienie obietnic ministrów rozwoju spowodowało zdrowienie rynku mieszkań – uważa. – Ceny mieszkań się stabilizują, a deweloperzy, mimo braku kredytu „zero procent”, rozpoczynali w tym roku wiele inwestycji.

Część deweloperów liczyła jednak na nową falę popytu, którą miał wywołać program „Na start", co zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

– Prawdopodobnie jednak znacznie większy wpływ na ich zachowania miał powszechny wśród nich optymizm dotyczący poprawy dostępności kredytów udzielanych przez banki na warunkach rynkowych. Rachuby się jednak nie sprawdziły – zaznacza. – Nie dość, że w II kwartale spadła liczba udzielanych kredytów, to w maju pojawiły się wątpliwości, czy nowy program wsparcia kredytobiorców w ogóle wejdzie w życie. Potężny spadek popytu na nowe mieszkania wcale jednak nie osłabił aktywności deweloperów aż tak, jak można się było spodziewać. Przypuszczalnie dlatego, że gospodarka trzyma się mocno, a na horyzoncie są spadki stóp procentowych. Najwyraźniej deweloperzy doszli do wniosku, że chętni na mieszkania się znajdą, jeśli nie w tym, to w przyszłym roku. Czekają jedynie na korzystniejsze warunki kredytowe lub na nowy program.

Marek Wielgo nie ukrywa, że niezdecydowanie rządu w kwestii programów wsparcia mieszkalnictwa, a przede wszystkim sposób, w jaki jego przedstawiciele polemizują ze sobą za pośrednictwem mediów, może się nie podobać.

– Stwierdzenie, że miało to negatywny wpływ na rynek, byłoby jednak przesadą – uważa. – Przeciwnie, dla tych, którzy mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania, sytuacja jest komfortowa. Zwiększył się bowiem wybór, a ceny przestały rosnąć. Pojawiły się nawet dawno niewidziane promocje, np. w postaci rabatów.

Naturalna regulacja rynku nieruchomości

Mieszkania na nowo budowanych osiedlach jednak drożeją. – Rosną ceny działek i koszty budowy – wyjaśnia Marek Wielgo. – Ten wzrost widzimy w strukturze cen mieszkań w ofercie deweloperów. Błyskawicznie znikają lokale z ceną poniżej 10 tys. zł za metr – wskazuje.

Czego rynek nieruchomości potrzebuje najbardziej? Marcin Jańczuk odpowiada: „spokoju”. – Tylko tyle. Rynek mieszkań jest od wielu lat elementem gry politycznej, co sprawia, że nie dajemy mu możliwości naturalnej samoregulacji i oddziaływania zdrowych praw popytu i podaży – tłumaczy ekspert.

Także Łukasz Wydrowski uważa, że rynek potrzebuje przede wszystkim stabilności.