Budlex stawia na Warszawę i Gdańsk. Duże miasta będą w stanie rosnąć.

Od ostatniej rozmowy w marcu dużo się zmieniło. III kwartał okazał się pod względem sprzedaży mieszkań najsłabszy od III kwartału 2022 r., czyli apogeum kredytowego kryzysu. Tematem przewodnim był chyba kredyt „Na start” – i znów słyszymy, że koalicja uciera stanowiska i jakąś propozycję programu mieszkaniowego mamy zobaczyć w I kwartale…

Lepszym wsparciem niż programy byłoby po prostu rozpoczęcie obniżania stóp procentowych.

To nie zależy od rządu.

Od tego nie (śmiech). Myślę, że obniżenie stóp pobudziłoby gospodarkę, nie tylko rynek mieszkaniowy.

Wszyscy mieli nadzieję, że w przyszłym roku będą pierwsze obniżki stóp, tymczasem prezes NBP powiedział, że w okolicach października rada zacznie zastanawiać się, czy pora ciąć.

Uczestniczyłem niedawno w spotkaniu z bankierami i faktycznie wszyscy byli zgodni, że od marca lub kwietnia stopy zaczną spadać, pewnie po 0,25 pkt proc., w sumie w ciągu roku o jakieś 1,5 pkt proc. – ale jak widać, prezes NBP temu zaprzeczył. Zobaczymy, on też bywa zmienny.

Z dużych aglomeracji płyną dane o spadku sprzedaży, a jak radzą sobie mniejsze rynki? Budlex buduje w Toruniu, Bydgoszczy i Olsztynie, od niedawna w Warszawie i Trójmieście.

Niewątpliwie, odkąd rozmawialiśmy w marcu, nastąpiło zderzenie z rzeczywistością. Oczekiwania i przypuszczenia były inne, co tylko udowadnia, że działamy na zmiennym rynku. Wyniki mniejszych deweloperów nie odbiegają od tego, co pokazują duzi gracze. Spadek sprzedaży jest znaczny w stosunku do 2023 r. oraz planów, które przyjęliśmy na 2024 r. My planu nie zrealizujemy, ale i nie jesteśmy spółką giełdową raportującą akcjonariuszom, mamy więc większą elastyczność i mogliśmy skorygować strategię w trakcie roku, obserwując to, co dzieje się na rynku. Wykorzystaliśmy czas słabszej koniunktury na strategiczne zmiany struktury i planów.

Sprzedaż mieszkań spowolniła, to fakt, myślę, że wielu klientów czekało na to, co rząd pokaże, jeśli chodzi o zapowiedziany program dopłat do kredytów. Przeciąganie tego jest gorsze niż ogłoszenie, że rząd z tego pomysłu rezygnuje. Jako przedsiębiorcy zastanawiamy się, czy rynek, jaki teraz widzimy, nie zostanie z nami dłużej. Konsumenci na pewno czekają też na cięcia stóp procentowych. Niektórzy już podejmują decyzje o zakupie i zaciągnięciu kredytu, wiedząc, że obniżki w końcu nastąpią i jego obsługa będzie z czasem tańsza.

Kredyty nie są dziś jednak dostępne dla wszystkich, tylko dla dobrze zarabiających.

Tak, zdolność kredytowa jest wyliczana na podstawie obecnych stóp. Pozostaje czekać na obniżki.

Wspomniał pan o rewizji strategii. Chcieliście pozostać deweloperem budującym cały czas w mniejszych miastach, ale rosnącym dzięki projektom w dużych aglomeracjach – stąd wejście do Warszawy i Gdańska. To co się zmieni?

Analizy rynkowe mówią, że motorem rozwoju będą cztery największe aglomeracje: Warszawa, Trójmiasto, Kraków i Wrocław, a małe rynki będą traciły dynamikę sprzedaży. Jest to związane z migracją, z poszukiwaniem pracy itd. W 2024 r. widzieliśmy większe spowolnienie w Bydgoszczy i w Toruniu niż w Warszawie i Gdańsku, choć w Gdańsku mamy produkt z wyższej półki, bardziej inwestycyjny. W Bydgoszczy i w Toruniu planujemy pozostać, bo to rynki, z których się wywodzimy i mamy tam dobrze wypracowaną przewagę konkurencyjną. Dopóki dynamika sprzedaży drastycznie się nie zmniejszy – będziemy tam nadal aktywni. Nie planujemy jednak nowych inwestycji w Olsztynie. Jeśli chodzi o rozwój, stawiamy na Warszawę i Gdańsk. W stolicy mamy zawartą przedwstępną umowę zakupu dużej, atrakcyjnej działki, jesteśmy też w zaawansowanych negocjacjach nabycia kolejnych dwóch gruntów. W Gdańsku kupiliśmy kolejną nieruchomość i w 2025 r. będziemy mieć tam trzy inwestycje w toku.

Rozbudowujemy nowy zespół, niezależny od toruńskiego, odpowiedzialny za rozwój w Warszawie i Gdańsku. Liczymy na to, że rynek się poprawi.

Kiedy rozmawialiśmy w marcu i nastroje były optymistyczne, mówił pan, że chcecie zwiększyć sprzedaż mieszkań o około 20 proc., czyli do 480. Na co pozwolił rynek?

Sprzedaż w 2024 r. sięgnie pewnie około 300 lokali. To z jednej strony efekt niższego popytu, a z drugiej świadoma decyzja przesunięcia rozpoczęcia kilku inwestycji, m.in. w Bydgoszczy i Toruniu.

Jakie są plany na 2025 r.?

Plan zakłada wzrost sprzedaży o 25–30 proc.

To dużo jak na stabilizację rynku – niepewny program i odsunięcie w czasie obniżki stóp…

Może gdy spotkamy się za rok, będę musiał to sprostować (śmiech). Myślę, że w 2025 będziemy wprowadzać do oferty odroczone projekty i jednak koniunktura się poprawi. Proszę pamiętać, że nie jesteśmy dużą firmą i wypracowanie wzrostu o 25 proc. to kwestia sprzedaży o kilkadziesiąt mieszkań więcej.

W 2024 r. zadebiutowaliście na Catalyst po uplasowaniu w 2023 r. dwóch emisji obligacji – o wartości 20 mln i 22 mln zł. W wakacje pozyskaliście jeszcze 25 mln zł, a niedawno 43,3 mln zł. Czyli inwestorzy wierzą w mieszkaniówkę?

W lipcu redukcja zapisów wyniosła 46 proc., jesienią też mieliśmy nadsubskrypcję, dlatego postanowiliśmy zwiększyć wartość emisji z początkowego pułapu 30 mln zł.

To, że pozyskujemy kapitał, dowodzi, że cały czas się rozwijamy, że inwestujemy w kolejne działki. Kiedy negocjacje w sprawie kolejnych zakupów będą bliżej finału, pewnie przeprowadzimy kolejną emisję obligacji. Dynamicznie zarządzamy długiem, właśnie wykupiliśmy znacząco przed terminem papiery za 9 mln zł.

Trudno jest dziś na rynku gruntów?

Czy w dużym, czy w małym mieście jest z tym problem, ale sobie radzimy. Niedawno w Toruniu miasto przeprowadziło przetarg, do którego stanęło kilkanaście firm. Wylicytowana kwota naszym zdaniem stawia pod znakiem zapytania rentowność inwestycji, ale może nabywca ma inny pomysł. W każdym razie po tym doświadczeniu do następnego przetargu miejskiego nie zgłosił się nikt. O takich emocjach na rynku mówimy. Prywatni właściciele gruntów też cały czas mają wysokie oczekiwania, choć widać, że to się powoli zmienia, pośrednicy zaczynają przynosić ciekawe lokalizacje w dużych miastach pod popularne projekty. Może trend się zmieni, bo widać, że już nie wszyscy mają skłonność do płacenia kosmicznych kwot za ziemię – ponieważ projekty zwyczajnie przestają być rentowne.

Czy mówiąc „radzimy sobie”, ma pan na myśli np. kupowanie ziemi pod projekty na podstawie specustawy?

Nie, nie mieliśmy na razie doświadczeń z lex deweloper. Dodam jeszcze, że reforma planistyczna spowodowała, że część działek stała się nieatrakcyjna. Deweloper nie zaryzykuje, że kupi ziemię, na której nie będzie mógł uzyskać warunków zabudowy do końca 2025 r. Branża – ale i samorządy, które mają bardzo mało czasu na opracowanie planów – apeluje o przedłużenie vacatio legis. Na razie rząd obstaje przy terminie ustanowionym przez poprzednią władzę, ale być może jeszcze się to zmieni.

Filip Friedmann na rynku inwestycyjnym jest obecny od prawie trzech dekad, długo był związany z rynkiem mediowym i reklamowym. Był m.in. współzałożycielem Mediacapu czy udziałowcem rankomat.pl. Poza mieszkaniówką aktywny jest także na rynku nieruchomości komercyjnych, jest m.in. udziałowcem sieci centrów handlowych Dekada. Budlex działa od 1987 r., w latach 2007–2016 należał do giełdowej Grupy Erbud.

Bankowość Kredyty Nieruchomości Budowa Domu Deweloperzy Mieszkania