Bartosz Guss: Polityka kosztów finansowania jest zbyt restrykcyjna

III kwartał 2024 r. był kolejnym dołkiem sprzedaży, z dwóch poprzednich (2020 r. – pandemia i lockdown, 2022 r. – kryzys kredytowy) branża wyszła szybko. Dane za październik i listopad wskazują na odbicie sprzedaży po słabych wakacjach, ale nie spektakularne. Jak zapowiada się końcówka 2024 r. i przynajmniej początek przyszłego?

Wchodzimy w nowy rok z mieszanymi uczuciami. Z jednej strony utrzymujemy wysoką dynamikę produkcji mieszkań, to trzecia pozycja w UE – za Francją i Niemcami. Deweloperzy dostarczają ponad 98 proc. mieszkań w zakresie budownictwa wielorodzinnego, widzimy małą aktywność państwa.

Mamy niższą sprzedaż i wypłaszczenie cen, co jest pochodną kilku czynników. Po pierwsze, jest rekordowa podaż mieszkań. Po drugie, niestety, wysokie stopy i koszty finansowania: kredyty kosztują 8 proc. rocznie. Jest wreszcie chocholi taniec polityków wokół tej kroplówki, która funkcjonuje pod różnymi nazwami, m.in. „Kredyt 0 proc.”. Apelujemy, żeby zaniechać prac nad takim programem, bo brak deklaracji wprowadza dużą niepewność na rynku, wahania po stronie konsumentów. Popyt jest więc hamowany i liczymy, że w 2025 r. sytuacja się poprawi. Liczymy na większą aktywność państwa, jeśli chodzi o sektor bankowy – tutaj widzimy największe perspektywy poprawy. Z jednej strony RPP decyduje o wysokości stóp, ale pamiętajmy, że ponad 60 proc. banków w Polsce to kapitał publiczny – nie powinno być tak, że z jednej strony mamy dobrą kondycję gospodarczą kraju, a z drugiej tak restrykcyjną politykę w zakresie kosztów finansowania. Dzisiaj ponad połowa Polaków jest wykluczona z możliwości zaciągnięcia kredytu.

Czytaj więcej

Rynek nieruchomości

W listopadzie chęć do budowania mieszkań przez deweloperów dalej wysoka

Po październikowym wystrzale w listopadzie deweloperzy przyhamowali, ale i tak budują dużo.

Od dłuższego czasu deweloperzy co miesiąc wprowadzają do oferty więcej mieszkań, niż w tym czasie sprzedają, dane GUS pokazują, że aktywność inwestycyjna wcale się nie zmniejsza jak w kryzysie kredytowym w 2022 r. W niektórych miastach mamy nadpodaż – wskaźnik wyprzedaży oferty to 13 kwartałów w Szczecinie, 11 w Katowicach, 9 w Łodzi, po 8 w Lublinie, Poznaniu czy Bydgoszczy. Z drugiej strony są Warszawa i Trójmiasto, gdzie wskaźnik jest bliższy 4 kwartałom, co książkowo oznacza równowagę rynku. Dlaczego w niektórych miastach deweloperzy tyle budują, mimo utrzymującego się mniejszego popytu?

Te dane przeczą narracji, że deweloperzy celowo zmniejszają podaż, żeby uzyskiwać wzrost cen.

Wysoka podaż to znów efekt kilku czynników. Jako kraj mamy dużo do nadrobienia, jeśli chodzi np. o liczbę lokali na 1 tys. mieszkańców czy metraż – i jeszcze zajmie nam trochę czasu dogonienie tych wskaźników. Co więcej, jeśli rynek nie hamuje, to odczytywałbym to jako pozytywną informację. Rynku nie możemy postrzegać w perspektywie kilku miesięcy. Dane oznaczają, że branża umiarkowanie optymistycznie ocenia przyszłą koniunkturę – i, po cyklu wypłaszczenia, wzrostu sprzedaży.

Widać też, że poszczególne rynki są zróżnicowane. W jednych jest większa równowaga popytu i podaży, w innych świecą czerwone lampki z powodów, o których powiedziałem na początku. Mam nadzieję, że politycy wykonają ruchy i dadzą wyraźny sygnał, że wspierają politykę mieszkaniową, bo w 2024 r. wywiesili białą flagę i należy im się żółta kartka.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Rynek nieruchomości rok po powołaniu rządu. Ile dowiozły ministerstwa?

Ustawy mieszkaniowe – polaryzujące i rozgrzebane. Te o uwolnieniu gruntów, regulacji krótkiego najmu, REIT-ach – bardziej lub mniej zasygnalizowane. A to nie wszystkie otwarte fronty. Jaki jest bilans po 12 miesiącach?

Przy dużej podaży i zmniejszonym popycie można się spodziewać presji na ceny – zresztą już od jakiegoś czasu widać promocje. Ale jeśli deweloper ma dużo towaru, który nie schodzi w pożądanym tempie, może popaść w kłopoty. Czy przewidujecie jakieś większe kłopoty w branży, przynajmniej na tych rynkach, gdzie wskaźnik wyprzedaży świeci na czerwono?

Zacznę od cen. Tę presję widać, ale myślę, że margines obniżek nie będzie za duży, bo na cenę składa się wiele elementów, kosztów, które już zostały dawno poniesione: zakupu działek, a do tego dochodzą koszty prowadzenia inwestycji i finansowania – bo tylko najwięksi deweloperzy są w stanie sami się finansować, reszta korzysta z kredytów. Na koszty składa się cała sieć naczyń połączonych: architekci, urbaniści, firmy wykonawcze, cała branża budowlana, hurtownie materiałów itd.

Widać schłodzenie, ale jesteśmy przekonani, że najdalej za pół roku nastąpi odbicie, bo turbulencje na tym polu miałyby mocno negatywne oddziaływanie na gospodarkę. Na razie nie wieszczyłbym kryzysu, jest raczej uspokojenie i oczekiwanie na odbicie. Apelujemy o pochylenie się nad rekordowymi kosztami finansowania zakupu mieszkań.

To apel skierowany do Rady Polityki Pieniężnej. Nie jest pewne, czy cykl obniżek stóp wystartuje w przyszłym roku – mamy sprzeczne informacje. Powiedział pan wcześniej, że politycy wywiesili białą flagę. To co mają zrobić, skoro programu wspierania popytu kredytowego wcale nie chcecie?

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” spowodował dużo szkód, popłynął w dużej mierze do osób, które miały zdolność kredytową. Napędzono popyt, rynek został wydrenowany z mieszkań, ceny wzrosły. Głównie chodzi nam o politykę odnośnie do kosztów finansowania. Państwo powinno też zwiększyć aktywność na rynku budownictwa społecznego, w ten sposób wspierając osoby, które są najbardziej wykluczone z możliwości posiadania lub wynajmowania mieszkania. Tu jest najwięcej frustracji. Projekt ustawy o zwiększeniu nakładów na budownictwo społeczne jest jednym z aktów prawnych czekających od miesięcy w zamrażarce.

Bardzo ważne są działania w zakresie reformy planów miejscowych. Apelujemy razem z samorządami o przedłużenie terminu na sporządzenie planów ogólnych – koniec 2025 r. to dla wielu samorządów termin nierealny.

Resort rozwoju pokazał założenia projektu ustawy propodażowej, która częściowo odpowiada na oczekiwania gmin i branży. Poprawienie procedur może wpłynąć na obniżenie kosztów inwestycji, a to wpłynęłoby na zwiększenie dostępności mieszkań. Tu również oczekujemy większej aktywności państwa.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Przepełniony rynek mieszkań, a kupujący nie palą się do transakcji. Co dalej z cenami?

Choć deweloperzy kuszą promocjami, a sprzedający mieszkania używane dają nawet 10-proc. rabaty, kupujący nie rwą się do zakupów. Są wybredni, mogą przebierać w ogromnej ofercie. W najbliższym czasie zwyżki cen są mało prawdopodobne.

Pro

Reforma planistyczna jest przedstawiana jako bardzo duże ryzyko – mówią o tym nie tylko deweloperzy, ale i samorządy. Co się stanie od 1 stycznia 2026 r., jeśli część gmin nie zdąży przygotować planów ogólnych? Jaki będzie tego efekt?

Na ten problem spojrzę z dwóch perspektyw: jako dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz jako do niedawna samorządowiec, który nadzorował tego typu procesy.

Pierwsza krytyczna uwaga w sprawie, z którą pewnie już nic nie będziemy w stanie zrobić: do końca nie rozumiem założeń tej wielkiej reformy. Ona nie poprawi kondycji funkcjonowania miast. Wprowadza bardzo ważną jedną zasadę – ale do tego nie była potrzebna tak głęboka reforma – czyli ograniczenie realizacji inwestycji na podstawie warunków zabudowy i jeszcze większy dogmat planów miejscowych.

To jest oczywiście słuszny kierunek, ale dla wprowadzenia tej jednej ważnej zmiany nie trzeba było wywracać do góry nogami całego systemu planowania przestrzennego w Polsce. Nadgorliwość poprzedniego rządu spowodowała, że kamienie milowe związane z tą procedurą zostały wpisane do krajowego programu odbudowy z nierealnym terminem wejścia w życie z końcem 2025 r. Apelujemy o to, żeby przesunąć tę procedurę o co najmniej sześć miesięcy.

Bardzo szczegółowo omawialiśmy, jak będzie wyglądać w dużych miastach wdrożenie tej procedury, przy zachowaniu obecnego harmonogramu. To będą absolutnie pozorowane konsultacje społeczne, pozorowane opinie organów, które będą mieć po dwa, trzy tygodnie, żeby zaopiniować kilkudziesięciostronicowe, bardzo skomplikowane dokumenty od np. 500 gmin jednocześnie.