Deweloper idzie po ziemię

We wtorek 3 grudnia resort rozwoju i technologii pokazał założenia projektu tzw. ustawy podażowej, która ma uwolnić grunty pod osiedla. Projekt zakłada m.in. zniesienie ograniczeń w obrocie ziemią rolną w miastach i uwolnienie działek z zasobu spółek Skarbu Państwa.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Jest projekt ustawy, która ma uwolnić grunty pod mieszkania. Co proponuje resort rozwoju?

Resort rozwoju pokazał założenia projektu tzw. ustawy podażowej. Ma uwolnić grunty pod osiedla mieszkaniowe i ułatwić prowadzenie inwestycji. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to I kwartał 2025 roku.

Inwestorzy rzeczywiście cierpią na głód ziemi. Dobre parcele są na wagę złota. Deweloperzy mają różne strategie pozyskiwania działek. - Są firmy, które wchodzą na rynek i skupują tereny, agresywnie budując bank ziemi. My kupujemy grunty dopiero po starannej selekcji, w najlepszych lokalizacjach, po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Jesteśmy w stanie zapłacić właścicielowi więcej, podpisując z nim korzystną dla obu stron umowę przedwstępną – mówił w wywiadzie dla „Rzeczpospolitej” Tymon Nowosielski, prezes Eiffage Immobilier Polska.

Grunty inwestycyjne. Drogie duże rynki

Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, wskazuje, powołując się na dane NBP, że podmioty o stabilnej, ugruntowanej pozycji mają duże banki ziemi, dzięki którym mogą sprawnie uruchamiać inwestycje, dostosowując podaż do popytu.

– Mniejsze firmy skupiają się na wyprzedaży mieszkań w już prowadzonych inwestycjach oraz na kończeniu budów. Można się spodziewać, że w przyszłym roku mali deweloperzy ruszą na rynek w poszukiwaniu gruntów. W przypadku dużych podmiotów poszukiwania działek to proces ciągły – mówi.

Ekspertka zauważa, że ograniczona podaż gruntów w sprawia, że część deweloperów zwraca uwagę na dobrze zlokalizowane działki z zabudowaniami przeznaczonymi do rozbiórki. - Ci, którzy nie znajdą odpowiedniego terenu w miastach wojewódzkich, zwrócą uwagę na mniejsze miejscowości – zauważa. 

Jak dodaje, zdecydowana większość transakcji w największych miastach dotyczy terenów w rejonach peryferyjnych. - Większa dostępność gruntów na tych obszarach wpływa na ich niższą cenę. O jej wysokości decyduje odległość od głównych tras komunikacyjnych czy stacji kolejowych – wyjaśnia Małgorzata Wełnowska. - Na cenę wpływa też wielkość i kształt działki oraz dostępność mediów. Najważniejszy z punktu widzenia kupujących jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co pozwala rozpocząć budowę w relatywnie krótkim czasie.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Mało mieszkań do wzięcia od ręki. Gotowe tańsze od tych w budowie?

Najstarsze gotowe mieszkania w ofercie deweloperów mają osiem lat. Na te powstające trzeba czekać najdłużej do 2027 r.

Pro

Wełnowska wskazuje, że ceny gruntów są wciąż w trendzie wzrostowym. – Na koniec III kw. br. średnia cena gruntu komercyjnego w Polsce była wyższa o ponad 20 proc. niż w III kw. 2023 r. – podaje.

Jednocześnie zaznacza, że cena działek jest determinowana przede wszystkim lokalizacją i dostępnością infrastruktury. – Na lokalnych rynkach sytuacja jest bardziej zróżnicowana, a wzrosty cen są bezpośrednio związane z metrażem działki, lokalizacją, dokumentami planistycznymi dla danego terenu. Nie jest zaskoczeniem, że najdroższe i najbardziej pożądane lokalizacje to Warszawa, Kraków czy Trójmiasto – podaje ekspertka. – W tych lokalizacjach średnie ceny gruntów pod zabudowę wielorodzinną wzrosły najwięcej w mijającym roku.

Marvipol, jak mówi Maciej Kiełkowski, dyrektor finansowy spółki, nie trzyma działek w banku ziemi po to, by zyskały na wartości. Firma stara się  rozpoczynać inwestycje jak najszybciej. – Od kilku lat stawiamy na zwiększenie skali biznesu deweloperskiego i jeszcze aktywniej poszukujemy działek. Barierą rozwoju jest podaż gruntów w interesujących nas aglomeracjach oraz związane z tym ceny – zauważa dyr. Kiełkowski.

Dodaje, że portfel projektów mieszkaniowych Marvipolu tworzą inwestycje o potencjale PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.) 158 tys. mkw. – 100 tys. mkw. to projekty w przygotowaniu. Spośród nich gros to inwestycje w Warszawie. Mamy też jeden projekt w Gdyni – informuje dyrektor z Marvipolu. - Poza inwestycjami stricte mieszkaniowymi w naszym portfelu są dwie inwestycje o profilu hotelowym lub zbliżonym. Jedna z nich – w Gdańsku, jest właśnie uruchamiana.

Biorąc pod uwagę przygotowywane już inwestycje, na rynek trafi ponad 1,8 tys. mieszkań. Start dwóch budów – w Gdyni i na stołecznej Białołęce jest planowany na I kw. 2025 r.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Tomasz Ogrodzki: Musimy być pewni, co i czy budować

Budynki naruszają tkankę planety. Każdy wybudowany obiekt to tysiące kilogramów CO2, które lecą do atmosfery. Dlatego musimy być pewni, co i czy budować. Transparentność pomaga liderom nieruchomości podejmować lepsze decyzje – mówi Tomasz Ogrodzki, prezes REDD.

Develia pod koniec III kw. br. miała bank ziemi umożliwiający budowę ok. 9 tys. mieszkań oraz pulę gruntów objętych umowami przedwstępnymi na kolejne 3 tys. lokali. – Skupiamy się na rozwoju inwestycji w miastach, w których jesteśmy już obecni, a wielkość banku ziemi staramy się korelować z potencjałem danego rynku – wyjaśnia Karol Dzięcioł, doradca zarządu Develii ds. rozwoju biznesu. – W naszym portfelu są grunty w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Poznaniu, Katowicach, Łodzi i we Wrocławiu.

Obecny bank ziemi Develii zapewnia nową podaż na trzy do pięciu lat. – Żeby jednak utrzymać dynamikę rozwoju, planujemy go sukcesywnie powiększać. W 2024 r. nasza grupa nabyła grunty umożliwiające budowę 4,1 tys. lokali – mówi Karol Dzięcioł. – Zgodnie z naszą strategią na lata 2024–2028 na zakupy gruntów planujemy wydawać średniorocznie ponad 500 mln zł. Taki budżet jest solidną podstawą do rozbudowy banku ziemi i realizacji strategicznych celów. Szybkość rotacji kapitału to istotny parametr finansowy, dlatego nie zamierzamy blokować znaczących środków w gruntach, które będziemy wykorzystywać w odległej perspektywie - zastrzega. 

Firma podjęta też decyzję o rozwoju spółki Develia Land Development i zespołu specjalizującego się w zakupach gruntów. Działalność spółki obejmuje m.in. przekształcanie obszarów i nadawanie im nowej funkcji oraz realizację projektów o złożonej strukturze formalnoprawnej, np. z uwzględnieniem Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych i specustawy mieszkaniowej.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Branża deweloperska o projekcie ustawy podażowej. „Odblokowanie potencjału rynku nieruchomości”. Czy ceny spadną?

Postulaty zniesienia ograniczeń w obrocie ziemią rolną i uwolnienia terenów spółek Skarbu Państwa znalazły uznanie w ocenie i budowniczych mieszkań, i ekspertów. Czego branża nie popiera?

Tysiące mieszkań na ziemi z zasobów deweloperów

Bank ziemi NDI Development pozwala na wybudowanie 300–400 tys. mkw. PUM. Bank obejmuje tereny w Trójmieście i w Warszawie. Jak mówi Jarosław Bator, prezes NDI Development, na tych terenach może powstać nawet 6 tys. mieszkań o różnym standardzie – popularnym, podwyższonym i premium.

– Horyzont czasowy, w jakim chcemy tego dokonać, to ok. dziesięciu lat – mówi prezes, podkreślając, że jego firma mocno pracuje nad jak najlepszym wykorzystaniem zasobów. – Tym bardziej, że z reguły są to doskonałe lokalizacje. Atrakcyjne położenie to jeden z naszych kluczowych warunków podczas typowania ziemi do zakupu – wyjaśnia Jarosław Bator. - Staramy się nie gromadzić ziemi na zapas. Kupujemy lub wybieramy do JV (joint venture, czyli „wspólne przedsięwzięcie” – red.) przede wszystkim te tereny, na których relatywnie szybko można rozpocząć proces projektowania i budowy. Z drugiej strony staramy się być elastyczni. Jeśli grunt ma wyjątkowo dobrą lokalizację lub jest bardzo atrakcyjny z innego ważnego powodu, to umiemy czekać. I jeśli nie da się inaczej – rozkładać budowę na etapy.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Jest projekt ustawy, która ma uwolnić grunty pod mieszkania. Co proponuje resort rozwoju?

Resort rozwoju pokazał założenia projektu tzw. ustawy podażowej. Ma uwolnić grunty pod osiedla mieszkaniowe i ułatwić prowadzenie inwestycji. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to I kwartał 2025 roku.

Bank ziemi Lokum Deweloper (powiększany sukcesywnie w kolejnych latach) obejmuje głównie tereny we Wrocławiu. – Nabyte i zakontraktowane tu grunty mają łącznie ok. 76 ha. Dysponujemy także mniejszymi działkami w Sobótce i Krakowie – mówi Tomasz Dotkuś, wiceprezes zarządu ds. finansowych Lokum Deweloper.

Na zgromadzonej ziemi firma może wybudować ok. 11 tys. lokali. – Na razie tylko niewielka część inwestycji ma pozwolenie na budowę. Reszta jest w trakcie projektowania, przygotowania i procesowania niezbędnych decyzji administracyjnych – mówi Tomasz Dotkuś. – To właśnie przewlekłość procesów prowadzących do uzyskania pozwolenia na budowę, które trwają dziś nawet kilka lat, stanowi barierę w płynnym uzupełnianiu podaży. Jest też istotnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen mieszkań – akcentuje.

I dodaje, że zgromadzone w banku ziemi tereny zostały w dużej mierze zakontraktowane kilka lat temu – po cenach, które dziś są niemożliwe do uzyskania. - Dziś działki są bardzo drogie i żeby zrealizować na nich inwestycję deweloperską, która da rentowność zapewniającą płynne i stabilne działanie przedsiębiorstwa, musielibyśmy znacznie podnieść ceny mieszkań - zaznacza wiceprezes Lokum Deweloper. - Dlatego na razie bazujemy na pozyskanych już gruntach. Oczywiście, cały czas poszukujemy też kolejnych atrakcyjnych terenów pod budownictwo wielorodzinne, analizujemy m.in. ich sytuację prawną czy potencjał inwestycyjny. Jednak wysokie ceny nie skłaniają do transakcji.

W cenie także zabudowane tereny

Na zakupy ziemi wybiera się też Alides. – Koncentrujemy się na najlepszych lokalizacjach miejskich w Belgii i w Polsce. Na rynku polskim działamy w Warszawie i Gdańsku – mówi Luiza Grunwald, dyrektor projektu w Alides. Firma ma działki w Gdańsku, na których można wybudować ok. 310 tys. mkw. PUM/PUU, a w Warszawie – ok. 20 tys. mkw.

Na gruntach firmy w Gdańsku może powstać ok. 3,5 tys. mieszkań, w Warszawie – ok. 500. – Działki będą zabudowywane począwszy od przyszłego roku przez najbliższe pięć–osiem lat – zapowiada Luiza Grunwald.

Alides na rynku polskim zainwestował ok. 100 mln euro. - Nasza strategia opiera się na profilu hybrydowym. Jedna strona działalności polega na zakupie gruntu, zdobyciu pozwoleń na budowę w najkrótszym możliwym czasie i rozpoczęcie sprzedaży – tłumaczy Luiza Grunwald. - Kupujemy też działające budynki, np. biurowe, operujemy nimi kolejne kilka-kilkanaście lat, następnie dokonujemy gruntownej przebudowy lub po rozbiórce wprowadzamy zupełnie nowy projekt.