Jako klienci próbowaliśmy wstawić do agencji nieruchomości nowe, 35-metrowe mieszkanie na Pradze-Północ. Trzyletni dwupokojowy lokal z aneksem kuchennym jest umeblowany i wykończony w dobrym standardzie. Po jakiej cenie powinniśmy go zaoferować?

Agent... do koszenia trawy

– My mieszkań nie wyceniamy. Może pani sama zaproponować cenę, a my ją oczywiście zweryfikujemy, doliczając do niej naszą prowizję w wysokości 1,99 proc. brutto – usłyszeliśmy w agencji nieruchomości ze Śródmieścia. Jeśli więc chcemy sprzedać mieszkanie za, powiedzmy, 300 tys. zł, to biuro wystawi je z ceną 305,9 tys. zł. Dzięki temu dostaniemy całą żądaną kwotę.

– Czy taka stawka jest realna? W portalach nieruchomościowych pojawiają się podobne lokale z taką mniej więcej ceną – dopytujemy.

– Myślę, że tak – zastanawia się przedstawicielka śródmiejskiego biura. Dodaje, że lokal może się sprzedać nawet w ciągu tygodnia, ale może się zdarzyć, że na kupca trzeba poczekać kilka miesięcy. Agencja nie żąda podpisania umowy na wyłączność, proponując tzw. umowę otwartą. Oznacza to, że możemy umieścić ofertę także w innych biurach. – Tym samym rośnie szansa, że znajdzie ją więcej osób – tłumaczy przedstawicielka agencji. Dodaje, że umowy nie musimy też podpisywać od razu. – Przyjdziemy do pani, kiedy znajdziemy konkretnego klienta – mówi pracownica biura.

Na początek wystarczy e-mailem przesłać agencji zdjęcia nieruchomości wraz z jej opisem: na którym piętrze jest mieszkanie, czy ma balkon itp. Agenci obejrzą mieszkanie dopiero gdy zjawi się potencjalny kupujący.

Same zdjęcia lokalu wystarczą też pośrednikom z agencji na Gocławiu. – I niech pani coś o tym mieszkaniu napisze – radzi przedstawiciel biura. – Ale co? – dopytujemy. – No, ile co ma metrów. Że łazienka tyle i tyle, a salon tyle. I czy jest balkon, jak wygląda klatka schodowa, takie tam rzeczy – tłumaczy pracownik praskiego biura nieruchomości.

W tej agencji możemy podpisać umowę na wyłączność albo umowę otwartą. – Prowizje wahają się od 1,5 do 3,5 proc. Moglibyśmy spotkać się gdzieś pośrodku – mówi przedstawiciel biura. Zastrzega jednak, że na rynku mamy dziś wielki zastój w związku z szalejącym frankiem. – Dlatego trzeba się uzbroić w cierpliwość i nie liczyć, że klient zjawi się natychmiast – przestrzega agent z Gocławia.

0 - 2,9 proc. takiej prowizji, liczonej od wartości mieszkania, żądają pośrednicy w Warszawie

Prowizji od nas nie chce pośrednik z agencji działającej na jednym z osiedli na Targówku. – Zapłaci kupujący. Jeśli wycenimy mieszkanie na 250 tys. zł, to wystawimy je z kwotą, powiedzmy, 255 tys. zł. I taka kwota będzie figurowała w umowie przedwstępnej. Pani mi zaś te 5 tys. zł odda. Kupujący wcale nie musi o tym wiedzieć – zachęca agent. Dodaje jednak, że teraz jest najgorszy czas na sprzedaż mieszkań.

– Dlatego niech pani nie podpisuje umowy z żadną agencją, dopóki nie przyprowadzi do pani klienta. A już na pewno nie wolno podpisywać debilnych umów na wyłączność. Bo inaczej zwiąże sobie pani ręce nawet na rok. Wstawi pani mieszkanie do biura, a jak sama znajdzie chętnego, to nie będzie mogła mu lokalu sprzedać – tłumaczy pośrednik z Targówka. Dodaje, że trzeba się „wystrzegać takich idiotów, którzy nadają się tylko do koszenia trawy".

Dodaje, że umowę z nim podpiszemy dopiero gdy przyprowadzi klienta. – On już będzie miał ze mną umowę, więc za moimi plecami lokalu nie kupi. Poza tym nie mógłbym do pani mieszkania wpuścić nikogo, kogo wcześniej nie wylegitymuję. Mógłby panią okraść albo zamordować – przestrzega.

Pośrednik waha się, czy obejrzeć lokal. – Może niekoniecznie. Albo może jednak przyjadę. Bo jak klient zapyta o szczegóły, to głupio będzie nabrać wody w usta – zastanawia się.

Prowizja wrzucona w cenę

Przedstawicielka agencji z Al. Jerozolimskich mówi z kolei, że zanim ustalimy cenę mieszkania, musi je najpierw dokładnie obejrzeć. – Jego wartość można oczywiście wstępnie oszacować, porównując z podobnymi ofertami na rynku. Na podstawie proponowanych w ogłoszeniach cen można wyciągnąć jakąś średnią. Podobne mieszkania w tamtej okolicy są wystawiane z ceną od 340 do nawet 370 tys. zł. Trzeba jednak wiedzieć, że lokal lokalowi nierówny, dlatego konieczne jest jego obejrzenie – mówi pracownica spółki. Dodaje, że wynajęcie rzeczoznawcy, o którego dopytujemy, nie będzie konieczne. – Tylko straci pani pieniądze – pada argument. Agencja proponuje zarówno umowy na wyłączność, jak i otwarte. Standardowa prowizja wynosi 2,9 proc. – Możemy ją jednak negocjować – zapewnia pracownica biura. Prowizji raczej do naszej ceny już jednak nie doliczy. To my musimy ją odjąć od zaproponowanej stawki.

Oglądać mieszkanie przed przyjęciem go do oferty sprzedaży chce także pośredniczka z agencji na Saskiej Kępie.

– Musimy lokal zobaczyć i przeanalizować podobne oferty. Wtedy zaproponujemy rynkową cenę – tłumaczy agentka z południowopraskiego biura. W tej agencji standardowa prowizja to 2,9 proc. Ale, jak mówi jej przedstawicielka, można ją negocjować. – Ostateczna stawka zależy od wartości mieszkania, od tego, czy prowizję wrzucimy w cenę, czy też nie – mówi agentka. W tym biurze obowiązują i umowy otwarte, i na

wyłączność. – Kiedy wstawi pani lokal do wielu biur, to rzeczywiście może się zdarzyć, że zobaczy go więcej klientów. Przy umowie na wyłączność, kiedy to mieszkanie powierza pani tylko jednej agencji, panuje jednak większy porządek. Oferta nie jest powielana w nieskończoność, często z różnymi cenami dyktowanymi przez różne biura. Poza tym agencja, która ma ofertę jako jedyna, bardziej stara się ją eksponować. Jeśli mieszkanie stoi puste, można pośrednikowi zostawić klucze. Wtedy sprzedający o nic się nie martwi, lokal potencjalnym klientom pokazuje agent – tłumaczy pośredniczka.

Z kolei przedstawicielka jednej z największych sieciowych krajowych agencji nieruchomości już na wstępie zaznacza, że zanim porozmawiamy o warunkach sprzedaży, pośrednicy firmy muszą lokal obejrzeć. – Umówmy się na miejscu. Sprawdzimy lokalizację, otoczenie, standard nieruchomości. Dopiero wtedy będziemy mogli ustalić cenę mieszkania i prowizję – mówi doradca z agencji. Dodaje, że wysokość prowizji zależy m.in. od lokalizacji mieszkania i jego stanu.

Opinia:

Jerzy Sobański, Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

• Pośrednik nie może wprowadzić do bazy nieruchomości, jeśli nie ma podpisanej umowy z jej właścicielem. To niedopuszczalne i niezgodne ze standardami. Nie można się na to godzić, nawet gdy klient nalega na podpisanie umowy dopiero po przyprowadzeniu klienta.

• Zdarza się, że klienci mówią, iż nie pokażą mieszkania, dopóki nie zjawi się potencjalny nabywca. A co, jeśli nieuczciwy agent przyprowadzi kolegę, przedstawiając go jako kupca?

• Ofertę można przyjąć dopiero po podpisaniu umowy i weryfikacji dokumentacji dotyczącej mieszkania czy gruntu. Pośrednik musi zobaczyć chociażby plany działki. Musi wiedzieć, co sprzedaje.

• Przesłanie opisu i zdjęć nieruchomości przez klienta jest absolutnie niewystarczające. Pamiętam sytuację, gdy z opisu mieszkania wynikało, że można się do niego od razu wprowadzać. Tymczasem okazało się, że w lokalu wciąż mieszkają najemcy, a pod sufitem wiszą rowery.