Hotele bez dodatkowych podatków. WSA: fiskus nie może uznać ich za spółki nieruchomościowe

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wydał ważny wyrok dla branży hotelowej. Uznał, że zyski z usług hotelowych i konferencyjnych to nie przychody z najmu, podnajmu itd. czy umów do nich podobnych. A to oznacza, że nie podpadają pod definicję tzw. spółek nieruchomościowych, na które ustawodawca od 2021 r. nałożył dodatkowe obowiązki podatkowe.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Obowiązki informacyjne spółek nieruchomościowych oraz ich udziałowców

Choć od 2021 r. istnieje obowiązek przekazywania organom podatkowym informacji o strukturze własnościowej spółek nieruchomościowych, to pewne kwestie nadal budzą wiele wątpliwości i sprawiają podatnikom trudności – piszą eksperci kancelarii MDDP.

Usługi hotelowe a najem

Spór w sprawie zaczął się w kwietniu 2024 r., gdy spółka wystąpiła o oficjalną wykładnię przepisów o CIT. We wniosku wskazała, że posiada hotele i podobne obiekty zakwaterowania. To główny trzon jej działalności. Firma tłumaczyła, że poza noclegami oferuje również usługi gastronomiczne, rekreacyjne, konferencyjne oraz pełną ofertę rehabilitacyjną.

We wniosku wskazano ponadto, że spółka ma w ofercie także pakiety konferencyjne. Co do zasady jest to kompleksowa obsługa klienta obejmująca m.in. udostępnienie sal, sprzętu, dostęp do internetu, poczęstunek w miejscu konferencji, a także usługi gastronomiczne w restauracji i hotelowe dla uczestników. 

Firma przede wszystkim chciała potwierdzenia, że należności ze świadczenia usług hotelarskich oraz konferencyjnych nie stanowią przychodów z art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT. W jej ocenie bowiem nie są to przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze. W konsekwencji nie można jej uznać za tzw. spółkę nieruchomościową. 

Spółka nieruchomościowa w CIT

Fiskus takiej możliwości jednak nie widział. Tłumaczył, że dominującym elementem umowy o świadczenie zarówno usług hotelarskich, jak i konferencyjnych jest najem. Pozostałe świadczenia w obrębie obiektu, a także zapewniające kompleksową obsługę, mają jedynie charakter dodatkowy wobec głównej funkcji, jaką jest wynajem. 

Czytaj więcej:

Podatki

Hotel ze spa a podatek od nieruchomości

Dodanie strefy relaksu do obiektu hotelowego nie oznacza, że gmina dostanie mniej podatku od nieruchomości.

Pro

Co prawda urzędnicy nie kryli, że jest to rodzaj umowy mieszanej, to jednak w ich ocenie ma charakter podobny do kodeksowej umowy najmu. Zatem przychody z usług hotelarskich mieszczą się w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT.

Fiskus nie miał też wątpliwości, że podobnie jest w zakresie kompleksowej usługi w postaci noclegu wraz z gastronomią oraz usługami rekreacyjnymi. W tym przypadku w przekonaniu fiskusa również głównym celem jest najem nieruchomości w postaci udostępnienia noclegu, a świadczenia pozostałe są wtórne względem podstawowego celu zawarcia takiej umowy. Przy czym, jak tłumaczono, w interpretacji nie ma żadnego znaczenia, że usługi są oddzielnie ujmowane w księgach rachunkowych.

Usługi hotelowe i gastronomiczne a CIT

Firma nie zgodziła się na taką wykładnię przepisów o CIT. Poszła do sądu i wygrała. Wrocławski WSA nie tylko wytknął fiskusowi, że jego interpretacja jest nieprecyzyjna i nieprzekonująca. Przede wszystkim nie przyznał mu też racji co do meritum.

Sąd nie miał wątpliwości, że w sporze o to, czy należności z umów usługi hotelowej i umów usługi konferencyjnej należy kwalifikować jako przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze, rację należało przyznać skarżącej. 

Odnosząc się do definicji spółki nieruchomościowej, WSA zauważył, że przywołano w niej w zasadzie trzy umowy nazwane, tj. najem, dzierżawę i leasing, oraz ich pochodne warianty – podnajem i poddzierżawę, a także szeroką kategorię „innych umów o podobnym charakterze”. To ostatnie jest pojęciem o charakterze niedookreślonym. I żeby ustalić, czy dana umowa jest podobna do umowy najmu, dzierżawy lub leasingu, należy dokonać porównania ich cech. 

Czytaj więcej:

Biznes

Umowy najmu na rynku hotelowym: modele, aktualne trendy i wyzwania

Rynek hotelowy wyróżnia się spośród innych sektorów rynku nieruchomości swoją specyfiką – zarówno pod względem komercyjnym, jak i prawnym. Kluczowe różnice dotyczą sposobu obliczania i uiszczania czynszu i innych opłat przez najemcę.

Pro

WSA zgodził się, że stosowanie takich niedookreślonych pojęć to wyraz pewnego uelastycznienia tekstu prawnego. Jednak zastrzegł, że wykładając i stosując art. 4a pkt 35 ustawy o CIT, trzeba mieć na uwadze zasadę zaufania do państwa i stanowionego prawa. A ta, ogólnie rzecz ujmując, wymaga stosowania prawa w taki sposób, aby m.in. zapewnić możliwość racjonalnego rozumienia przepisu na podstawie przyjętych w kulturze prawnej dyrektyw interpretacyjnych.

Usługi hotelowe a spółka nieruchomościowa. Umowy najmu, dzierżawy i o podobnym charakterze

Sąd przypomniał, że w świetle zasady demokratycznego państwa prawnego każda regulacja ingerująca w prawa i wolności obywatelskie musi spełniać wymóg dostatecznej określoności. Adresat normy prawnej musi wiedzieć, w jaki sposób ma się zachować, a nakaz określoności jest szczególnie istotny w prawie daninowym.

Po analizie przepisów cywilnych sąd nie dopatrzył się podstaw do uznania, że kontrakt, na podstawie którego skarżąca zobowiązuje się do świadczenia usługi hotelarskiej, to umowa o podobnym charakterze do najmu, dzierżawy lub leasingu. Wskazał na szereg różnic między tymi świadczeniami. 

Jak tłumaczył sąd, istota tych umów, cel ich zawarcia oraz prawa i obowiązki stron są bowiem zasadniczo różne. Przede wszystkim celem umowy najmu, dzierżawy czy leasingu jest nabycie prawa do korzystania z określonej ruchomości, nieruchomości lub jej części. Natomiast przy usługach hotelarskich goście lokowani są w pokoju wybranym przez hotel celem zakwaterowania, wyżywienia oraz szeregu innych świadczeń towarzyszących. 

Osoba korzystająca z usługi hotelowej w odróżnieniu od najemcy, dzierżawcy czy leasingobiorcy nie ma możliwości w pełni swobodnego z niego korzystania. W ramach pobytu podlega specjalnemu regulaminowi. Gość hotelu może jednak korzystać z szeregu dodatkowych, charakterystycznych usług, jak np. budzenie, zamawianie posiłków czy napojów do pokoju, przechowanie bagażu itp. Nie może za to dowolnie zmieniać wystroju, wyposażenia, zapraszać dodatkowych osób czy palić papierosów. Gość nie jest też zobowiązany do ponoszenia kosztów drobnych napraw.

Czytaj więcej:

Podatki

Ważny wyrok NSA dla przedsiębiorców: Hotel to nie mieszkanie ani akademik

Usługa hotelowa nie jest podobna do najmu czy dzierżawy i nie podlega tzw. podatkowi od przychodów z budynków.

Pro

Pakiet hotelowy a wynajem mieszkania

Zdaniem WSA istotne znaczenie ma również to, że ceny noclegu ustalone są z góry za dobę hotelową, w odróżnieniu od czynszu najmu. Jest on diametralnie różny od ceny za pobyt w hotelu, który nie ma cechy świadczenia okresowego. Co więcej, gość hotelowy w ramach opłaty za usługę hotelową płaci nie tylko za udostępnioną powierzchnię, ale również za obsługę rezerwacji, portiera, pracowników utrzymujących porządek, dostęp do usług gastronomicznych czy rekreacyjnych. Inny jest też sposób wyliczania czynszu, zakres odpowiedzialności czy swobody wyboru.

WSA za bezpodstawne uznał stwierdzenie fiskusa, że usługi świadczone przez spółkę są w istocie najmem, a dodatkowe mają marginalne znaczenie. Nie miał bowiem wątpliwości, że traktując usługę hotelową i pakietu konferencyjnego jako podobne w charakterze do umów nazwanych wymienionych w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT, fiskus złamał podstawowy zakaz stosowania wykładni rozszerzającej. 

Ponadto fiskus błędnie zakwalifikował do przychodów z umów podobnych do najmu także te osiągane z usług gastronomicznych i rekreacyjnych. Zwłaszcza że skarżąca wyraźnie oddziela je choćby w kontekście księgowym i łączenie ich przez fiskusa w jedno świadczenie jest absolutnie niezasadne.