Jakie są obowiązki informacyjne spółek nieruchomościowych oraz ich udziałowców

Obowiązek raportowania spoczywa zarówno na spółkach nieruchomościowych, jak też na ich wspólnikach. Zgodnie z definicją ustawową spółka nieruchomościowa to podmiot, w którym co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów (a w przypadku spółki rozpoczynającej działalność wartości rynkowej aktywów), bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Polski lub prawa do takich nieruchomości, a ich łączna wartość przekracza 10 mln zł. Dodatkowo, w przypadku spółki kontynuującej działalność spółka powinna spełnić warunek przychodowy.

Katarzyna Piasecka, MDDP

Foto: Mat. prasowe

Przemysław Szechyński, MDDP

Foto: Mat. prasowe

W kontekście nieprecyzyjnej definicji spółki nieruchomościowej, podatnicy mają wątpliwości co do ustalenia wartości nieruchomości posiadanych pośrednio przez daną spółkę. Pomimo, że przepisy w tym zakresie pozostają niezmienne od czasu ich wprowadzenia w 2021 roku, to wykładania dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w ostatnim czasie uległa diametralnej zmianie. Co więcej, 16 października 2024 r. został wydany wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie o sygnaturze III SA/Wa 1771/24, który potwierdza niekorzystną dla podatników interpretację przepisów.

Bierzemy pod uwagę wartość udziałów/akcji w spółce zależnej

Pierwotnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych zajmował stanowisko, zgodnie z którym powinniśmy brać pod uwagę wartość bilansową udziałów i akcji (w przypadku spółek kapitałowych) oraz udziałów kapitałowych (w przypadku spółek osobowych) spółek zależnych, w których co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów bezpośrednio lub pośrednio stanowi wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości.

Przykładowo można odwołać się do interpretacji indywidualnej z 14 marca 2022 r. sygn. 0111-KDIB1-2.4010.668.2021.1.AK, w której Dyrektor KIS uznał za prawidłowe następujące stanowisko wnioskodawcy:

„(…) dla celów określenia wskaźnika udziału wartości bilansowej nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości w całkowitej wartości bilansowej aktywów Spółki jako wartość aktywów Spółki, którą pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Polski lub prawa do takich nieruchomości, należy przyjąć wartość bilansową aktywów Spółki prezentowanych zgodnie z regulacjami prawa rachunkowego w księgach rachunkowych Spółki jako aktywa finansowe, w szczególności w jednostkowym bilansie Spółki, obejmujących posiadane przez Spółkę udziały, akcje i udziały kapitałowe w, odpowiednio, spółkach kapitałowych oraz spółkach osobowych, w przypadku których co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów danego podmiotu stanowi bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości”.

Analogiczne stanowisko przyjęto w interpretacji indywidualnej z 7 listopada 2022 r. sygn. 0111-KDIB1-2.4010.537.2022.2.ANK.

Bierzemy poda uwagę wartość nieruchomości

Od sierpnia 2023 r. Dyrektor KIS konsekwentnie prezentuje jednak odmienne stanowisko, stwierdzając, że nie należy brać pod uwagę wartości bilansowej udziałów spółek zależnych, lecz wartość bilansową nieruchomości będących w posiadaniu tych spółek zależnych w proporcji do wielkości posiadanego udziału w takich spółkach. Takie podejście jest niekorzystne dla podatników, gdyż dla części z nich rozszerza zakres podmiotów podlegających raportowaniu - często wartość bilansowa nieruchomości będących w posiadaniu podmiotów zależnych jest znacznie wyższa od wartości bilansowej udziałów spółek zależnych będących właścicielami nieruchomości. W praktyce możemy mieć do czynienia z sytuacją, kiedy to zagraniczna spółka holdingowa nieposiadająca bezpośrednio udziałów w polskich spółkach nieruchomościowych stanie się polską spółką nieruchomościową i będzie zobowiązana do raportowania w Polsce. Zagraniczni podatnicy mogą sobie nawet nie zdawać sprawy z istnienia takich obowiązków w Polsce.

W interpretacji indywidualnej z 23 lipca 2024 r. sygn. 0111-KDIB2-1.4010.180.2024.2.AR, Dyrektor KIS przedstawił wzór, którym należy się posługiwać.

„Licznik: Wartość bilansowa nieruchomości w Spółce plus wartość bilansowa nieruchomości, które są pośrednimi aktywami (obliczona jako wartość bilansowa nieruchomości, które posiadają poszczególne Spółki zależne pomnożony przez procentowy udział Spółki w kapitale lub zysku poszczególnych Spółek zależnych).

Mianownik: Wartość bilansowa bezpośrednich aktywów Spółki oraz wartość bilansową pośrednich aktywów”.

Analogiczne stanowisko zawarto w interpretacjach indywidualnych z 7 czerwca 2024 r. sygn. 0111-KDIB1-3.4010.270.2024.1.AN, z 2 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB1-3.4010.54.2024.1.AN oraz z 14 sierpnia 2023 r. sygn. 0114-KDIP3-2.4011.514.2023.3.JK2.

Praktyczne skutki nowej linii interpretacyjnej Dyrektora KIS przedstawia poniższy przykład.

Spółka X posiada 100 proc. udziałów w spółce Y.

Łączna wartość bilansowa aktywów spółki X wynosi 27 mln zł.

Spółka X posiada bezpośrednio nieruchomości położone w Polsce lub prawa do takich nieruchomości o wartości bilansowej 11 mln zł.

Wartość bilansowa udziałów spółki X w spółce Y wynosi 2 mln zł.

W spółce Y wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości wynosi 22 mln zł (pośrednio posiada te nieruchomości spółka X).

Łączna wartość bilansowa aktywów spółki Y wynosi 23 mln zł.

Zgodnie z pierwotnym stanowiskiem Dyrektora KIS spełnienie warunku dotyczącego struktury aktywów należy zbadać w następujący sposób: (11 mln zł + 2 mln zł) / 27 mln zł = 48 proc.. W tym podejściu Spółka X nie spełni warunku dotyczącego struktury aktywów, w konsekwencji nie zostanie uznana za polską spółkę nieruchomościową.

Zgodnie z nowym podejściem Dyrektora KIS spełnienie warunku dotyczącego struktury aktywów należy zbadać w następujący sposób: (11 mln zł + 22 mln zł) / (27 mln zł + 23 mln zł) = 66 proc. Spółka X spełni warunek dotyczący struktury aktywów i może zostać uznana za spółkę nieruchomościową (przy założeniu spełnienia pozostałych warunków).

Warto podkreślić, że 16 października 2024 r. został wydany wyrok WSA o sygnaturze III SA/Wa 1771/24, który jest pierwszym wyrokiem w zakresie omawianego zagadnienia i potwierdza on niekorzystną dla podatników interpretacje przepisów. Sąd podtrzymał stanowisko dyrektora Krajowej Informacji Podatkowej twierdząc, że treść przepisu jednoznacznie wskazuje, że chodzi o wartość bilansową wszystkich nieruchomości, posiadanych bezpośrednio i pośrednio, czyli również poprzez spółki zależne, a nie o wartość udziałów bądź akcji, które dana spółka posiada w spółkach zależnych. Pisemne uzasadnienie wyroku nie zostało jeszcze opublikowane. W razie zaskarżenia tego wyroku, na ewentualne stanowisko NSA trzeba będzie zapewne poczekać być może nawet rok lub dłużej. Niemniej jednak w związku z licznymi negatywnymi dla podatników interpretacjami w ostatnim okresie, możemy spodziewać się kolejnych wyroków WSA.

Co trzeba wiedzieć o raportowaniu spółek nieruchomościowych

Po wyroku WSA w Warszawie z 16 października 2024 r., nowa linia interpretacyjna wyrażana przez Dyrektora KIS może ulec utrwaleniu. Przy weryfikacji obowiązków dot. raportowania należy wziąć pod uwagę obecne podejście organów. Błędne może okazać się automatyczne przyjmowanie podejścia stosowanego w latach ubiegłych. Co więcej, rekomendujemy zweryfikować obowiązki dot. raportowania za poprzednie okresy, w kontekście nowego podejścia organów i oszacowanie ryzyk podatkowych. Niezłożenie lub nieprawidłowe złożenie tego typu informacji podatkowej może skutkować sankcjami na gruncie Kodeksu Karnego Skarbowego dla przedstawicieli spółek, w tym dla członków zarządu.

Katarzyna Piasecka jest menedżerką i doradczynią podatkową, a Przemysław Szechyński konsultantem w kancelarii MDDP.