Interes sąsiada też ma znaczenie

Inwestycje budowlane wymagają nie tylko sporych środków, ale też dopełnienia koniecznych formalności. A do tego trzeba się jeszcze liczyć ze zdaniem sąsiada, który też ma swoje prawa. Potwierdza to sprawa, którą niedawno przesądził Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Gliwicach.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Przy legalizacji samowoli liczy się czas

Jeśli wniosek o legalizację nie zostanie złożony w terminie czy nie uda się go przywrócić, trzeba liczyć się z rozbiórką.

Rozbudowa domu…

Kością niezgody w sprawie było pozwolenie budowlane. Spór zaczął się w czerwcu 2023 r., gdy starosta zatwierdził projekt zagospodarowania działki oraz architektoniczno-budowlany i udzielił pozwolenia na przebudowę z rozbudową budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Stwierdził m.in., że inwestycja jest zgodna z obowiązującymi przepisami i wymogami uchwały rady miasta w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydawało się, że nic już nie stoi na przeszkodzie realizacji planów inwestorki. Okazało się jednak, że odwołanie od udzielonego jej pozwolenia złożyła niezadowolona właścicielka sąsiedniej nieruchomości.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Klient nie płaci za metraż pod ścianką

Murowane ściany wewnętrzne, których nie da się zdemontować i znów postawić, nie liczą się do powierzchni użytkowej.

Sąsiadka tłumaczyła, że w ramach rozbudowy planowanej przez inwestorkę zaprojektowano w linii granicy z jej działką od strony zachodniej ścianę o wysokości 7,65 m na długości 33 m. Tymczasem należąca do niej posesja ma zaledwie 15,5 m szerokości. Budowa spowoduje więc jej całkowite zacienienie, a w rezultacie znaczne pogorszenie jakości życia oraz niemożność normalnego korzystania z ogrodu. A to jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego.

Zdaniem kobiety projekt nie spełnia wymogów rozbudowy domu jednorodzinnego. Planowany obiekt jest bowiem w istocie budynkiem wielomieszkaniowym w zabudowie szeregowej, zaś posesja sąsiada rozszerza się i osiąga szerokość do 25 m, pozwalając na posadowienie takich obiektów, które nie kolidują z najbliższym otoczeniem.

Te argumenty nic nie dały. Wojewoda tłumaczył, że wezwał inwestorkę do wyjaśnień, dlaczego w jej projekcie w obrębie jednego mieszkania przewidziano dwie klatki schodowe prowadzące z parteru na piętro. I jaki był powód zaprojektowania dla dwóch lokali mieszkalnych sześciu łazienek. Kobieta wyjaśniła, że rozbudowa budynku nie ma na celu przystosowania go do funkcji wielomieszkaniowej w zabudowie szeregowej, lecz dostosowanie go do potrzeb jej rodziny i utworzenia domu wielopokoleniowego, zaś ilość łazienek ma podnieść jego standard.

Te tłumaczenia i sprawdzenie dokumentacji utwierdziły wojewodę w przekonaniu, że w wszystko jest w porządku.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Sąsiad nie może zignorować nakazu

Nadzór budowlany musi reagować na zagrożenia bezpieczeństwa, nawet gdy wymaga to prac na cudzej własności.

Do innych wniosków doszedł dopiero gliwicki WSA, do którego poskarżyła się niezadowolona sąsiadka. Sąd zauważył, że organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Tymczasem w ramach postępowania wyjaśniającego przed wojewodą został zmieniony projekt budowlany. W konsekwencji zaskarżona decyzja obarczona jest wadą, bo nie wynika z niej, który projekt budowlany został przyjęty i ma stanowić podstawę ewentualnych prac. I nie było to jedyne uchybienie.

Zdaniem WSA w sprawie przedwcześnie uznano, że planowana inwestycja spełnia wszystkie wymogi. Nie ma wątpliwości, że w przypadku spornej inwestycji w części nie została zachowana minimalna odległość od granicy z sąsiednią działką. Takie rozwiązanie jest co prawda dopuszczalne, ale wyjątkowo. Wymaga nie tylko zaistnienia szczególnych okoliczności wymienionych w stosownych przepisach. Jak podkreślił sąd, wymaga także dbałości organu architektoniczno-budowlanego o poszanowanie interesów osób trzecich będących właścicielami sąsiedniej nieruchomości, w pobliżu której planowany obiekt ma powstać. W rezultacie urzędnicy muszą dołożyć szczególnej staranności nie tylko przy ustalaniu, czy zachodzą określone przesłanki prawne. Mają też obowiązek zbadać, czy inwestycja realizowana przy granicy z działką sąsiednią lub w zbliżeniu do niej nie zakłóca korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.